山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2015）张商初字第2034号
原告：徐东梅。
委托诉讼代理人：周荣成。
委托诉讼代理人：杨宝东，北京市中银律师事务所律师。
被告：淄博蓝岛酒店有限公司，住所地，淄博市张店区新村西路2号。
法定代表人：刘海俊，总经理。
委托诉讼代理人：田召海，山东普正律师事务所律师。
被告：淄博朋悦酒店管理有限公司，住所地，淄博市张店区兴学街西首97号沿街商务楼2层1号。
法定代表人：卢华，总经理。
委托诉讼代理人：黄保学，山东大地人律师事务所律师。
原告徐东梅与被告淄博蓝岛酒店有限公司（以下简称蓝岛酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案后，原告徐东梅以淄博朋悦酒店管理有限公司（以下简称朋悦酒店）系租赁房屋的共同非法占用人为由，申请追加其为被告，本院予以准许。本院对该案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐东梅的委托代诉讼理人周荣成、杨宝东，被告蓝岛酒店的委托诉讼代理人田召海，被告朋悦酒店的委托诉讼代理人黄保学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐东梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金及非法占用期间经济损失共计300万元；2.判令诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：判令被告立即从涉案房屋中搬出。事实和理由：2013年12月19日，马良与原告签订《房产买卖协议》，原告购得张店区兴学街97号商务楼中10套房产，并办理了产权变更手续。2014年2月27日、2014年6月6日，原告通过法院两次拍卖拍得剩余9套房产，至此，兴学街97号商务楼全部属于原告合法所有。
原告取得该房产后，数次与被告协商，要求其支付房租或将房产交与原告，但被告既不签约支付房租，也不交付房产，严重损害原告合法权益，为此特向法院提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。
被告蓝岛酒店辩称，被告从未收到过债权转让通知，根据合同法相关规定，该转让对被告没有约束力。该房屋租金已经被法院多次查封，因被告无法确定各房东的份额，为此曾向法院提出过执行异议。根据合同的相对性，原告不是合同的一方当事人，在宝诚公司未依法定程序进行债权转让之前，原告无权要求被告搬出涉案房屋。即使该债权已经合法转让，也要看是否达到实质违约的程度，原告也没有对该合同的任意解除权。
被告朋悦酒店辩称，原告所诉与事实不符，原告从未找被告协商，直到被告收到诉状才知晓此事，被告属于合法租赁房产，在履行租赁合同中没有违约和过错。在2011年11月，宝诚公司与被告蓝岛酒店签订了房屋租赁合同，租期自2012年4月1日至2027年3月31日，合同允许转租，两被告于2016年3月18日签订房屋转租合同，转租的租金、租赁范围同原租赁合同一致，租期为剩余租期，两份租赁合同均是合法有效的，没有法定的和正当的理由予以解除。原告受让房产是在租赁合同之后，租赁物所有权的变更，不影响租赁合同的效力。原告受让房产后，应当受让租赁合同的全部权利和义务。因此，原告诉被告非法占有房屋以及承担非法占用期间的损失，没有法律依据。被告在涉案房产中投入了几百万元用于装修和购置酒店设备，而且现在仍在投入装修，提高酒店的设施和硬件，投入了大量资金对朋悦酒店进行宣传，朋悦酒店有着非常大的有形资产和无形资产，有着巨大的商业价值。原告要求被告退还房产，属于以合法形式掩盖非法目的。