中华人民共和国广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗番法民四初字第127号
原告：家利物业管理（广州）有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：徐XX，职务：董事长。
委托代理人：陈XX，系广东南国德赛律师事务所律师。
委托代理人：陈X，系广东南国德赛律师事务所律师。
被告：陈仕光（英文名：SHIGUANGCHEN），加拿大国籍，住广州市番禺区。
原告家利物业管理（广州）有限公司诉被告陈仕光物业服务合同纠纷一案。本院于2015年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告家利物业管理（广州）有限公司的委托代理人陈辉到庭参加了诉讼。被告陈仕光经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告家利物业管理（广州）有限公司向本院提出诉讼：1.判令被告按每月1540.95元的标准向原告缴付2014年5月起至实际付清之日止的物业管理服务费（别墅类），计至2014年9月30日为7704.75元；2.判令被告按每天千分之一的标准，向原告支付因欠缴上述物业管理服务费的违约金，自每月6日起，以当月欠缴的物业管理服务费为本金计算至被告清缴上述欠缴的物业管理服务费之日止，暂计至2015年10月10日为3666.96元；3.本案之诉讼费用均由被告承担。事实和理由：开发商和记黄埔地产（广州番禺）有限公司，于2005年依法选聘原告为其楼盘广州番禺珊瑚湾畔提供物业管理服务，并就前期物业服务签订了合同。双方于2009年续签了《前期物业服务合同》。被告购买本案所涉房屋珊瑚湾畔蓝湖径XX号，实际由原告为其所购房屋提供物业服务。被告购买并入住本案所涉房屋后，按约缴纳物业管理服务费用至2014年4月。2014年5月起，被告开始拒绝缴纳、长期拖欠应缴的物业管理服务费，虽经原告多次催促，被告仍拒绝缴纳。至2014年9月，被告拖欠物业管理服务费（别墅类）共计人民币7704.75元；暂计至2015年10月10日的违约金3666.96元。综上所述，被告恶意拖欠原告物业管理服务费，已严重损害了原告的合法权益。被告陈仕光下落不明，本院公告送达诉讼文书，但公告期限届满至今，仍未应诉及答辩。原告家利物业管理（广州）有限公司围绕诉讼请求提交了如下证据：1.《物业管理委托合同》（2005签署）；2.《前期物业服务合同》（2009年续签）；3.《物业服务企业资质证书》；4.番禺区物价局《关于珊瑚湾畔物业管理费的��复》；5.《临时管理规约》；6.广州市不动产登记查册表。（上述证据的证明内容为：1.建设单位和记黄埔地产（广州番禺）有限公司选聘原告对包括本案涉诉房屋在内的珊瑚湾畔小区提供物业管理服务；2.原告具备合法的物业服务企业资质、主体资格和物业服务收费依据；3.物业服务费收取的起算时间和计算标准、方式）；7.被告拖欠的物业管理服务费明细表，（证明内容：被告欠缴的物业管理服务费、违约金起算时间及具体数额等）；8.广东省住房和城乡建设厅粤建房函[2015]1359号《广东省住房和城乡建设厅关于落实物业服务企业资质管理改革、加强行业自律的通知》，（证明内容：二级以下的物业管理企业不再更新资质证书）。本院经审查，认定如下：原告为具备物业管理资质的物业管理公司，被告陈仕光是广州市番禺区洛浦街沙溪村沙溪大道珊瑚湾畔蓝湖径XX号房地产的权属人，于2007年10月向上一手权属人购买，该房屋登记建筑面积为440.27平方米，房屋用途登记为“居住（别墅）”。2004年9月，原告对涉案小区（珊瑚湾畔小区）的物业管理费标准已经物价主管部门批复，其中别墅为每月每平方米3.5元，公共水电费按实分摊，别墅花园为每月每平方米0.5元。2005年、2009年，原告仍与涉案小区的建设单位订立前期物业服务合同，对涉案小区进行物业管理服务，直到2014年9月30日与该小区第一届业主委员会办理交接手续，退出该小区的物业管理。前期物业服务合同关于别墅类住宅的物业服务费标准与前一致。因被告陈仕光从上一手权属人处购得涉案物业，故未与原告订立管理规约，而前期物业服务合同和管理规约约定，业主或物业使��人未能按时（指每月五日前）足额交纳物业服务费用的，应每天按应缴费用的千分之一的标准支付违约金。因陈仕光未缴2014年5月至2014年9月的物业服务费7704.75元（每月1540.95元、共5个月），原告遂提起本案诉讼。
本院认为：被告陈仕光为外国公民，本案为涉外民商事纠纷。本院作为合同履行地法院对本案具有管辖权。当事人没有选择适用解决本案争议的准据法，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，应适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或其他与该合同最密切联系的法律，而原告为被告物业提供物业管理服务最能体现物业服务合同的特征，故应适用原告提供物业管理服务地的法律即我国内地法律作为解决本案纠纷的准据法。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应��，应视为放弃抗辩、质证等相关诉讼权利。根据查明的案件事实，原告与涉案小区开发商订立的前期物业管理合同对包括被告在内的小区业主产生效力，被告在原告提供服务后，被告应当向原告交纳相应的服务费用。现原告诉请主张的物业服务费标准，并未超过政府规定的指导价，本院予以支持。因原告未及时与被告订立管理规约，未明确告知被告逾期缴费的违约金计算标准，故原告要求按每天千分之一的标准计算违约金有失公平，但被告逾期未缴对原告造成一定损失，故应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准之上限计算违约金，其余部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、被告陈仕光应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告家利物业管理（广州）有限公司支付2014年5月至2014年9月的物业管理服务费7704.75元；
二、被告陈仕光应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告家利物业管理（广州）有限公司支付2014年5月至2014年9月的物业管理服务费的逾期违约金（以7704.75元为基数，从2014年10月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准之上限计算至该费缴清之日止）；
三、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司的其余诉讼请求。义务��
如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费84元及公告费600元，由原告家利物业管理（广州）有限公司负担21元，由被告陈仕光负担663元。
如不服本判决，原告家利物业管理（广州）有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告陈仕光可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 黄伟洪
人民陪审员 陈东冬
人民陪审员 沈丽樱
二〇一六年八月三十日
书 记 员 黄佩仪 更多数据：