福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽06民终1637号上诉人(原审被告)：漳州福临物业服务有限公司，住所地福建省漳州市芗城区水仙大街北侧华府豪景2幢207室。
法定代理人：陈立，总经理。
委托诉讼代理人：蔡颖瑜，福建闽仁律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：林鹏洋，男，1981年6月24日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。
委托诉讼代理人：施列平，福建南州律师事务所律师。
原审
被告：漳州益社房屋征收有限公司，住所地：福建省漳州市龙文区石仓村迎泰楼三楼（迎宾大道322号）。
法定代表人：张铭毅，总经理。上诉人漳州福临物业服务有限公司(以下简称“福临物业公司”)因与被上诉人林鹏洋，原审被告漳州益社房屋征收有限公司(以下简称“益社公司”)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第2165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福临物业公司的委托诉讼代理人蔡颖瑜、被上诉人林鹏洋的委托诉讼代理人施列平到庭参加诉讼。原审被告益社公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。福临物业公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法驳回林鹏洋要求其赔偿损失的请求。事实和理由：
一、原判认定我方未到庭参加诉讼，与事实不符。原审法院两次庭审，我方均有到庭。
二、我方非本案的适格被告，且林鹏洋无法收房与我方无关，故原判认定由我方承担赔偿责任，缺乏事实与法律依据。根据合同相对性原理，本案房屋拆迁安置补偿合同的另一方当事人是益社公司，而非福临物业公司，因此，我方并非本案的适格被告。
三、原判决存在认定事实不清，证据不足的情形，依法应予撤销。1、我方与小区的施工单位鑫泰建设集团有限公司签订《荣兴小区移交情况汇总》的时间是2015年2月11日，而非2011年2月11日。2、我方与鑫泰公司交接的涉案店面的门锁和钥匙，后被案外人林建国更换，导致我方接收的钥匙无法使用，对此，林鹏洋是知晓，但未向林建国主张权利。我方就此事曾报警，原审未查明该事实而径直判决由我方承担赔偿责任，依法应予撤销。3、原判以我方向林鹏洋交付涉案店面并收取相应的物业费用为由认定我方应承担向林鹏洋移交店面的义务，缺乏事实和法律依据。
四、原判适用法律错误，应当予撤销。原判以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由对本案进行了审理，但援用最高法院《商品房买卖合同司法解释》第17条规定为裁判依据，适用法律错误。
被上诉人林鹏洋答辩称：
一、本案是因房屋拆迁安置补偿合同的履行发生争议，故本案案由确定为“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”。尽管拆迁人是益社公司，交房通知由益社公司发出，但实际交房人是福临物业公司。也就是说，益社公司授权福临物业公司代为交房，福临物业公司的交房行为即是益社公司的交房行为，故福临物业公司作为本案的被告并无不当。
二、原判关于《荣兴小区移交情况汇总》的签订时间2011年2月11日系属笔误，并非属认定事实错误。
三、本案不存在“原判认定事实不清，证据不足”的情形。1、我方诉求益社公司、福临物业公司履行房屋拆迁安置合同，益社公司与福临物业公司依法负有交房义务，原判认定事实清楚。2、我方的四间店面均由福临物业公司移交和收取物业费，移交手续也是由福临物业公司出具，故原判认定福临物业公司负有交房义务正确。
