江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0508民初3635号
原告：周永祥。
委托诉讼代理人：毕世华，江苏展驰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐娟，江苏展驰律师事务所律师。
被告：蔡柏康。
被告：谈金妹。
原告周永祥与被告蔡柏康、谈金妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案后，依法适用简易程序，分别于2016年7月11日及2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告周永祥及其委托诉讼代理人毕世华、被告蔡柏康到庭参加诉讼。被告谈金妹经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周永祥向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即履行双方签订的购房协议，完成苏州市××花园××幢×××室房屋的过户及交付等义务，并协助原告办理贷款事宜；2、判令两被告向原告支付苏州市××花园××幢×××室房屋成交价20%的违约金即284000元；3、本案的诉讼费用由两被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、判令解除原、被告就涉案房屋签订的房屋买卖合同；2、判令两被告向原告双倍返还定金共计54万元；3、判令两被告按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自诉请变更之日即2016年8月10日至实际履行诉求第一项支付之日止的27万元定金的利息损失；4、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年2月26日，原、被告签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定由被告蔡柏康向原告出售苏州市××花园××幢×××室房屋，房屋总成交价142万元，原告应于2016年3月5日前支付定金27万元，被告蔡柏康应于2016年3月30日之前提供合法有效的过户证件，否则视为违约，并约定了违约责任。合同签订后，原告依约履行了合同义务，于2016年2月29日支付定金27万元，然被告蔡柏康却未按约提供合法有效的过户证件，使得双方合同无法继续履行。故诉至法院，望判如所请。审理中，原告表示因原、被告双方于2016年3月16日，又就涉案房屋签订《存量房买卖契约（中介服务协议）》一份，并约定前述《房屋买卖（居间）合同》作废，合同标的、房屋价款及定金等内容与前述合同一致，故其明确要求法院判令解除的合同为该《存量房买卖契约（中介服务协议）》。
被告蔡柏康辩称，我与原告在签订《房屋买卖（居间）合同》后，我又委托案外人万夕兰与原告签了另一份合同，约定将《房屋买卖（居间）合同》作废。房屋的产权人是我儿子蔡国平，我不是产权人，合同需要我和被告谈金妹一起去签字才合法。涉案房屋的买卖过程，被告谈金妹均未参与也不知情，亦未在合同上签字，故被告谈金妹主体不适格。另外，合同约定的房屋价款不是市场价格，如果合同可以履行，也要按照市场价格240万元进行买卖。目前，我同意返还定金27万元，并同意按照银行同期贷款利率赔偿原告利息损失，但不同意向原告双倍返还定金。被告谈金妹未作答辩。本院
经审理认定事实如下：被告蔡柏康、谈金妹系夫妻关系。苏州市姑苏区××花园××幢×××室房屋于2011年6月2日登记为两被告的儿子蔡国平与其前妻肖明林共同共有。2011年6月16日，蔡国平与肖明林离婚，无子女。2013年9月6日，蔡国平与邱丽红结婚，二人婚前育有一子蔡隆龙（2012年6月29日出生）。蔡国平于2013年11月4日死亡。目前，该房屋的产权登记信息未做变更。2016年2月26日，被告蔡柏康（甲方）与原告周永祥（乙方）在中介方苏州松发房产经纪有限公司（丙方，以下简称“松发公司”）居间下签订《房屋买卖（居间）合同》（NO.1372548）一份，约定被告蔡柏康将苏州市姑苏区××花园××幢×××室房屋出售给原告周永祥，房屋所有权证号为苏房权证市区字第××、10××90号；房屋建筑面积103.25平方米，成交价格142万元；车库状况：买断汽车位一只；乙方于2016年3月5日前交付定金27万元，甲、乙双方约定于2016年3月31日前办理资金托管手续，托管金额为142万元，甲方于领到全额托管资金同时归还乙方交付的购房定金27万元整；该合同还对其他相关事项做出约定。该合同落款由原告周永祥在乙方处签字，被告蔡柏康在甲方处签写蔡国平、肖明林字样，在其下授权代表处签写蔡柏康字样，并由中介方松发公司盖章确认。2016年2月29日，原告周永祥通过妻子常丽的银行账户向蔡国平就涉案房屋的贷款还款账户支付购房定金27万元，用于先行替两被告归还涉案房屋的银行贷款。同日，被告蔡柏康的委托代理人万夕兰向原告出具收条一份，载明：今收到周永祥购××花园××幢×××室定金人民币27万元整。当日，万夕兰本人还替被告向该账户转入8023.22元，但其中有2000元系因当时万夕兰钱不够而向原告所借，后因涉案房屋买卖事宜尚未解决，该2000元在万夕兰表示归还时原告一直未予接受。至此，涉案房屋上的银行贷款已全部还清。2016年3月16日，被告蔡柏康因对上述《房屋买卖（居间）合同》中“买断汽车位一只”的条款不予接受，故委托案外人万夕兰与原告周永祥的委托代理人常丽在中介方苏州松发房产经纪有限公司（丙方，以下简称“松发公司”）居间下又签订《存量房买卖契约（中介服务协议）》一份以替代上述合同。该合同约定，合同甲方为被告蔡柏康、合同乙方为常丽，该合同约定甲方将苏州市姑苏区××花园××幢×××室房屋出售给乙方，房屋所有权证号为10315789；房屋建筑面积103.25平方米，成交净价格为142万元，乙方于2016年3月5日前给付甲方购房定金27万元。