辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终4039号
上诉人（原审被告、反诉原告）：大连正大海参博物馆，住所地大连市旅顺口区五四路**号。
法定代表人：张世平，该博物馆总经理。
委托诉讼代理人：陈静平，男，该博物馆经理。
委托诉讼代理人：刘方武，北京华京律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军91180部队，住所地大连市旅顺口区向阳街137号。
法定代表人：张明鸣,该部队主任。
委托诉讼代理人：戴卫祥、张鏸元，辽宁东亚律师事务所律师。上诉人大连正大海参博物馆（以下简称“正大海参馆”）因与被上诉人中国人民解放军91180部队（以下简称“91180部队”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2015）旅民初字第1523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人正大海参馆的委托诉讼代理人陈静平、刘方武，被上诉人91180部队的委托诉讼代理人戴卫祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正大海参馆上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项和第五项，维持第三项和第四项。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决割裂了案件事实，双方租赁关系自2010年开始建立，上诉人投资方沈阳资参堂商贸有限责任公司（以下简称“资参堂公司”）2010年11月与被上诉人签订租赁合同，租赁目的是开办海参博物馆，该合同第二条明确约定租赁用途为公益性博物馆。由于当时正大海参馆正在筹备，因此以投资方资参堂公司为主体签订了租赁合同。租赁房屋后，经过被上诉人同意，资参堂公司对案涉房屋进行全面修缮和装修，约定工程造价为4,252,953元，实际已付工程款3,688,740元。后来正大海参馆成立后又与被上诉人签订案涉租赁合同，而此时上诉人已将房屋基本改造完毕。在案涉租赁合同未到期的情况下，被上诉人单方违约，应赔偿装修及停业损失；2、被上诉人要求解除合同缺乏法律依据。案涉租赁合同约定的军队政策法规重大调整等不属于合同法第一百一十七条第二款规定的不可抗力，且案涉租赁合同系被上诉人提供的格式条款，合同中关于不可抗力的约定违反合同法第三十九条约定，应认定无效；3、上诉人支付的维修费用应由被上诉人承担。合同法第二百二十条明确规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，案涉房屋在出租时主体结构、屋顶等均存在质量问题，被上诉人应进行维修，其未尽维修义务的，上诉人自行维修的，相关费用应由被上诉人承担。91180部队辩称，同意一审判决，不同意正大海参馆的上诉请求。91180部队向一审法院起诉请求：1、解除双方2013年12月签订的房屋租赁合同；2、正大海参馆腾退案涉房屋；3、支付自2014年1月1日起至腾退之日止的房屋占有使用费25,000元。正大海参馆向一审法院反诉主张：1、91180部队给付案涉房屋装修等费用共计4,252,953元；2、91180部队赔偿房屋封停一年经营损失（2014年8月至2015年8月门票）12万元；3、91180部队赔偿房屋封停期间维持日常开支费用、工资、水电等100,858元；4、91180部队给付2014年8月18日至2014年12月31日，共计136天房屋租金18,630元。以上共计4,492,441元。一审法院认定事实：2013年12月,原告与被告签订军队房地产租赁合同,被告承租原告位于大连市旅顺口区五四街19号房屋,建筑面积1042平方米,场地面积2110平方米。租期为2013年12月31日至2016年12月31日,年租金为5万元。合同第八条约定租赁期内被告应当履行下列义务，不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备,在不影响使用安全的前提下,确实需要进行改造、装修或者增扩设备,必须征得原告书面同意,费用自理,权属归原告所有,租赁期满后或者解除合同时,应当无偿移交给原告。第九条合同的解除与终止约定，因不可抗力原因(含政府行为,国家和军队政策法规重大调整等)造成合同无法履行的,双方均不承担责任。合同第十三条约定合同(含补充协议)经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。该合同签订后未经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章。但原告已将房屋交付被告使用,并收取被告交付的房租,租金已付至2014年12月31日。2014年初军委总部下发文件对军队房地产租赁项目集中清理整顿,原告通知被告停租退房,双方协商未果。原告于2014年8月18日对案涉房屋加贴封条,致使被告无法使用。2015年5月1日原告又通知被告停租腾退房屋,并于同年6月诉至一审法院，被告亦提出反诉。另查,正大海参馆成立于2013年11月25日。一审法院认为，原、被告双方签订的军队房地产租赁合同,系双方真实意思表示,内容不违反法律法规,虽然合同约定经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效,但双方都已实际履行合同义务,故该合同有效,对双方当事人具有法律约束力。该合同已经约定因不可抗力(含政府行为、国家和军队政策法规重大调整)造成合同无法履行的,双方可解除合同,原告以军队政策发生重大调整为由解除租赁合同,腾退房屋,合法有据,应予支持。原告请求支付2014年1月1日至腾退日止的房屋占用使用费25,000元,因被告已经支付了该期间的租金,故该请求不予支持。