北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终7585号
上诉人（原审被告）：祥天控股（集团）有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-A768。
法定代表人：周剑，董事。
委托诉讼代理人：胡功群，北京市中银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王建华，男，1983年5月12日出生。
被
上诉人（原审原告）：东方银座广场有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街48号。
法定代表人：高翔，董事长。
委托诉讼代理人：韩维，北京市五泰律师事务所律师。
原审
第三人：张建强，男，1973年1月26日出生。
原审
第三人：杨广洋，男，1974年1月5日出生。上述二原审第三人之共同
委托诉讼代理人：郑欣，北京市东易律师事务所律师。
原审
第三人：北京聚信瑞丰房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区×××25层M室。
法定代表人：黄加农，经理。委托诉讼��理人：陈宁，北京卓翔律师事务所律师。
原审
第三人：宫健，男，1983年2月4日出生。
原审
第三人：付迪，男，1990年5月8日出生。上述二原审第三人之共同
委托诉讼代理人：张慧，北京市韬远律师事务所律师。上诉人祥天控股（集团）有限公司（以下简称祥天控股公司）因与被上诉人东方银座广场有限公司（以下简称东方银座公司）、原审第三人张建强、杨广洋、原审第三人北京聚信瑞丰房地产经纪有限公司（以下简称为聚信瑞丰公司）、原审第三人宫健、付迪商品房销售合同纠纷上诉一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初2757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人祥天控股公司之委托诉讼代理人胡功群、被上诉人东方银座公司之委托诉讼代理人韩维、原审第三人张建强、杨广洋之共同委托诉讼代理人郑欣、原审第三人聚信瑞丰公司之委托诉讼代理人陈宁、原审第三人宫健、付迪之共同委托诉讼代理人张慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥天控股公司上诉请求：撤销一审判决，驳回东方银座公司的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审法院事实认定错误：我公司一直和东方银座公司员工胡杰直接签订购房合同，从没有见过包销协议的存在，从没有和北京银座兴业房地产经纪有限公司（以下简称银座兴业公司）洽谈，也从没有受银座兴业公司“指示”“分别支付”过钱款；一审判决没有查清胡杰（胡文果）到底是代表谁与我公司签订的合同这一基本事实；一审法院既然认定《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）有效，就应该认定和我公司签订合同的员工就是东方银座公司的员工���胡杰的行为是职务行为，东方银座公司应该对胡杰的职务行为承担法律责任；一审法院分配举证责任不公平；2、《提前入住协议书》没有盖骑缝章，且第一页、第二页都没有双方的任何签字和盖章，无法辨别真伪，没有客观性、真实性和关联性，不应被采信；3、我公司从未占有使用过诉争房屋，更没有控制过房屋，不存在交还房屋，更不应该支付任何使用费；4、涉诉12套房屋根本不存在，东方银座公司只是自己找了个测绘公司就一平层画图后出售；5、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，应认定为双方所签订的12套《买卖合同》为无效合同；6、判决违背了常理常识。东方银座公司辩称，同意一审判决，不同意祥天控股公司的上诉请求。张建强、杨广洋述称，同意一审判决，不同意祥天控股公司的上诉请求。聚信瑞丰公司述称，同意一审判决，不同意祥天控股公司的上诉请求。宫健、付迪述称，同意一审判决，不同意祥天控股公司的上诉请求。东方银座公司向一审法院起诉请求：1、解除祥天控股公司与东方银座公司签订的《买卖合同》及补充协议；2、祥天控股公司支付违约金678218.4元，3、祥天控股公司交还房屋并按每平方米每日15元的标准支付自2014年7月11日至实际返还房屋之日的房屋使用费；4、祥天控股公司赔偿东方银座公司因合同解除后将房屋恢复原状的损失10万元；5、祥天控股公司赔偿律师费5万元。一审法院认定事实：2014年4月22日，东方银座公司与祥天控股公司签订《买卖合同》。