重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0107民初字第3909号
原告：重庆良邦商贸有限公司，住所地：重庆市高新区二郎科技新城C3-5号A-6-6，组织机构代码:56560077-5.
法定代表人：谢培英，该公司经理。
委托代理人：吴斌，重庆东和律师事务所律师。
委托代理人：彭萌，重庆东和律师事务所实习律师。
原告：吴正洪，男，汉族，1963年7月9日出生，住。
委托代理人：吴斌，重庆东和律师事务所律师。
委托代理人：彭萌，重庆东和律师事务所实习律师。
被告：重庆市九龙坡区石桥铺街道尹家坪经济合作社，住所地：重庆市九龙坡区石桥铺街道尹家坪。
负责人：杨文华，该社社长。
委托代理人：徐兴权，重庆长隆律师事务所律师。
第三人：重庆高新技术产业开发区征地服务中心，住所地：重庆市九龙坡区二郎科城路**号留学生创业园D3-2。组织机构代码：58893300-3.
法定代表人：刘万勃，该中心主任。
委托代理人：陈龙桥，重庆海外律师事务所律师。原告重庆良邦商贸有限公司（以下简称：良邦商贸公司、吴正洪诉被告重庆市九龙坡区石坪桥街道尹家坪经济合作社（以下简称：尹家坪合作社）、第三人重庆高新区征地服务中心（以下简称：高新区征地中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告良邦商贸的法定代表人谢培英以及委托代理人吴斌，原告吴正洪的委托代理人吴斌，被告尹家坪合作社的社长杨文华、委托代理人徐兴权，第三人高新区征地中心的委托代理人陈龙桥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告良邦商贸公司和原告吴正洪诉称，原告吴正洪与被告于2014年1月1日签到《房屋租赁协议》，约定被告将其所有的位于油柒厂宿舍则面二楼厂房面积622.09平方米、梯间面积42.66平方米，共计664.75平方米出租给原告使用，租金每月8642元，租期从2014年1月1日起至2016年12月31日止。该协议实际是吴正洪代表原告良邦商贸公司签定。协议签订后，原告依约支付了租金。现因租赁的房屋面临第三人征地拆迁，原告属于企业，搬迁会带来机器设备搬迁损耗、停工停业、员工安置等问题。现原、被告之间的《房屋租赁协议》尚未到期，且系无效合同，而第三人在赔付给被告的拆迁安置费中包括了搬迁费项目，搬迁损失费是原告方产生的，被告应当将该笔费用支付给原告。现原告起诉来院，请求：1、确认原告与被告于2014年1月1日签订的《房屋租赁协议》无效。2、判令被告向原告支付厂房搬迁损失费共计99712.5元（150元/平方米×664.75平方米）。3、判令第三人在应付搬迁损失费的范围内承担直接支付责任。
被告尹家坪合作社辩称，本案合同的相对方是吴正洪个人，与原告良邦商贸无关。是否用地合法、房屋建设合法是行政机关的职权范围，原告方应另案提起行政诉讼予以确认，在未判决确认前，本案合同是有效的，并且第三人对无证房屋进行了补偿，证明无证房屋不影响使用，合同如果无效，原告就不是适格的承租人，无权要求搬迁费。另拆迁安置协议中搬迁损失费属于第三人赔付给被告，应由被告享有，同时根据租赁合同第八条约定，原告也不享有任何费用。第三人高新区征地中心辩称，第三人是依法实施集体土地的征收，原告不是该征收行为的行政相对人，原告要求第三人向支付征地补偿费用是没有法律依据的。第三人也不是房屋租赁合同的当事人，原告要求第三人直接承担支付责任没有事实依据。
经审理查明，2014年1月1日，尹家坪经济合作社（甲方）与宏图制衣厂、吴正洪（乙方）签订了《房屋租赁协议》，约定甲方将位于油柒厂宿舍则面二楼厂房面积622.09平方米、梯间面积42.66平方米，共计664.75平方米出租给乙方使用，租期从2014年1月1日起至2016年12月31日止，租期三年，租金每月每平方米13元，每月8642元。乙方在租用时如遇国家征用应无条件搬出，甲方不赔偿任何费用，租赁协议到此终止，房租由甲方按乙方实际租用时间收取。双方还就其他事宜进行了约定。协议签订后，吴正洪以宏图厂的名义向尹家坪合作社支付租金。其中，2015年11月6日和2015年11月9日分两次向出租人支付了2015年6月30日至10月30日期间4个月的租金21515元，每月租金5378.75元，租赁面积413.75平方米。2015年6月30日，第三人高新区征地中心（甲方）与尹家坪合作社（乙方）签订了《征地企业拆迁补偿（补助）协议》，约定由甲方支付乙方建构筑物补偿、企业搬迁损失费、拆迁奖励等补偿款，并对支付时间、支付条件等事项进行了约定。