被告反诉请求判令原告给付装修等工程款4,252,953元,因其提供的证据不能证明其已对租赁房屋进行了装修,且提供的证据均为被告承租前发生的费用与本案没有关联性,故不予支持。被告反诉请求判令原告支付房屋封停期间维持日常开支的工资水电等费用100,858元,因水电费是被告使用相关资源产生的费用,且该费用并不是原告收取,被告该反诉请求,不予支持。被告反诉请求原告支付房屋封停期间的员工工资,因被告提供的证据显示支付工资,并不是本案被告,与本案没有关联性,其请求没有事实依据,不予支持。被告反诉请求原告退还租金18,630元,因原告将出租房屋加贴封条,导致被告不能使用,故原告应退还该期间的租金18,630元(50,000元÷365天×136天)。被告反诉请求原告赔偿其房屋封停期间的经营损失120,000元,因被告提供的证据不能证明其损失,故该请求不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百一十二条之规定,判决:
一、解除原告(反诉被告)中国人民解放军91180部队与被告(反诉原告)大连正大海参博物馆签订的军队房地产租赁合同;二、被告(反诉原告)大连正大海参博物馆于判决生效后十五日内腾退租赁的房屋;三、原告(反诉被告)中国人民解放军91180部队于判决生效后十五日内退还被告(反诉原告)大连正大海参博物馆房屋租金18,630元；
四、驳回原告(反诉被告)中国人民解放军91180部队的其他诉讼请求;五、驳回被告(反诉原告)大连正大海参博物馆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费424元,其他诉讼费用100元,合计524元,原告(反诉被告)负担424元,被告(反诉原告)负担100元(此款原告已预交,被告在执行时一并给付原告)。反诉费21,370元,原告(反诉被告)负担266元(此款被告已预交,原告在执行时一并给付被告),被告(反诉原告)负担21,104元。在本院二审庭审时，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，结合双方当事人诉辩观点,本案争议焦点问题有二:一是案涉租赁合同应否解除;二是91180部队应否赔偿正大海参馆修缮装修费用（4,252,953元）、经营损失（12万元）、支付工资、水电费等日常支出（100,858元），三项共计4,473,811元。针对第一个焦点问题，
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，依据已查明的事实，从案涉租赁合同第九条合同解除与终止约定“因不可抗力原因(含政府行为,国家和军队政策法规重大调整等)造成合同无法履行的,甲乙双方均不承担责任。”可以看出双方已约定因不可抗力可以解除合同，亦明确约定了该不可抗力原因包括军队政策法规重大调整。故91180部队现以2014年初军委总部下发文件集中清理整顿军队房地产租赁项目等为由，主张解除案涉租赁合同、腾退房屋，既符合合同约定，又于法有据。至于正大海参馆上诉称该条约定系91180部队提供的格式条款，应认定无效一节，
本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的格式条款指“当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”而本案中，案涉租赁合同是91180部队和正大海参馆特别针对租赁案涉房屋，在共同协商的基础上共同达成的真实意思表示，而非91180部队为重复使用而预先拟定的、未经正大海参馆协商的条款，故正大海参馆的此项上诉理由，无事实和法律依据,本院不予支持。据此，一审判决支持91180部队的此项诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。针对第二个焦点问题，
本院认为，合同相对性原则的题中之义表现在只有合同一方当事人能够向合同另一方当事人基于合同提出权利主张。本案中，依据已查明的事实，首先，正大海参馆成立于2013年11月，且自认案涉房屋修缮和装修等400多万元费用不是发生在案涉租赁合同约定租期内，而是发生在91180部队与资参堂公司之间的租赁合同约定租期范围内。而正大海参馆并不是该租赁合同的当事人，且资参堂公司与正大海参馆在法律意义上是两个不同民事主体，故一审判决未支持正大海参馆向91180部队主张该租赁合同项下的房屋修缮装修费用，有事实和法律依据；其次，如前所述，91180部队解除案涉租赁合同归因于军委总部下发的整顿军队房产的文件，根据案涉租赁合同约定，在此情况下，双方互不承担责任，故正大海参馆反诉要求91180部队赔偿案涉房屋封停一年的经营损失、工资及日常开支费用等没有法律依据。况且，正大海参馆在二审庭审后提交的门票收入现金账簿是其单方制作的2013年12月1日至2014年8月17日期间记账凭证，无法直接且客观认定2014年8月至2015年8月期间门票经营损失12万元，其在一审审理过程中提供的支付工资、水电费等支付凭证中除时间为2014年8月14日电费发票外，其他凭证均发生在91180部队加贴封条（2014年8月18日）以及通知正大海参馆停租退房后，而该张2014年8月14日电费发票则是正大海参馆在租赁期间内占有使用案涉房屋所产生的费用，亦理应由正大海参馆自行承担。据此，正大海参馆的此项上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，正大海参馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21,794元（大连正大海参博物馆已预交），由大连正大海参博物馆负担。本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理
审判员 刘小南
二〇一六年八月三十日
书 记 员 任建芳 来自：