该合同内容为：祥天控股公司购买东方银座公司建设的北京市东城区×××12层办公楼12C号房屋（以下简称诉争房屋）；该房屋用���为办公，实测建筑面积为158.59平方米（套内建筑面积106.23平方米）；按套内建筑面积计算，该商品房单价为47648元/平方米，总房款为5061638元；祥天控股公司应于2014年6月22日前支付426940元，于同年7月22日前支付843606元，于同年8月22日前支付843606元，于同年9月22日前支付843606元，于同年10月22日前支付843606元，于同年11月22日前支付1260274元；祥天控股公司未按约定期间支付购房款的，逾期超过30日，东方银座公司有权解除合同；东方银座公司解除合同的，祥天控股公司应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的20%向东方银座公司支付违约金，并由东方银座公司退还祥天控股公司全部已付款。另，祥天控股公司共从东方银座公司处购买房屋12套，双方于2014年4月22日共签订了12份《买卖合同》。为购买上述12套房屋，祥天控股公司共支付购房���人民币6934万元，其中向东方银座公司支付1734万元（尚欠3466万元），向北京健迪装饰装修工程有限公司（以下简称健迪公司）支付3620万元，向聚信瑞丰公司支付1580万元。祥天控股公司向东方银座公司支付的上述购房款中，分摊到诉争房屋金额为已付购房款1670546元，未付款3391092元。另查：2010年10月1日，东方银座公司与银座兴业公司（2014年12月19日注销，股东为张建强、杨广洋）签订《包销合作协议书》，约定：东方银座公司委托银座兴业公司包销东方银座公司开发建设的“东方银座广场”项目中尚未出售的28套房屋；包销房产的包销价格为3.2万元/平方米，包销期限为自本协议签订之日起至2014年12月31日止；东方银座公司按照包销价格与银座兴业公司指定的买受人签署《买卖合同》，并收取《买卖合同》所约定的购房款；对于超出包销价格部分的收益，东方银座公司不享有任何权益，超出部分的收益均由银座兴业公司自行收取并归银座兴业公司所有。2014年4月10日，银座兴业公司致东方银座公司《通知函》，函件内容为：根据双方签订的包销协议约定，银座兴业公司就北京市东城区×××12层办公楼A、B、C、D、E、F、G、H、J、K、L、M号共计12套房屋的出售，已与祥天控股公司以建筑面积63834元/平方米的价格洽谈成功；依据包销协议的约定，请东方银座公司收到此函后，按上述价格与祥天控股公司签订《买卖合同》。2014年4月15日，东方银座公司致银座兴业公司《回函》，函件内容为：东方银座公司不同意按照上述函件的价格签约，同意以每平方米32000元的价格与银座兴业公司指定的祥天控股公司签署《买卖合同》。2014年4月18日，银座兴业公司致东方银座公司《确认函》，同意以12套房屋总��1629.24平方米的建筑面积总计5200万元的标准（约31917元/平方米）的价格与银座兴业公司指定的祥天控股公司签订《买卖合同》。再查：2014年4月22日，东方银座公司与祥天控股公司签订《提前入住协议书》，约定：祥天控股公司整体购买了东方银座公司出售的“东方银座”项目写字楼12层12A、12B、12C、12D、12E、12F、12G、12H、12J、12K、12L、12M号房产；根据祥天控股公司要求，东方银座公司与祥天控股公司每套房产均签订了一份《买卖合同》及补充协议，同时每套房产祥天控股公司均与（原处为空白）签订了一份《委托装修协议书》；祥天控股公司支付了《委托装修协议书》所约定的装修款4700万元及《买卖合同》项下的定金500万元，尚未支付《委托装修协议书》所约定的房价款500万元及《买卖合同》项下的房价款4700万元；在此情况下，祥天控股公司向东方银座公司申请提前办理该房产的房屋交接手续并入住该房产；祥天控股公司确认，该房产已经符合了《买卖合同》所约定的交付条件；东方银座公司与祥天控股公司约定，本协议书签订后60日内，双方办理房屋交接手续；祥天控股公司应按照该等《买卖合同》的约定携带相应材料前来办理该等房产的收房手续，并交纳应由买受人交纳的相应费用；祥天控股公司无正当理由未能前来办理的，则该等房产视为已于本协议约定的期限交付；祥天控股公司应当严格按照该等《买卖合同》及该等《委托装修协议书》的约定向东方银座公司及装修公司支付房价款及剩余装修价款；若祥天控股公司未依据该等《买卖合同》或该等《委托装修协议书》的约定支付款项，则应当依据上述合同的约定承担逾期付款违约责任；双方进一步约定，如因祥天控股公司原因（包括但不限于逾期付款）��致该等《买卖合同》解除的，则祥天控股公司除应当承担该等《买卖合同》及该等《委托装修协议书》所