现承租方已搬离承租的房屋。另查明，2001年8月10日，吴正洪以个人名义注册登记了个体工商户，主营加工针织品，未注册个体工商户字号。2008年10月10日，该个体工商户被吊销。2010年11月17日，原告良邦商贸公司成立，谢培英为法定代表人，吴正洪为公司股东，担任经理。庭审中，对于租赁合同的相对方，双方发生争议，原告称该租赁合同是吴正洪代表良邦商贸签订的，吴正洪是是负责日常经营管理，宏图制衣厂是以吴正洪个人工商户对外宣布的名称，字号并未实际注册，签订合同时，吴正洪代表的个体工商户已经被吊销，目前为止都是厂房都是挂的良邦商贸的牌子。被告尹家坪合作社不认可原告的陈述，称租金一直是吴正洪在支付，并且租赁合同中乙方承租方是宏图厂和吴正洪，宏图厂个体工商户不存在，则吴正洪即是以个人名义与被告签订租赁合同，与原告良邦商贸公司无关。对于租赁合同效力问题，被告称该厂房是2008年在社集体土地上修建的，修建房屋时向高新区国土局申请，当时国土局是批准了的，允许建房，但不能办理产权证。但审理中，被告未提供主管部门准予修建该房屋的审批手续。对于搬迁损失，原告称是主张的实际的搬迁损失，参照《征地企业拆迁补偿（补助）协议》中对企业搬迁损失50元每平方米的标准，但该计算标准不足以弥补原告的损失，原告在搬迁费、工人安置等方面花费了大笔支出，且因停工损失了大笔生产收入，故原告依照150元每平方米计算搬迁损失。为此，提供了产品购销合同、购买设备的收据、新厂房装修清单以及搬迁劳务费的收条。被告对原告的上述证据真实性均不予认可，亦不认可原告主张的搬迁损失。上述事实，有房租租赁协议、收据、搬迁提醒、通知、征地补偿安置协议、承诺书、工商登记档案材料以及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，关于本案所涉《房屋租赁协议》合同相对方中承租人的问题，在该协议乙方处注明为“吴正洪”，在合同署名处载明：乙方单位宏图制衣厂，吴正洪签名捺印，后交纳租金的收据上载明为宏图厂，而吴正洪成立的主营加工针织品的个体工商户对外所称为宏图针织厂，只是该字号并未注册，而后其个体工商户被吊销执照，同时该租赁协议上并未加盖良邦公司印章，也无签署合同的委托手续，因此吴正洪签订的租赁协议只能代表其个人，故该租赁协议的承租人为吴正洪。对于该租赁协议的效力问题，因该房屋是在被告的集体土地上修建，现被告也未举示证据证明其修建的房屋是经主管部门批准建设的，因此，双方签订的租赁合同违反法律强制性规定，应认定为无效，故原告要求确认《房屋租赁协议》无效的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。现双方的租赁合同已被确认为无效，故其合同中关于“在租用时如遇国家征用应无条件搬出”的约定不再适用。被告作为房屋出租人理应明知出租房屋的情况，而原告作为承租人对承租的房屋并未尽到相应的审查义务，因此导致合同无效双方均存在过错，应各自承担相应的责任。现被告出租给原告的房屋因被征地拆迁而无法正常使用，导致原告搬迁，故被告应赔偿原告搬迁产生的相应的直接搬迁损失。但原告要求按每平方米150元计算，未提供充分证据证明，考虑到被告搬迁着实会产生搬迁费的事实以及双方的过错程度，本院酌情按每平方米25元的标准，主张搬迁损失10343.75元。对于原告要求第三人在应付搬迁损失费的范围内承担直接支付责任的诉讼请求，根据合同相对性原则，原告并不是《征地企业拆迁补偿（补助）协议》的相对方，故其该主张于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，
判决如下：
一、原告吴正洪与被告重庆市九龙坡区石桥铺街道尹家坪经济合作社于2014年1月1日签订的《房屋租赁协议》无效。
二、被告重庆市九龙坡区石桥铺街道尹家坪经济合作社于本判决生效后十五内向原告吴正洪支付搬迁损失10343.75元。
三、驳回原告重庆良邦商贸有限公司、原告吴正洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2292元，由原告吴正洪负担1146元，由被告重庆市九龙坡区石桥铺街道尹家坪经济合作社负担1146元（此款原告已预交1146元，被告于本判决生效后十五日内交至本院1146元）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 邱 玲
人民陪审员 崔元良
人民陪审员 彭 芳
二〇一六年八月三十日
书 记 员 张宏杰 搜索“”