合同第八条违约责任约定，本协议经甲、乙、丙方签字，甲方收到购房定金后即行生效；生效后，如甲方违约，应退赔购房定金的双倍给乙方；如乙方违约，购房定金作为违约金归甲方所有；乙方已支付除定金外的房款，则违约金按该房屋房价的20%追究违约方责任，并由违约方承担甲、乙方应承担的中介费用；乙方必须保证个人（家庭）银行信用记录良好，否则造成贷款无法完成审批，相应的违约责任由乙方承担；甲方必须保证出售该房屋已经过该房屋所有相关产权人同意，并且该房屋无任何产权纠纷，否则，因此造成房屋无法正常过户所造成的违约责任由甲方承担。合同第十条其他约定事项约定，甲、乙双方约定于甲方办理完继承，领到房产证之日起5个工作日内办理该房屋资金托管，托管金额为142万元整；甲方领到全额托管资金同时归还乙方交付的购房定金27万元整。合同附件尾部约定：屋内设施全留，原合同（NO.1372548）作废。该合同对于过户、交付房屋等事宜的具体日期均未做明确约定。该合同落款处由原告周永祥的委托代理人常丽在乙方处签字，被告蔡柏康的委托代理人万夕兰在甲方处签写蔡柏康字样，在其下授权代表处书写万夕兰字样，并由中介方松发公司盖章确认。该份合同签订后，被告蔡柏康委托万夕兰告知原告，因蔡国平生前与妻子邱丽红育有一子蔡隆龙，涉案房屋还涉及蔡隆龙的权利份额，而蔡隆龙的法定代理人邱丽红不同意到房管部门签字，故该房屋无法过户至两被告名下，因此不再继续履行涉案房屋买卖合同。另查明，原告周永祥与案外人常丽系夫妻关系。万夕兰系被告儿子蔡国平生前的朋友，蔡国平去世后，万夕兰仍与两被告保持联系，并经常照顾两被告生活。原、被告在签订《存量房买卖契约（中介服务协议）》过程中，原告对常丽的委托及被告对万夕兰的委托，均系口头委托，原、被告对该份合同的效力均予以认可。目前，涉案房屋仍由被告蔡柏康实际控制，并出租他人。审理中，原告周永祥与被告蔡柏康一致表示《存量房买卖契约（中介服务协议）》的实际签订日期为2016年3月16日，但因想用该份合同替代前一份《房屋买卖（居间）合同》，故该份合同签署时间亦写成2016年2月26日。两份合同约定的房屋所有权证号与涉案房屋所有权证号一致，《存量房买卖契约（中介服务协议）》的房屋地址写成“×幢×××室”系当时中介方的笔误。上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的《房屋买卖（居间）合同》、收条、银行交易明细、中国银行银行卡详细信息查询单、（2014）河民初字第2108号民事判决书、《存量房买卖契约（中介服务协议）》、被告提供的《存量房买卖契约（中介服务协议）》、房屋产权证复印件、国有土地使用证复印件、本院依原告申请调取的（2014）姑苏民四初字第0397号民事调解书及调解笔录、居民死亡证明书、婚姻登记记录证明、常住人口信息卡及本院的调查笔录等证据证实；上述证据均经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，涉案《存量房买卖契约（中介服务协议）》虽系原告的妻子常丽与案外人万夕兰所签，但其二人分别经原告周永祥与被告蔡柏康的口头委托，原、被告对该份合同的效力亦均表示认可，故该《存量房买卖契约（中介服务协议）》系原告周永祥与被告蔡柏康的真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。双方既已通过签订《存量房买卖契约（中介服务协议）》约定将《房屋买卖（居间）合同》作废，故双方对于涉案房屋买卖事宜应以《存量房买卖契约（中介服务协议）》为准。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。本案中，《房屋买卖（居间）合同》签订后，原告已依约向被告蔡柏康支付了27万元定金，《存量房买卖契约（中介服务协议）》签订后，被告蔡柏康明确告知原告不再继续履行该合同，加之该合同签订至今已拖延五个月之久，亦可视为被告蔡柏康以其行为表明不再继续履行合同，已经构成根本违约，原告因此可依法行使合同解除权。故原告要求解除涉案《存量房买卖契约（中介服务协议）》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据合同法的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告双方在《存量房买卖契约（中介服务协议）》中约定原告应于2016年3月5日向被告蔡柏康支付定金27万元，原告亦已于2016年2月29日支付了该笔定金，故原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。关于原告主张两被告支付该笔27万元定金的利息损失，本院审查后认为，本案所适用的定金罚则，已系因被告的拒绝履行合同并占用原告定金的违约行为给原告造成的损失的弥补，加之涉案房屋买卖合同在本判决生效认定之前，并未实际解除，两被告在合同解除之前亦未有向原告返还定金的义务，故原告的该项定金利息损失的诉讼请求，并无合同及法律依据，本院不予支持。此外，关于被告谈金妹是否应承担违约责任的问题，
本院认为，涉案房屋买卖合同关系发生于两被告夫妻关系存续期间，故被告蔡柏康的违约行为，实际应以其夫妻共同财产承担相应的违约责任，故
本院认为蔡柏康、谈金妹均为本案被告并无不当，两被告应共同承担双倍返还购房定金的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、原告周永祥与被告蔡柏康于2016年3月16日签订的关于苏州市姑苏区××花园××幢×××室房屋的《存量房买卖契约（中介服务协议）》于本判决生效之日起解除；
二、被告蔡柏康、谈金妹于本判决生效之日起十日内向原告周永祥双倍返还定金54万元；
三、驳回原告周永祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17580元，减半收取8790元，诉讼保全费5000元，合计13790元，由被告蔡柏康、谈金妹负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告周永祥。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
代理
审判员 张鹏
二〇一六年八月三十日
书 记 员 邓琴