黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0108民初425号原告武子珺，住哈尔滨市道外区。委托代理人唐述钢，哈尔滨市平房区平房镇法律服务所法律工作者被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司，住所地哈尔滨市平房区。法定代表人樊华，该公司总经理。委托代理人李东岩，黑龙江保安律师事务所律师。
原告武子珺与被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司（以下简称绿洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告武子珺于2016年3月1日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月11日公开开庭审理此案。原告武子珺及其委托代理人唐述钢、被告绿洋公司的委托代理人李东岩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告武子珺诉称：2013年6月22日，武子珺与绿洋公司签订《绿地国际花都二期认购协议书》，约定：武子珺预购绿洋公司开发建设的商品房，位于哈尔滨市平房区“绿地世纪城国际花都二期”，房号为25（幢）1（单元）1（层）102。该商品房单价为5264.45元/平方米，建筑面积约为85.65平方米，总金额约为450900元。同时约定交房日期为2014年8月30日，绿洋公司逾期交房超过90日后，武子珺有权解除本协议，绿洋公司应当自协议解除之日起90天内退还全部已付款，并按2%支付违约金。认购协议还约定：本协议确定为确定商品房买卖的预约性协议，自双方签署商品房买卖合同后自动终止。至订立合同时止，武子珺分三次向绿洋公司指定账户汇款合计90206元，其中首付款90180元、手续费26元。但绿洋公司却未按约定与武子珺签订商品房买卖合同，更未在约定的期限交付房屋。2015年11月14日，武子珺与绿洋公司签订退房签收单，绿洋公司收回了认购协议书原件，并要求武子珺提供银行卡用以接受退款，但绿洋公司至今仍未向武子珺退还房款。现诉请：1、请求确认认购协议书于2015年11月14日解除；2、判令绿洋公司退还购房款90180元，支付违约金1804元；3、请求判令绿洋公司赔偿因违约给武子珺造成的损失15000元；4、由绿洋公司承担诉讼费用。
被告绿洋公司辩称：不同意解除《认购协议书》，要求武子珺继续履行合同；不同意返还购房款，同意按合同约定支付违约金1804元。原告武子珺为证明其主张的事实成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：证据一、认购协议书（复印件）。意在证明：武子珺与绿洋公司于2013年6月22日签订了认购协议书，双方约定由武子珺预购国际花都二期25栋1单元1层102号商品房，房价5264.45元/平方米，建筑面积约为86.65平方米，总金额为450900元。原告在2013年6月22日交付首付款90180元。证据二、付款凭证四份。意在证明：武子珺通过用POS机向绿洋公司预付房款90180元。证据三、退房签收单。意在证明：武子珺与绿洋公司在2015年10月14日就退房退款事宜达成一致，并将武子珺的购房协议原件收回，绿洋公司让武子珺准备一张中国银行卡准备接收退款。证据四、中国银行卡。意在证明：武子珺向绿洋公司提起退房申请时，将此卡交给绿洋公司，但绿洋公司并未向武子珺退款。证据五、贷款利率表。意在证明：自武子珺支付房款后遭受的利息损失。经庭审质证，被告绿洋公司对原告武子珺举示的证据质证认为：对证据一、证据二无异议；对证据三真实性无异议，对证明的问题有异议，此证据只能证明武子珺向绿洋公司提出过退房请求，绿洋公司并未同意武子珺的请求，也并未同意解除合同；对证据四真实性无异议，对证明的问题有异议，该证据只能证明绿洋公司收到过武子珺银行卡的复印件，但证明不了其他问题；对证据四认为与本案无关，双方签订认购协议，按认购协议履行。本院认证意见为：绿洋公司对武子珺提交的证据一、证据二、证据三、证据四的真实性无异议，以上证据来源合法、内容真实，能够证明待证问题，故本院予以确认并采信；证据五与本案不具有关联性，故本院不予采信。被告绿洋公司为证明其主张的事实成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：证据一、绿地国际花都认购协议书（复印件）。意在证明：1、该协议为认购协议而非正式商品房买卖合同；2本协议第一条约定应乙方要求在该商品房尚未取得预售许可证前，乙方承诺不因甲方未取得预售许可证及其他原因追究甲方任何责任，此约定表明在签订此协议时武子珺明知所购房屋并未取得房屋预售许可证，绿洋公司对此并没有隐瞒，所以武子珺不得追究绿洋公司责任；3、本协议第五条为正式商品房买卖合同的条款，如果绿洋公司方取得不了房屋预售许可证则不能签订商品房买卖协议，也就不能交付房屋，所以不承担责任。证据二、哈尔滨市商品房预售许可证（复印件，与原件核对无异）。意在证明：房源房屋已具备签订商品房买卖合同的条件，如果武子珺不同意签订正式合同的话，属于武子珺自己的责任，绿洋公司希望继续履行。经庭审质证，原告武子珺对被告绿洋公司举示的证据质证意见为：对证据一真实性无异议，但不能证明绿洋公司要证明的问题；对证据二真实性无异议，对证明的问题有异议，该证据是国际花都一期B区并不是武子珺所购买的国际花都二期。本案的协议书是预购的合同，是否有预售许可证与本案无关。即便绿洋公司持有合法的预售许可证也不代表绿洋公司在取得预售许可证前销售房屋的行为具有法律效力。本院认证意见为：证据一来源合法、内容真实、与本案有关联性、具有证明力，武子珺对真实性无异议，故予以确认并采信；证据二国际花都一期B区预售许可证与本案不具有关联性，故本院不予采信。