综上，请求驳回原告对被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月30日，淄博宝诚房地产咨询有限公司（甲方）与被告蓝岛酒店（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其位于张店区兴学街97号，现沿街商务楼等房屋及相应配套设施、设备出租，由乙方承租，宾馆面积包括地上一层至地上9层，面积4115㎡；租赁用途：宾馆、洗浴、歌厅，合同租期为15年，自2012年4月1日至2027年3月31日；年租金为捌拾万元（80万元），其中包含房屋租金及场地租金，自2017年起每五年递增5%，以此类推；交款方式：每季交纳一次，每次租金在上季度末十日内交纳下季度租金，超期一周，按应交款的1‰交滞纳金，双方签订合同后付定金拾万元，自2012年4月1日前十日内交付第一次租金贰拾万元，租金支付后退还定金拾万元整，以后租金以每季度为单位进行缴纳；租期内甲方转让转卖房产房契，乙方的租赁合同必须有效并正常使用，如甲方违约并造成乙方不能正常经营的必须一次性赔偿乙方各种投资费用合计壹仟万元整；交接时间：宾馆及后院附房为2011年12月5日，双方记录自来水表、电表并进行登记交接；乙方承租期内转租房屋可由乙方确定，但是必须按时交纳租金，合同到期后乙方将房屋交与甲方；本合同自签订之日起具有法律效力，双方都应承担相关法律责任，本合同一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字手印后立即有效。上述租赁合同签订后，淄博宝诚房地产咨询有限公司于2011年12月5日将租赁房屋交与被告蓝岛酒店，被告蓝岛酒店于2012年2月1日向淄博宝诚房地产咨询有限公司支付租金230000元。由于淄博宝诚房地产咨询有限公司因民间借贷纠纷涉诉，本院分别于2012年8月7日、2013年7月23日要求蓝岛酒店协助查封了淄博宝诚房地产咨询有限公司的房屋租金，查封期限分别至2013年8月6日、2014年7月22日。期间，本院曾分别于2013年7月15日、2014年6月3日向被告蓝岛酒店送达执行裁定书及协助执行通知书，要求提取被执行人淄博宝诚房地产咨询有限公司的到期租金，但被告蓝岛酒店未履行协助义务，亦未按租赁合同约定向淄博宝诚房地产咨询有限公司支付租金。2013年12月9日，原告徐东梅（买受人）与出卖人马良签订《房产买卖协议》，将2012年7月20日淄博宝诚房地产咨询有限公司与梁武共同变卖给马良的10套房产（分别坐落于张店区兴学街西首97号沿街商务楼2层1号、4层3号、9层、3层1号、4层1号、8层、6层1号、5层1号、3层3号、2层1号）转让给原告徐东梅。原告徐东梅于2013年12月13日取得了上述10套房产的所有权证书。2014年2月27日，原告徐东梅通过参与拍卖竞得位于张店区兴学街西首97号沿街商务楼6层2号、5层2号的房地产。本院于2014年3月26日作出（2013）张执字第887-1号执行裁定书，裁定被执行人淄博宝诚房地产咨询有限公司名下的上述两套房地产及相应的其他权利归买受人徐东梅所有，该财产权自本裁定送达买受人徐东梅时起转移。2014年6月6日，原告徐东梅通过参与拍卖竞得位于张店区兴学街西首97号沿街商务楼2层2号、3层2号、5层3号、6层3号、7层1号、7层2号、7层3号房产。淄博高新技术产业开发区人民法院于2014年9月15日作出（2013）新执字第557-2号执行裁定书，裁定上述7套房产的所有权及相应权利归买受人徐东梅所有。另根据徐东梅与马良签订的房产买卖协议，马良无偿将坐落于张店区兴学街西首97号沿街商务楼中房产证号为张店区字第号房产过户给徐东梅，至此，原告徐东梅已取得张店区兴学街97号沿街商务楼的全部房产（即涉案租赁房屋）的所有权。此外，原告徐东梅已将上述20套房产相关产权变更事宜口头告知了被告蓝岛酒店、朋悦酒店。其中，被告蓝岛酒店于2014年4月2日向原告徐东梅支付房屋租金200000元，被告朋悦酒店于2015年5月13日向原告徐东梅支付房屋租金100000元，于2015年5月21日向原告徐东梅支付房屋租金100000元。2015年10月31日，淄博宝诚房地产咨询有限公司向被告蓝岛酒店送达一份《债权转让通知书》，载明“淄博蓝岛酒店有限公司：根据淄博宝诚房地产咨询有限公司与徐东梅签订的《债权转让协议》，贵单位所欠我公司《租赁合同》所涉及租金及违约金等全部债权权利，于2015年10月31日起转让给徐东梅，请贵单位将该款项支付给新的债权人。特此通知。淄博宝诚房地产咨询有限公司”。此后，原告徐东梅多次向被告蓝岛酒店催要租金及上述受让债权，但被告蓝岛酒店未置可否。为此，原告诉至本院请求依法裁判。另查明，被告朋悦酒店于2012年9月13日成立，其经营用房为涉案租赁房屋，曾实际归属于被告蓝岛酒店。诉讼中，被告蓝岛酒店与案外人苏西云于2016年3月18日签订《转让协议》，蓝岛酒店将其位于张店区兴学街97号沿街商务楼（现淄博朋悦大酒店）等房屋及相应配套设施的经营权转让给苏西云，并约定自2016年4月1日起朋悦酒店要按原租赁合同的规定按时足额缴纳租金。上述转让协议签订后，被告朋悦酒店的股东、法定代表人进行了变更登记，但公司名称未变更。被告朋悦酒店于2016年8月11日向本院提交一份承诺函，载明“淄博朋悦酒店管理有限公司郑重承诺：按照淄博朋悦酒店管理有限公司与淄博蓝岛酒店有限公司签定的租赁合同约定的租金金额和支付期限按时足额向徐东梅支付租金。直接与徐东梅履行租赁合同，至合同期满为止。如违背本承诺的，淄博朋悦酒店管理有限公司原承担相应的法律责任。”