约定的违约责任外，自东方银座公司将该房产交付祥天控股公司之日起至祥天控股公司将该房产返还给东方银座公司并经东方银座公司确认之日止，祥天控股公司还应按照每日每平方米15元的标准向东方银座公司支付房屋使用费；东方银座公司与祥天控股公司约定，如因祥天控股公司原因（包括但不限于逾期付款）导致该等《买卖合同》解除的，祥天控股公司应于该等《买卖合同》解除后3日内将该房产按照东方银座公司交付的状态返还给东方银座公司，并经东方银座公司确认；如祥天控股公司逾期搬离的，则视为祥天控股公司放弃该等房产内自有物品、财产的所有权，东方银座公司有权采取措施处理上述物品、财产，由此造成的损失由祥天控股公司承担；该等房产如有损坏，由祥天控股公司负责赔偿；本协议书与该等《买卖合同》约定不一致的，以本协议书约定为准。2014年7月11日，祥天控股公司向案外人北京鼎铭物业管理有限公司支付上述12套房屋自2014年7月11日至2015年7月31日期间的物业管理费577837.13元。一审庭审中，张建强、杨广洋称：祥天控股公司购买诉争房屋时，系与银座兴业公司进行商谈并达成交易；12套房屋总价款共计10400万元；依据银座兴业公司与东方银座公司签订包销协议的约定，其中5200万元由银座兴业公司收取，5200万元由东方银座公司收取；对于应由银座兴业公司收取的款项，银座兴业公司指示祥天控股公司将5200万元以装修款的形式，分别支付给健迪公司及聚信瑞丰公司。祥天控股公司对于购房总价款及已付款项不持异议，但提出与祥天控股公司接洽的人员胡杰（胡文果）系东方银座公司工作人员，祥天控股公司的付款行为均系接受胡杰的指示。对此，东方银座公司不予认可；张建强、杨广洋则表示无法确认胡杰的身份，但确认此项交易系祥天控股公司与银座兴业公司商谈完成。同时，祥天控股公司对东方银座公司与银座兴业公司签订的《包销合作协议书》及双方往来函件真实性不予认可，但并未提供反证。经询，祥天控股公司未继续支付购房款是因为其公司资金短缺所导致。关于东方银座公司是否向祥天控股公司交付房屋一节，祥天控股公司称：其仅收到东方银座公司给付的消防通道钥匙，并未收到正门钥匙；拿到消防通道钥匙后，祥天控股公司仅拆除了部分房屋的隔断墙，并未进行装修，也并未使用，房屋现为空置状态。关于合同解除后房屋交还及费用退还问题，东方银座公司称：合同解除后，祥天控股公司理应将房屋交还东方银座公司；东方银座公司收取祥天控股公司的1734万元，在扣除祥天控股公司应承担的违约金、房屋使用费后，如有剩余，可以退还。祥天控股公司则表示：其支付的购房款已经超过12份买卖合同中约定的总金额；同时，祥天控股公司从未控制诉争房屋，房屋内也没有祥天控股公司的物品，诉争房屋一直由东方银座公司控制。上述事实，有《买卖合同》、《包销合作协议书》、往来函件、《提前入住协议书》及当事人陈述等在案佐证。一审法院认为：依法订立的合同受法律保护。本案中，根据现已查明的事实，东方银座公司曾与银座兴业公司签订《包销合作协议书》，约定诉争房屋由银座兴业公司负责包销。在银座兴业公司与祥天控股公司商谈后，双方就诉争房屋的买卖达成一致，含诉争房屋在内的12套房屋购房款总额共计10400万元��此后，东方银座公司依据银座兴业公司指示，按照双方约定的包销价格，与祥天控股公司签订《买卖合同》，对购房款的支付期限及相应的违约责任进行了约定。同时，东方银座公司与祥天控股公司还签订了《提前入住协议书》，就房屋的交付问题及相应的违约责任进行了约定。故东方银座公司与祥天控股公司签订的《买卖合同》及补充协议、《提前入住协议书》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守。依据上述合同及协议书，祥天控股公司对于购房款需按期向东方银座公司支付是明知的。此后，应银座兴业公司的指示，祥天控股公司以装修款的名义向健迪公司及聚信瑞丰公司共计支付5200万元，但祥天控股公司并未按《买卖合同》的约定向东方银座公司支付全部购房款。祥天控股公司未按约定履行支付购房款的义务，已构成违约。现东方银座公司��据合同约定要求解除与祥天控股公司签订的《买卖合同》，并要求祥天控股公司支付约定的违约金，理由正当，应予支持。关于东方银座公司要求祥天控股公司返还房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，祥天控股公司称东方银座公司并未向其交付房屋，但根据双方签订的《提前入住协议书》，在该协议书签订后60日内，双方办理房屋交接手续；祥天控股公司应按照该等《买卖合同》的约定携带相应材料前来办理该等房产的收房手续并交纳应由买受人交纳的相应费用；祥天控股公司无正当理由未能前来办理的，则该等房产视为已于本协议约定的期限交付。