辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）葫民终字第01034号上诉人（原审原告）孙艇。委托代理人蒋如婷。委托代理人吴越。被上诉人（原审被告）董占海。被上诉人（原审被告）孙淑云。委托代理人杨清乐，杨威律师事务所律师。原审原告孙艇与原审被告董占海、孙淑云排除妨碍纠纷一案，连山区人民法院于2014年8月12日作出（2013）连民一初字00353号民事判决，孙艇不服该判决上诉至本院。本院于2014年11月24日作出（2014）葫民终字第00988号民事裁定，撤销原判，发回重审。连山区人民法院重审后于2015年5月12日作出（2015）连民一初字第00059号民事判决，孙艇不服该判决再向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙艇的委托代理人蒋如婷、吴越、被上诉人孙淑云及其与董占海的共同委托代理人杨清乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告孙艇诉称，我与董占海、孙淑云于2012年7月4日签订了房屋买卖合同，并在此后办理了房屋产权过户手续，现座落于葫芦岛市连山区化机路16-5号楼5单元302室楼房的房屋所有权人为孙艇（葫房权证连字第2012170**号）。但过户后，被告董占海、孙淑云拒不从该楼房中搬出，故诉至法院，请求判决被告董占海和其同居住人孙淑云从该楼房中搬出，支付占用诉争楼房期间房租每月1000.00元至搬出之日止。原审被告董占海、孙淑云辩称，一、关于原、被告之间排除妨害一案，因原、被告没有事实上的房屋买卖关系，受托人张××代为买卖房屋的代理行为属无效行为，故被告不能搬出双方争议的房屋，法院应驳回原告诉讼请求。
二、本案的事实是案外人孙淑革向原告借款16万元，扣除利息3.2万元，孙淑革得到了12.8万元，董占海、孙淑云的房子实际为孙淑革担保，被告没有得到购房款。
三、事实上的法律性质为孙淑革属于非法吸收公众存款，原告属于放高利贷行为，是法律禁止的。
四、基于以上事实和法律规定，原、被告之间并不存在真实的房屋买卖关系，原告以虚假的合同形式掩盖非法金融活动，依照民法通则58条是无效行为，原告房屋过户不具有合法房屋所有权转移效力，被告是房屋的所有人，原告要求所有权人搬出违反规定，应驳回原告起诉。原审重审后查明，被告董占海亲戚孙××因在经营立安居房屋贷款中介所期间急需资金，找到当时经营葫芦岛市连山区利民渤海大众贷款信息咨询服务中心的张××的儿子即原告孙艇借款，用二被告的房屋做抵押担保。但在2012年7月4日被告董占海，孙淑云夫妇与原告孙艇签订了房屋买卖协议书，约定：
一、甲方（董占海、孙淑云）将自己所有的位于葫芦岛市连山区化机路16-5号楼5单元302室楼房一户55.74平方米，售价195000.00元，卖给乙方（孙艇），但因该房已经抵押,故暂时不能办理过户，双方约定：乙方按合同规定付款后，乙方可办理过户，双方办理过户委托公证。
二、付款方式1、合同签订时，乙方付给甲方全款195000.00元。2、甲方欠银行尾款由乙方代甲方交清，金额在乙方购房款中扣除。乙方对该房享有所有、占有、处分权。3、过户后乙方应将尾款一次性交给甲方，或以甲方名义存入银行。
三、2012年8月4日前甲方有权反悔卖房，退回乙方定金，解除合同，或双方另增协议。同时约定该协议自双方签字之日起生效等条款。在签订该买卖合同协议同时原告与案外人马国瑞、曹春艳签订了房屋买卖协议，约定马国瑞、曹春艳将其所有的位于兴盛街1-4号楼2单元702室，89.39平方米楼房一户，售价240000.00元。其余条款与前一份房屋买卖协议书相同。签订上述两份房屋买卖协议时，被告董占海，孙淑云同时为原告出具了“收到全部购房款19万5千元整”的收条。案外人马国瑞、曹春艳为原告出具了“今收到购房全款24万元整”的收条。被告董占海亲戚孙××从原告孙艇母亲张××经营的渤海大众房屋中介所借款人民币160000.00元，并交付原告利息32000.00元，实际取得借款128000.00元。2012年10月17日原告母亲张××代被告董占海和孙淑云还清银行贷款108089.23元，2012年9月18日代马国瑞还清所欠银行贷款102728.51元。原告于2012年9月22日、10月20日办理了房屋产权过户手续，将上述两处房屋所有权人马国瑞、董占海均变更为孙艇。原告于2013年5月30日诉讼至本院要求二被告从诉争房屋中搬出，并要求而被告支付占用诉争楼房期间房租每月1000.00元。被告董占海，孙淑云于2013年12月18日诉讼至本院要求对诉争房屋确权，本院于2013年12月27日作出民事裁定书，将本案中止，被告董占海，孙淑云于2014年4月11日撤回房屋确权起诉。