湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0281民初1835号原告大冶市天地人置业投资发展有限公司。住所地：大冶市七里界路金贸大厦*座**楼。法定代表人柯中勇，该公司董事长。委托代理人曹钧安，湖北东楚律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托代理人陈春桃，原告公司员工。代理权限：特别授权。被告余仁洲，个体业主。被告汪爱容。个体业主。委托代理人刘健，湖北太圣律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告大冶市天地人置业投资发展有限公司与被��余仁洲、汪爱容、房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员金劲松独任审判公开开庭进行了审理。原告大冶市天地人置业投资发展有限公司的委托代理人曹钧安、陈春桃，被告余仁洲、汪爱容的委托代理人刘健到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告大冶市天地人置业投资发展有限公司诉称：2014年6月，被告购买了原告开发建设的‘回归园’厂房D6车间，合同价款9418612元。截止至2016年4月30日两被告尚欠到期应付原告的购房款872375.4元未付，故请求判令两被告偿付到期的购房款872375.4元，并支付逾期的违约金235514元。原告大冶市天地人置业投资发展有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据一、企业法人营���执照复印件、组织机构代码证复印件。拟证明原告诉讼主体资格；证据二、被告余仁洲、被告汪爱容身份信息复印件。拟证明被告诉讼主体资格；证据三、商品房买卖合同、厂房认购书、补充协议拟证明原、被告双方对于出售房屋的房号、总价款、支付方式及逾期违约责任作了约定；证据四、还款明细。拟证明合同签订后，被告实际付款的流水账目。证据五、原告取得的规划许可证、土地使用权证、施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收合格证。拟证明原告所开发销售房屋符合法律规定。证据六、余仁洲应付利息明细表，拟证明被告余仁洲应偿付的违约金。
被告余仁洲、汪爱容辩称：原告变更诉讼请求不适当，且没有依约出借1000000元给被告，同时在出售商品房后违反法律规定未办理房屋初始登记，构成根本违约，被告依法中止履行合同，原告无权要求付款，故请求法院依法判决。被告余仁洲、汪爱容向本院提交下列证据。证据一、买卖合同和补充协议，拟证明原告没有依约出借1000000元的事实，以及原告没有依法进行初始登记的事实。证据二、付款明细表，拟证明被告实际付款6514000元购房款的事实。上述证据庭审中进行了质证，被告余仁洲、被告汪爱容对原告大冶市天地人置业投资发展有限公司提交的证据一、二、四均无异议，本院予以确认。对证据三、五的真实性无异议，证明目的有异议。对证据六不予质证。原告大冶市天地人置业投资发展有限公司对被告余仁洲、被告汪爱容提交的证据一真实性无异议，证明目的有异议。对证据二中的一笔35000元的还款有异议，认为与本案无关。本院将予以综合评判。经本院审理查明，2013年3月22日，原告大冶市天地人置业投资发展有限公司与被告余仁洲签订厂房订购合同一份，又名厂房认购书，在此基础上2014年6月19日原告大冶市天地人置业投资发展有限公司与被告余仁洲又签订补充协议一份，2014年6月20日原告最终与被告余仁洲、被告汪爱容签订了商品房买卖合同。合同约定：被告向原告购买原告开发建设的‘回归园’厂房D6车间，合同价款9418612元。付款方式及期限为：2014年5月31日前付房款4718612元，余款4700000元办理银行���揭付款。合同签订前后被告余仁洲、被告汪爱容从2013年4月22日起至2016年4月18日止累计向原告支付购房款6514000元（原告只认可6479000元），原告已于2014年6月将开发建设的‘回归园’厂房D6车间交付被告使用。因被告没有履行向原告支付购房余款的合同义务，原告多次向两被告索讨要求被告支付购房款余款及逾期付款违约金，但被告以原告没有对所出售房屋进行初始登记为由而拖欠未付。故原告诉请法院提出上述诉讼请求。
本院认为，原告大冶市天地人置业投资发展有限公司与被告余仁洲于2013年3月22日签订的厂房认购书，2014年6月19日签订的补充协议以及2014年6月20日签订的商品房买卖合同均系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，均合法有效。合同生效后，双方应按约履行。原告大冶市天地人置业投��发展有限公司已于2014年6月将开发建设的‘回归园’厂房D6车间交付被告使用。被告仅支付了部分购房款其余购房款未按约定予以支付。本案原被告双方争议的焦点有如下几点，1.原告经理黄海云向余仁洲借款35000元是否应认定为被告余仁洲偿付的部分购房款。2.被告余仁洲、汪爱容购房款的付款方式及期限应如何认定。3.究竟原被告谁的行为负有在先义务，谁的行为构成根本违约。4.违约金应如何计算。通过庭审举证质证我们看到被告举证的付款凭证中有一张2015年8月13日黄海云向余仁洲借款35000元的借条，该借条的内容反映的是黄海云个人的借贷行为，当时黄海云虽为原告方经理，其向余仁洲借款35000元的行为应属其私人行为与原告无关。有关被告购房款的付款方式及期限应如何认定的问题，原被告之间的厂房认购书、补充协议、以及商品房���卖合同对此有不同的约定；根据最后签署的即2014年6月20日签订的商品房买卖合同的约定被告应于2014年5月31日前付房款4718612元，余款4700000元办理银行按揭付款。但原告主张权利时是以被告2014年6月19日所签补充协议约定的分期付款期限为依据，被告也未反对，对此本院予以认可。对于被告主张的依据补充协议第六条；原告在取得被告按揭的4700000元贷款后应将其中的1000000元转借给被告，而原告违约没有依约出借的事实，原告诉称：因补充协议第六条同时约定有关借款事项双方需另行签订书面借款协议，而实际原被告双方事后就此并没有签订书面借款协议，故所谓1000000元借款约定应认定为借款意向。对原告的辩解理由本院予以采纳。有关被告主张的因原告对所出售的商品房没有进行初始登记而导致被告无法取得房地产权属证书，原告已构成根本违约的抗辩意见，因依据2013年3月22日双方所签订的厂房认购书第五条第二款的约定；被告不能按期足额付款，原告有权不予办理土地、房产等相关证件。故按期足额付款是被告的在先义务。且原告在向被告出售厂房时已办理了规划许可证、土地使用权证、施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收合格证等合同约定事项，故被告的该项抗辩意见本院不予采纳。被告迟延支付到期购房款，经催告后仍未履行，已构成根本违约。有关违约金的计算，因厂房认购书、补充协议、以及商品房买卖合同对此有不同的约定，原告要求被告按实际所欠购房款总额以日万分之五计算违约金虽属合同约定，但2014年6月20日签订的商品房买卖合同中约定的是日万分之一点五，以此计算违约金较为妥当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：被告余仁洲、汪爱容于本判决生效后十日内向原告大冶市天地人置业投资发展有限公司支付截止至2016年4月30日的到期应付购房款872375.4元，偿付违约金64672.95元，合计937048.35元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费用6262元，财产保全费4882元由被告余仁洲、汪爱容负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费6262元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农���银行股份有限公司黄石分行团城山支行。账号：17×××18。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 金劲松
二〇一六年八月三十日
书记员 柯 俊 来自