本院认为，本案主要存在以下两个争议焦点：一是被告拖欠房屋租金的具体数额及被法院查封的房屋租金能否有效转让；二是原告成为房屋所有人后能否将租赁房屋从被告处收回。关于被告拖欠房屋租金的数额问题，按淄博宝诚房地产咨询有限公司与被告蓝岛酒店签订的《租赁合同》约定的年租金为80万元（2017年前），自2012年4月1日至2016年6月6日，为四年零两个月，租金共计3333333元，扣除被告蓝岛酒店向淄博宝诚房地产咨询有限公司支付的230000元租金、向原告徐东梅支付的200000元租金，以及被告朋悦酒店向原告徐东梅支付的200000元租金，被告实际尚有2703333元租金未向出租方支付。其中，自2012年8月7日至2014年7月22日，是本院明确要求被告蓝岛酒店予以协助查封租金的期间，在此期间，除原告徐东梅自2013年12月13日取得10套房产时及自2014年3月26日取得2套房产时，可以作为房屋所有人收取租金289473元外，剩余租金1290527元由于已被查封，被告蓝岛酒店并不能向淄博宝诚房地产咨询有限公司支付。虽然淄博宝诚房地产咨询有限公司于2015年10月31日通知被告蓝岛酒店将所欠该公司租金及违约金等全部债权权利转让给原告徐东梅，但自2012年8月7日至2014年7月22日被法院查封期间的租金1290527元仍然不能向原告徐东梅支付，只有查封期限届满后自2014年7月23日至2015年10月31日期间的租金可以转让。至于债权转让通知中所涉及的违约金，由于系因法院查封才导致被告蓝岛酒店不能向淄博宝诚房地产咨询有限公司支付相应租金，故该违约金并不存在。被告未向出租人支付的租金为2703333元，扣除因被查封尚不能支付的1290527元租金，因此，被告应向原告徐东梅支付剩余租金1412806元。关于租赁房屋能否收回的问题，实际系本案所涉租赁合同是否符合解除的条件。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，虽然涉案租赁房屋所有权人成为原告，但根据上述法律规定，淄博宝诚房地产咨询有限公司与被告蓝岛酒店签订的《租赁合同》应继续对原告与被告蓝岛酒店有效，故本案并不存在原告诉称的被告非法占用的情形。本案《租赁合同》没有对解除条件进行明确约定，仅约定了承租人每超（逾）期交纳租金一周按应交款的1‰交滞纳金。对于被告逾期未向原告交纳租金，主要是由于涉案租赁房屋的租金曾被法院查封，且租赁房屋产权多次发生变动导致，被告逾期交纳租金并未构成实质性违约，因此，本案《租赁合同》不符合解除的条件，原告目前尚不能将租赁房屋收回。此外，被告朋悦酒店于2012年9月13日成立后即使用涉案租赁房屋，期间亦曾向原告徐东梅交纳过租金，虽然朋悦酒店的经营权发生变动，但并不能就此免除其对所欠租金的交纳义务，被告朋悦酒店应与被告蓝岛酒店对所欠上述租金承担共同清偿责任。综上所述，本院对原告徐东梅的诉讼请求依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条的规定，
判决如下：
一、被告淄博蓝岛酒店有限公司、淄博朋悦酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐东梅租金1412806元（截止2016年6月6日）；
二、驳回原告徐东梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元、保全费5000元，合计35800元，原告徐东梅负担18941元，被告淄博蓝岛酒店有限公司、淄博朋悦酒店管理有限公司负担16859元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 张克峰
审 判 员 于东镇
人民陪审员 南 楠
二〇一六年八月三十日
书 记 员 吕桐芳 更多数据：搜索“”来源：