四、本案不存在原判适用法律错误的情形。我方起诉主张福临物业公司与益社公司因逾期交房的租金损失，而最高法院《商品房买卖合同司法解释》第17条第3款是关于逾期交付房屋，如何确定租金标准的规定，故可适用于本案。据此，要求驳回上诉，维持原判。原审被告益社公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，亦未递交书面意见。林鹏洋向一审法院起诉请求：福临物业公司与益社公司立即将荣兴小区外街1幢××号、××号、××号店面移交给林鹏洋；责成福临物业公司与益社公司按三间店面的总面积121.78平方米，每平方米每月租金70元计算，赔偿林鹏洋经济损失(从2015年7月13日起计算至店面移交时止，暂计至2015年9月28日止为21311.5元)。一审法院认定事实：2015年7月12日，林鹏洋与益社公司签订四份《荣兴小区安置协议书》，协议约定，林鹏洋同意按照益社公司提供的荣兴小区1幢××号店面、××号店面、××号店面、××号店面，进行房屋调换安置；益社公司于2015年前将上列安置房交付林鹏洋使用，益社公司出具《交房通知单》交由林鹏洋收执。次日，益社公司向林鹏洋发出《荣兴小区交房通知》，内容为：被拆迁户姓名：林鹏洋身份证号码：××共安置肆套房屋，房号为：外街1幢××39.39㎡、外街1幢××39.87㎡、外街1幢××42.52㎡、1幢××28.14㎡。通知发出后，林鹏洋与福临物业公司办理了1幢××号店面的移交手续，1幢××号店面、××号店面、××号店面均未办理移交手续。2015年10月8日，林鹏洋起诉至龙文区法院，请求福临物业公司及益社公司将上述三间店面移交给林鹏洋，并赔偿其经济损失。2015年11月10日，林鹏洋与福临物业公司办理了上述三间店面的移交手续，遂放弃要求益社公司与福临物业公司移交店面的诉讼请求，明确要求益社公司与福临物业公司赔偿自2015年7月13日起至2015年11月10日止的经济损失33529.95元及电费73.83元、水费2079吨。2011年2月11日，福临物业公司与荣兴小区的施工单位鑫泰建设集团有限公司签订《荣兴小区移交情况汇总》，涉案店面钥匙已由鑫泰建设集团有限公司移交福临物业公司。林鹏洋向原审法院申请对涉案三间店面自2015年7月13日至2015年11月10日的月租金进行价格评估，原审法院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司进行鉴定。该鉴定机构于2016年3月9日出具鑫八闽鉴评［2016］72号《关于龙文区荣兴小区外街1幢××号、××号、××号三间店面的月租金的价格评估结论意见书》，价格评估结论为：价格评估标的龙文区荣兴小区外街1幢××号、××号、××号三间店面的月租金为9660元/月，评估时段2015年7月13日至2015年11月10日的租金合计金额为人民币叁万捌仟叁佰贰拾叁元整（￥38323.00元）。一审法院认为：荣兴小区的施工单位鑫泰建设集团有限公司将涉案店面钥匙交予福临物业公司后，福临物业公司在本案诉讼中向林鹏洋交付了涉案店面并收取相应的物业费用，可以认定福临物业公司应承担向林鹏洋移交店面的义务，福临物业公司未及时将涉案店面交予林鹏洋，应对林鹏洋因此造成的经济损失承担赔偿责任。林鹏洋要求以租金计算损失数额，不违反法律规定，可予支持。林鹏洋于2015年7月13日收到《荣兴小区交房通知》，可自该日起计算损失。现林鹏洋要求福临物业公司赔偿自2015年7月13日起至2015年11月10日止的经济损失，按店面总面积123.78平方米，每平方米每月租金70元计算，共计33529.95元，该租金损失不超过价格评估结论，可予支持；林鹏洋要求益社公司承担赔偿责任，依据不足，不予支持。林鹏洋要求益社公司与福临物业公司赔偿店面产生的水电费用，因该费用林鹏洋并未实际支付，故不予支持。福临物业公司辩称林鹏洋未能接收房屋系案外人林建国所为，与其无关，并申请追加林建国为本案被告，因林建国的行为与本案属不同的法律关系，本院不予追加，福临物业公司的辩解与事实不符，不予采纳。益社公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决：
一、漳州福临物业服务有限公司应于本判决生效后10日内支付林鹏洋33529.95元。
二、驳回林鹏洋对漳州益社房屋征收有限公司的诉讼请求。
三、驳回林鹏洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费640元，由漳州福临物业服务有限公司负担。