另查明，案外人孙××已于2014年6月9日因犯非法吸收公共存款罪，被本院判处有期徒刑二年，并处罚金200000.00元；犯贷款诈骗罪被葫芦岛市龙港区人民法院判处有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金人民币150000.00元。撤销缓刑，总和刑期为有期徒刑五年，并处罚金人民币350000.00元，决定执行有期徒刑四年零六个月，并处罚金人民币350000.00元。原审法院认为，原、被告签订的房屋买卖协议书并非二被告的真实意思表示，二被告虽然在形式上与原告签订了房屋买卖合同，但事实上并未取得出售房屋的价款。二被告的亲戚案外人孙××以诉争两套房屋作抵押在原告处取得高额利息借款，两套房屋取得借款共计160000.00元，扣除利息32000.00元，实际取得借款128000.00元。同时原告为二被告还清银行贷款108089.23元，为马国瑞、曹春艳还清银行贷款102728.51元，按照原告孙艇诉称的两套房屋买卖合同约定的价款为195000.00元和240000.00元，原告实际支付的价款与合同协议约定的价款并不一致，不符合正常房屋买卖交易习惯，且原告购买该房屋支付的价款与当时该房屋的市场交易价格相比明显偏低，该合同的内容真实性存在严重瑕疵。原、被告诉争房屋需要通过法律程序进行所有权确认，故原告要求二被告从该楼房中搬出，并支付占用诉争楼房期间房租的诉讼请求，证据不足，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条之规定，原审判决：驳回原告孙艇的诉讼请求。案件受理费425.00元，邮寄送达费40.00，均由原告孙艇承担。原审判决后孙艇提起上诉，上诉请求：撤销一审法院的错误判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。理由:本案为排除妨碍纠纷，上诉人拥有合法的本案房屋的所有权证，只要该房屋所有权证未被确认无效的情况下，应依法支持上诉人的诉讼请求。一审法院审理了确权之诉，显然超出了本案审理范围。本案上诉人与二被上诉人房屋买卖的事实清楚，证据充分。房屋买卖协议系双方真实意思表示，二被上诉人亲笔签名，上诉人按约定支付购房款，房屋买卖协议合法有效。上诉人与二被上诉人根本不存在借款的事实。一审法院仅以二被上诉人的陈述及与其有利害关系的孙淑云妹妹孙××的询问笔录认定借款事实，推翻双方的买卖协议及房屋过户登记的客观事实，证据不足。
被上诉人董占海、孙淑云当庭答辩称，1、上诉人并没有合法取得诉争房屋的所有权，房屋登记并不是作为判定房屋所有权的唯一依据，房屋登记的法律意义在于通过公示保护第三方的权益，房屋的所有人应当根据双方的法律关系来确认，不能仅仅依据房屋登记就认定上诉人取得房屋的所有权。2、上诉人与被上诉人之间并不存在真实的房屋买卖关系，双方签订的买卖协议只是案外人孙××向上诉人借款的一种担保。3、本案上诉人与孙××之间的借贷关系属于非法集资的行为，应移交公安机关处理。4、孙××与上诉人之间的借款利息超过贷款利率四倍，违反法律强制性规定，是无效合同，担保合同自然也是无效。所以，一审法院判决正确，请求维持原判。本院
经审理认定的案件事实与一审判决认定一致。
本院认为，上诉人孙艇与被上诉人董占海、孙淑云虽然签订了房屋买卖合同，但该房屋买卖合同实际上是对上诉人孙艇与案外人孙××借款合同的担保。上诉人依据房屋买卖合同及其他手续办理了产权过户登记，但不动产物权变动的原因是法律行为及其他法律事实的发生，不动产物权登记仅为不动产物权变动的法定要件。本案中引起不动产物权变动的法律行为或法律事实不真实，即双方的房屋买卖合同不是双方当事人真实意思表示。据此，上诉人孙艇依据过户为自己名下的房屋产权证要求原房屋所有权人即本案被上诉人董占海、孙淑云搬出房屋，并支付占用房屋期间房租的诉讼请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。上诉人孙艇应依据借款及担保合同及其他法律事实主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费583元，由上诉人孙艇承担。本判决为终审判决。
审判长 张国军
审判员 张学荣
审判员 唐金荣
二〇一六年八月三十日
书记员 张 静本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一项）：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“”