陕西省高级人民法院民 事 裁 定 书(2016)陕民申1110号再审
申请人（一审原告、二审上诉人）：麻红涛，男，汉族。
被
申请人（一审被告、二审被上诉人）：咸阳新源工贸有限公司。住所地：陕西省西咸新区秦汉新城迎宾路以东咸阳周陵新型建材有限公司内。
法定代表人：李克，该公司董事长。
委托代理人：潘禄水，系该公司员工。
委托代理人：姜卫东，系该公司员工。
被
申请人（一审被告、二审被上诉人）：西安科迅置业有限公司。住所地：陕西省西安市经济技术开发区凤城五路紫薇风尚*号楼*单元****室。
法定代表人：张小莉，该公司执行董事。
委托代理人：王保贵，陕西权诚律师事务所律师。
委托代理人：罗罡，陕西权诚律师事务所律师。
被
申请人（一审被告、二审被上诉人）：陕西咸阳化学工业有限公司。住所地：陕西省咸阳市渭城区渭城镇。
法定代表人：张哲，该公司董事长。
委托代理人：高亚武，该公司法务。再审申请人麻红涛因与被申请人西安科迅置业有限公司（以下简称科迅公司）、咸阳新源工贸有限公司（以下简称新源公司）、陕西咸阳化学工业有限公司（以下简称咸阳化工公司）商品房预售合同纠纷一案，不服咸阳市中级人民法院（2016)陕04民终200号民事裁定书向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。麻红涛申请再审称：（一）其作为实际购房人，系团购合同的利害关系人。科迅公司的《房款统计表》显示已预收其首付购房款10万元，其有权提起诉讼。（二）本案争议的实质问题是涉案的房价之争。科迅公司单方抬高房价，将团购优惠价每平方米2430元涨到3450元，拒绝与其签订《商品房买卖合同》和交房。（三）咸阳化工公司是基于职工的委托与科迅公司签订的团购合同，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，团购合同对职工个人具有约束力。
一、二审裁定忽略了上述原因，认定其对本案无诉权，驳回其起诉错误。综上，请求撤销一、二审裁定，支持其诉讼请求，即判令科迅公司与其签订《商品房买卖合同》，办理房屋入住手续。科迅公司提交意见称：（一）麻红涛不具备起诉科迅公司的主体资格，一、二审法院裁定正确。科迅公司与麻红涛之间不存在合同关系。根据法律规定只有具有合同关系的当事人之间才能依法互相提出请求。麻红涛不是本案的诉讼主体，其作为咸阳化工公司的职工，可通过咸阳化工公司行使权利。且2014年2月19日，麻红涛等职工向秦都区人民法院提起诉诉讼，该院作出（2014）秦民立字第00002号民事裁定，不予受理。麻红涛等不服，向咸阳市中级人民法院提起上诉，该院作出（2014）咸中民终字第00550号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。（二）本案不适用合同法第四百零二条的规定。本案实质是咸阳化工公司与科迅公司之间的委托代建合同关系。咸阳化工公司为了改善职工生活条件，委托科迅公司为其代建职工住宅。关于房屋建设的规划设计、工程款支付等均是由咸阳化工公司决定并实施。基于房屋产权的法定登记要求，科迅公司须与职工签订备案合同，并为其办理房屋所有权证。综上，麻红涛申请再审不符合再审的法定条件，请求依法驳回麻红涛的再审申请。咸阳化工公司与新源公司称：同意麻红涛的申请再审理由及请求。
本院认为，本案争议的焦点是：
一、麻红涛作为团购房屋的购买人之一，能否依据咸阳化工公司与科迅公司签订的《定向开发住宅团购合同》起诉科迅公司，即麻红涛是否系本案的适格原告。
二、本案是否适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，即《定向开发住宅团购合同》是否对麻红涛有法律约束力。
一、关于麻红涛是否系本案适格原告的问题。《中华人民共和国合同法》第二条第二款规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更终止民事权利义务关系的协议。”2008年1月18日，咸阳化工公司与科迅公司签订《定向开发住宅团购合同》约定，咸阳化工公司以每平方米2430元的售价为其职工团购科迅公司在咸阳沣河新区建造的住宅楼。职工的购房款交至咸阳化工公司下属的新源公司，由新源公司汇入科迅公司指定的账户。咸阳化工公司的责任是确定项目设计，缴纳其应缴的各项税费及办理权证费用。咸阳化工公司如未及时组织团购房屋的买受人支付合同价款，应按科迅公司与房屋买受人签订的《商品房买卖合同》约定的违约条款执行。《定向开发住宅团购合同》第十一条明确约定，本合同是咸阳化工公司为了保证其职工利益与科迅公司订立的，目的是为保证职工购房价格优惠、住宅楼的工期、质量及建设资金的正常使用，确保职工与科迅公司签订《商品房买卖合同》，并取得房产登记证。从上述事实看，签订团购合同的目的是咸阳化工公司为了确保职工购房价格优惠、购房职工与科迅公司签订《商品房买卖合同》并取得房产证。团购合同的主体是咸阳化工公司与科迅公司。团购房款的支付是由咸阳化工公司的下属公司新源公司从购房职工处收交后支付科迅公司。团购合同的责任是由咸阳化工公司确定项目设计，缴纳其应缴的各项税费及办理权证费用，如未及时组织职工支付合同价款，按科迅公司与职工签订的《商品房买卖合同》约定的违约条款执行。根据上述约定，麻红涛既不是团购合同的主体，也不是团购合同的履行人。依照《中华人民共和国合同法》第二条第二款的规定，其与科迅公司没有设立民事权利和义务。虽然涉案团购合同与麻红涛存在利害关系，但本案不存在突破合同相对性原则的情形，麻红涛不能依据《定向开发住宅团购合同》直接起诉科迅公司，其诉讼权利只能通过咸阳化工公司行使。麻红涛认为其有权依据团购合同起诉科迅公司的理由不能成立，本院不予支持。
二、关于本案是否适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，即《定向开发住宅团购合同》是否对麻红涛具有法律约束力的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。《定向开发住宅团购合同》中载明咸阳化工公司受团购商品房职工委托，并且科迅公司亦知道咸阳化工公司的职工为实际购房者，但该合同明确约定，咸阳化工公司协助科迅公司做好房屋团购买受人的购房款收交工作、负责交纳项目建设中涉及的由科迅公司缴纳的各项税费及办理权证费用、协助科迅公司在政策允许范围内办理减免有关费用等；该合同第十一条还约定，本合同是咸阳化工公司为了保证团购商品房职工利益而与科迅公司协商订立的，目的是让职工在限定优惠价格的基础上，住宅工程的工期、质量及建设资金使用得到保证，确保职工依法与科迅公司签订《商品房买卖合同》，并取得房产登记证等等。上述约定说明，《定向开发住宅团购合同》只约束咸阳化工公司和科迅公司，对麻红涛不具有法律约束力，故本案不能适用合同法第四百零二条的规定，麻红涛该项申请再审理由亦不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，
裁定如下：驳回麻红涛的再审申请。
审 判 长 王西京
代理
审判员 成 芳
代理
审判员 逄 东
二〇一六年八月三十日
书 记 员 宋瑞花 微信公众号“”