本院查明：原判认定益社公司提供给林鹏洋的荣兴小区1幢××号店面、××号店面及××号店面，其中××号店面号数认定有误，应为××号店面，该事实双方均一致确认；另原判对福临物业公司与鑫泰建设集团有限公司签订的《荣兴小区移交情况汇总》时间认定为2011年2月11日有误，据双方认可的《荣兴小区移交情况汇总》，其载明签订日期为2015年2月11日，而非2011年2月11日，故对原判认定的上述事实均应予纠正。益社公司系受政府征收部门的委托，协助开展房屋征收服务及集体土地上房屋拆迁的实施单位。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：根据国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条第一款规定：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。”本案益社公司系受政府征收部门的委托，实施房屋征收与补偿的具体工作。林鹏洋就房屋拆迁安置事宜与益社公司签订了《荣兴小区安置协议书》，双方系该协议的当事人，林鹏洋为被拆迁安置的权利人，益社公司为拆迁安置的义务人，福临物业公司并非该协议的当事人。根据合同相对性原则，益社公司负有履行安置店面给林鹏洋的义务，而非福临物业公司。涉案《荣兴小区安置协议书》基于双方当事人的真实、自愿而签订的，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，应予确认。签约后，林鹏洋在收到益社公司发出的交房通知后，益社公司理应将符合协议约定的安置店面交付林鹏洋使用，而是由福临物业公司与林鹏洋办理店面移交手续。福临物业公司基于与益社公司的房屋代管关系而接收荣兴小区的房屋(包括涉案的四间店面)，其履行仅是代管行为。根据上述法条第二款规定：“房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。”林鹏洋仅接收1幢××号店面，××号店面、××号店面、××号店面至今尚未办理移交手续，为此，林鹏洋以涉案××号店面、××号店面、××号店面未移交给其使用，因逾期交付店面使其未能利用该店面进行经营，造成其经济损失为由，上诉请求益社公司予以赔偿，符合上述法律规定，应予支持；但其请求福临物业公司承担赔偿责任，于法无据，应予驳回。原判决由福临物业公司承担赔偿林鹏洋的经济损失不当，应予纠正。林鹏洋主张以房屋租金确定赔偿，按涉案店面总面积123.78平方米，以每月每平方米70元计算损失，并未超过评估价格，应予采纳。福临物业公司上诉提出逾期交房的原因在于案外人林建国强行占用涉案店面，使其无法如期交房，权利人林鹏洋对案外人林建国的非法行为，怠于行使自己的权利，致使损失扩大，为此，林鹏洋不得要求福临物业公司承担赔偿责任。即便益社公司因案外人林建国的原因致使其逾期交房，构成违约的，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，益社公司应当向林鹏洋承担违约责任。其与案外人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定予以解决，故福临物业公司该上诉理由不能成立，应予驳回。本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，就违约金数额的确定，原审参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定予以判决正确，故福临物业公司提出原判适用法律错误的理由不能成立，不予采纳。综上所述，福临物业公司的上诉请求部分成立。原审被告漳州益社房屋征收有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，
判决如下：
一、维持漳州市龙文区人民法院(2015)文民初字第2165号民事判决第三项即驳回林鹏洋的其他诉讼请求；
二、撤销漳州市龙文区人民法院(2015)文民初字第2165号民事判决第一、二项即漳州福临物业服务有限公司应于判决生效后10日内支付林鹏洋33529.95元；及驳回林鹏洋对漳州益社房屋征收有限公司的诉讼请求。
三、原审被告漳州益社房屋征收有限公司应于判决生效后十日内支付被上诉人林鹏洋33529.95元。本案一、二审案件受理费各640元，由上诉人漳州福临物业服务有限公司负担一、二审案件受理费各140元，被上诉人林鹏洋负担一、二审案件受理费各500元。本判决为终审判决。
审判长 花 絮
审判员 李 凌
审判员 翁艺晖
二〇一六年八月三十日
书记员 卢 杰附本判决适用的主要法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”