同时，祥天控股公司曾向物业公司交纳2014年7月11日至2015年7月31日期间的物业费，上述情形说明东方银座公司已将房屋交付祥天控股公司。现祥天控股公司未按约定付款，东方银座公司依据《提前入住协议书》要求祥天��股公司交还房屋，并支付房屋使用费，理由正当，亦应支持。关于东方银座公司要求祥天控股公司赔偿将房屋恢复原状损失的请求，因该费用尚未发生，数额无法确定，故东方银座公司的该项请求，不予支持。关于东方银座公司要求祥天控股公司赔偿律师费的诉讼请求，无相关合同及法律依据，对此亦不予支持。关于东方银座公司收取祥天控股公司的购房款一节，在合同解除后，东方银座公司应将收取祥天控股公司的购房款予以退还。东方银座公司主张在折抵后将购房款剩余部分予以退还，无相关法律依据，东方银座公司可在执行中要求进行折抵。祥天控股公司的相关答辩意见，无合同及法律依据，均不予采纳。关于祥天控股公司向银座兴业公司支付的相关费用，与本案不属同一法律关系，祥天控股公司可另行向其主张解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条之规定，于2016年6月判决：
一、解除东方银座广场有限公司与祥天控股（集团）有限公司就本市东城区×××十二层办公楼十二C号房屋签订的《北京市商品房现房买卖合同》及相关补充协议；
二、东方银座广场有限公司于判决生效后十日内退还祥天控股（集团）有限公司所交购房款人民币一百六十七万零五百四十六元；
三、祥天控股（集团）有限公司于判决生效后十日内给付东方银座广场有限公司违约金人民币六十七万八千二百一十八元四角；
四、祥天控股（集团）有限公司于判决生效后十日内将本市东城区×××十二层办公楼十二C号房屋交还东方银座广场有限公司，并按每日每平方米（建筑面积）十五元的标准给付东方银座广场有限公司自
二○一四年七月十一日至判决生效之日止的房屋使用费；
五、驳回东方银座广场有限公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。二审中，祥天控股对《提前入住协议书》的真实性提出异议。对此，本院结合祥天控股公司交纳物业管理费等相关事实可以确认该协议的真实性；而且，本案的核心争点是祥天控股公司是否依约履行付款义务，祥天控股公司的上述异议与本案核心争点无直接关联。另经询问，祥天控股公司自认其因资金链断裂，至今尚未付清全部购房款。
本院认为：依法订立的合同受法律保护。东方银座公司曾与银座兴业公司签订《包销合作协议书》、东方银座公司与祥天控股公司签订的《买卖合同》及补充协议、《提前入住协议书》均系合同当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格遵守合同约定，履行各自的义务。依据上述约定，祥天控股公司应当按期向东方银座公司支付购房款，且对此是明知的。此后，应银座兴业公司的指示，祥天控股公司以装修款的名义向健迪公司及聚信瑞丰公司共计支付5200万元，并未按《买卖合同》的约定向东方银座公司支付全部购房款。因此，根据合同相对性原则与契约严守原则，一审法院认定祥天控股公司未按约定履行支付购房款的义务已构成违约，并据此支持了东方银座公司要求解除房屋买卖合同及要求祥天控股公司支付违约金的诉讼请求，并无不当，应予维持。关于东方银座公司要求祥天控股公司返还房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，双方争点为是否交付房屋。祥天控股公司称东方银座公司并未向其交付房屋，但双方签订的《提前入住协议书》明确约定：在该协议书签订后60日内，双方办理房屋交接手续；祥天控股公司应按照该等《买卖合同》的约定携带相应材料前来办理该等房产的收房手续并交纳应由买受人交纳的相应费用；祥天控股公司无正当理由未能前来办理的，则该等房产视为已于该协议约定的期限交付。同时，祥天控股公司曾向物业公司交纳2014年7月11日至2015年7月31日期间的物业管理费。一审法院根据上述情形认定东方银座公司已将房屋交付祥天控股公司，并对东方银座公司依据《提前入住协议书》要求祥天控股公司交还房屋及支付房屋使用费的请求予以支持，依据充分，亦应予维持。关于东方银座公司的其他诉讼请求，一审法院予以驳回，理由正当，且东方银座公司未提出上诉，同意一审判决，故本院不持异议，均予以维持。综上所述，祥天控股公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24160元，由祥天控股（集团）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
审 判 员 李俊晔
代理
审判员 王继玉
二〇一六年八月三十日
书 记 员 李 丽
书 记 员 孙辰姝 来自