新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2016）新40民终1565号上诉人(原审被告)：牛荣芝，女，1964年11月11日出生，汉族，农工，现住察布查尔锡伯自治县。上诉人(原审被告)：杨现敏，男，1963年7月1日出生，汉族，农民，现住察布查尔锡伯自治县。
委托诉讼代理人：梅建军，新疆同济律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：于河江，男，1975年10月16日出生，汉族，住察布查尔锡伯自治县。
上诉人牛荣芝、杨现敏因与被上诉人于河江房屋买卖合同纠纷一案，不服察布查尔锡伯自治县人民法院（2016）新4022民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人牛荣芝、杨现敏的委托诉讼代理人梅建军、被上诉人于河江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛荣芝、杨现敏上诉请求：1.撤销原判，确认双方签订的《楼房出售合同》无效；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：本案中，根据当事人双方签订的《楼房出售合同》的内容看，牛荣芝、杨现敏与于河江之间的行为属于二手房买卖的交易行为。然而在庭审过程中，一审法院对于河江是否是涉案房屋的权利人、是否享有处置权，是否取得权利证书没有审查，如果于河江没有取得权利证书，则应当认定合同无效。一审法院认定合同有效，判决牛荣芝、杨现敏支付剩余房款，而不要求给我们办理房屋产权过户手续有失公平。于河江辩称，涉案房屋是其父亲的，其父给其出具有委托手续，该套房屋其有处分的权利，请求维持原判。于河江向一审法院起诉请求：判令牛荣芝、杨现敏支付购房款177,000元及利息(利息自2014年8月至判决给付之日按银行贷款利率计息)并支付评估费、保险费共计2,300元。一审法院认定事实：2014年8月5日，于河江与牛荣芝、杨现敏签订了一份楼房出售合同，合同约定于河江将自已开发的位于伊车街西二巷的江海家苑住宅楼3楼一梯单室110平方米出售给牛荣芝、杨现敏。每平方米3,200元，总价款352,000元，合同又约定房屋最终面积以实际测绘面积为准，于河江免费送天然气表、水表电表，牛荣芝、杨现敏先支付200,000元，剩余部分由牛荣芝、杨现敏出面贷款，于河江负责支付贷款手续费用及产生的相应利息。合同签订后，牛荣芝、杨现敏支付了200,000元购房款，于河江于2014年11月交付房屋，牛荣芝、杨现敏未支付剩余购房款177,000元，为此于河江诉至法院。另查明，本案在审理中，于河江向法院提交了房屋测绘报告，证实房屋面积为117.82平方米，对此牛荣芝、杨现敏无异议。另再查明，牛荣芝、杨现敏支付1,900元天然气费。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同，房屋所有权人为出卖方，支付价款的一方为买受方。本案中，牛荣芝、杨现敏是买受方，于河江是出卖方，双方签订的房屋买卖合同，是当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同，虽未在相关部门办理物权登记，但不影响合同效力，对双方当事人均有约束力，均应按照合同约定履行自己的义务。现双方均认可房屋面积为117.82，欠房款17,7000元事实，于河江作为债权人有权要求要求作为债务人的牛荣芝、杨现敏履行支付房款的义务。因此，于河江要求牛荣芝、杨现敏支付房款177,000元的诉讼请求予以支持。扣除已支付的1,900元，牛荣芝、杨现敏应支付剩余房款175,100元。对于河江要求支付利息，牛荣芝、杨现敏自2014年11月交付房屋后，牛荣芝、杨现敏未支付余款已构成违约，故于河江要求支付利息符合法律规定，予以支持。对于于河江要求支付评估费、保险费，于河江没有给牛荣芝、杨现敏贷款，对此不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定判决：牛荣芝、杨现敏于判决生效后立即给于河江给付购房款177,000及利息（利息自2014年11月至判决给付之日按中国人民银行同期贷款利率计息）牛荣芝、杨现敏若不按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,910元，减半收取2955元，由于河江负担1,105元，由牛荣芝、杨现敏负担1,850元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案房屋土地使用证载明，用地人姓名为于学忠（于河江之父）。2011年3月6日，于学忠出具由其与妻子李桂兰签名，内容为“今本人于学忠及妻子李桂兰将其名下位于察布查尔县伊车街的土地及地面上的附属建筑物设施全部交给儿子于河江全权处理”的委托书。二审庭审中，于学忠出庭，证实上述委托书的真实性。
本院认为，本案二审争议焦点在于于河江与牛荣芝、杨现敏签订的《楼房出售合同》是否有效。从该协议订立过程，该协议是签约各方当事人的真实意思表示，且约定内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家利益及社会公共利益。现牛荣芝、杨现敏主张该合同无效，主要是认为于河江不是房屋的所有权人，没有依法取得权属证书，违反法律禁止性规定，合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，出卖人对其出卖的标的物是否享有所有权或处分权，并非确定合同效力的条件或依据。即出卖人的无权处分行为并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，而仅涉及该标的物所有权能否发生转移，以及标的物所有权转移后其物权变动效力的认定问题。故牛荣芝、杨现敏提出的该项上诉理由，与法律规定相悖，本院不予采纳。且该合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效之情形，故一审法院确定双方签订的《楼房出售合同》有效并无不当，本院予以确认。综上，上诉人牛荣芝、杨现敏的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,802元，由牛荣芝、杨现敏负担。本判决为终审判决。
审判长 黄壮锦
审判员 芦梦璇
审判员 杨峻峰
二〇一六年八月三十日
书记员 尹玉婷 关注公众号“”