经审理查明：武子珺与绿洋公司于2013年6月22日签订了《认购协议书》。出卖人为绿洋公司，买受人为武子珺。该《认购协议书》第一条约定：武子珺预购绿洋公司开发建设的商品房位于哈尔滨市平房区开发区南城六路与南城第二大道东北侧局部地段，项目名称（以本地块预售许可证项目名称为准）为“绿地世纪城.国际花都二期”，房号为第25幢1单元1层102号房（本案诉争房屋），建筑面积约为85.65平方米（建筑面积最后以产权登记面积为准）。应武子珺要求，在该商品房尚未取得预售许可证前签订本协议，武子珺承诺不因绿洋公司未取得预售许可证及其他原因追究绿洋公司任何责任。第二条约定：该商品房单价为每平方米5264.45元，总金额约为450900元。第四条约定：武子珺签署本协议同时缴付房款的20%，即首付款90180元，余款360720元于签订《商品房买卖合同》时，依购房者付款方式，一次性结清或者办理相关银行（公积金）按揭手续。本协议签订后，如武子珺放弃购买则视为武子珺违约，本协议解除，武子珺所付款项不予退还。第五条约定：绿洋公司将该房源在2014年8月30日前具备工程交房条件交付武子珺装修使用。第六条约定：绿洋公司如未按本协议规定的期限将该房源交付武子珺使用，按逾期时间分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本协议第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，绿洋公司按日向武子珺支付已交房款万分之一的违约金，协议继续履行；（2）逾期超过90日后，武子珺有权解除协议。武子珺解除协议的，绿洋公司应当自武子珺解除协议通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按武子珺累计已付款的2%向武子珺支付违约金。武子珺要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，绿洋公司按日向武子珺支付已交房款万分之一的违约金。2013年6月16日前，武子珺向绿洋公司交纳购房款10000元；2013年6月22日，武子珺向绿洋公司交纳购房款80206元，其中26元POS机手机费；武子珺合计交纳购房款90180元。2015年11月14日，绿洋公司与武子珺签订了《退房签收单》。内容为：项目名称：绿洋公司；客户姓名：武子珺；身份证号：230108197307140210；联系电话：1393617****；退房房号：25-1-1-102；绿洋公司收到武子珺的购房协议原件、中国银行卡复印件及身份证复印件。置业顾问、内业、武子珺均在《退房签收单》上签名，绿洋公司在《退房签收单》上盖章。2015年8月7日，绿洋公司取得位于开发区哈南九路与普惠大道西北侧局部（国际花都二期项目）《哈尔滨市商品房预售许可证》。至庭审时，绿洋公司与武子珺尚未签订《商品房买卖合同》，绿洋公司亦未向武子珺交付诉争房屋。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：
一、武子珺与绿洋公司签订的《认购协议书》是否应予解除；
二、绿洋公司是否应向武子珺返还购房款并支付违约金；
三、绿洋公司是否应赔偿武子珺损失。关于武子珺与绿洋公司签订的《认购协议书》是否应予解除的问题。2013年6月22日，绿洋公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，与武子珺订立了《认购协议书》，但在武子珺起诉前，即2015年8月7日，绿洋公司取得了商品房预售许可证明，故该协议书有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”绿洋公司与武子珺于2015年11月14日签订了《退房签收单》，该签收单明确载明退房房号即本案诉争房屋，同时绿洋公司已将武子珺持有的《认购协议书》（即《退房签收单》中载明的购房协议原件）收回，并收到武子珺的中国银行卡复印件及身份证复印件。上述内容充分证明绿洋公司与武子珺已就解除《认购协议书》达成合意，故武子珺关于解除《认购协议书》的主张成立，本院应予支持。关于绿洋公司是否应向武子珺返还购房款并支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。”《认购协议书》因绿洋公司逾期交付房屋而解除，武子珺作为守约方主张继续适用违约金条款，应予支持。《认购协议书》第六条约定，绿洋公司如逾期超过90日后未按本协议规定的期限将该房源交付武子珺使用，武子珺有权解除协议，绿洋公司应当自武子珺解除协议通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按武子珺累计已付款的2%向武子珺支付违约金。故绿洋公司应向武子珺返还购房款90180元，并支付违约金1803.60元（90180元×2%）。关于绿洋公司是否应赔偿武子珺损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”因武子珺与绿洋公司签订认购协议书时约定了违约金，未约定赔偿损失数额的计算方法，故本院对武子珺主张绿洋公司赔偿损失15000元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，
判决如下：
一、解除原告武子珺与被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司于2013年6月22日签订的《绿地国际花都二期认购协议书》；
二、被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告武子珺购房款90180元;三、被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告武子珺违约金1803.60元；
四、驳回原告武子珺其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2440元，由原告武子珺负担342元，由被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司负担2098元，上述款项与判决主文一并给付原告武子珺。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 张 鑫
代理
审判员 冀宇慧
代理
审判员 蒋丹凤
二〇一六年八月三十日
书 记 员 李 萌 更多数据：