山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋01民终858号上诉人（原审原告）陈为玲，自有职业者。被上诉人（原审被告）恒大地产集团太原有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街69号国贸大厦1号楼西塔楼12层1201-1203，组织机构代码证号：××。法定代表人顾朝晖，董事长。委托代理人王文亮，该公司法务。委托代理人张睿弘，该公司法务。
上诉人陈为玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2015）小民初字第00491号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈为玲，被上诉人恒大地产集团太原有限公司（以下简称恒大地产太原公司）的委托代理人王文亮、张睿弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，
二〇〇九年八月二十五日，原、被告签订商品房买卖及补充协议，约定原告购买被告开发的位于小店区真武路68号恒大绿洲小区第24幢C座1单元1204号商品房，面积119.3平方米，单价4830.9元，合同总价款576326元。商品房买卖合同第八条约定：出卖人（被告）应当在
二〇一一年一月十日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向买受人（原告）交付经验收合格的房屋。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过九十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过九十日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同文本第八条规定的证明文件，并签署交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同补充协议第十条约定，出卖人（被告）应当在商品房交付之日起五百四十日内，向产权登记机关为买受人（原告）办妥产权登记，并将以买受人为产权人的房地产权证交付买受人；出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同还对其他内容作了约定。原告所购买的第24幢C座（即第30幢）1单元1204号商品房，在
二〇一〇年十二月一日，经第30幢楼的勘察、设计单位太原市建筑设计研究院，施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对工程质量进行了验收，并出具单位（子单位）工程质量竣工验收记录，综合验收结论是通过验收。
二〇一〇年十二月九日恒大绿洲小区二期27号、30号、32号、34号楼经网上备案系统进行了工程竣工验收消防备案，备案号为140000WYS100004971，该工程根据建筑工程消防监督管理规定未被列入抽查对象。
二〇一〇年十二月十九日进行现场电梯检验，并出具合格报告。
二〇一一年一月十六日，被告向原告发出书面收楼通知书，通知原告按公司安排时间收楼，原告于
二〇一一年一月二十三日办理了收楼手续，后实际入住。在原告入住之后，经常停水、停电、停止暖气供应。
二〇一二年十一月五日，原告与山西国电科莱天然气有限公司签订城市燃气供应合同，并办理了用气手续。
二〇一三年七月，被告取得了该楼的竣工验收备案表。
二〇一四年十一月二十六日，原告所购买的房屋取得了产权证书。庭审中，原告主张逾期交付合格房屋违约金的计算起止时间为
二〇一一年一月十一日至
二〇一三年七月十二日，房屋总价款576326元，按每日万分之一计算，违约金为52618.6元。逾期办理房产证违约金，从
二〇一一年一月十日应交房之日起算540天至办证截止日期
二〇一二年七月十日，办证逾期时间自
二〇一二年七月十一日起计算至判决确定的给付日，每年按房屋总价款576326元的千分之一计算。原审判决认定，原告与被告之间的商品房买卖合同及补充协议，是当事人之间真实的意思表示，该合同及协议约定的内容合法，对当事人均具有约束力，原、被告均应按照合同及协议的约定履行自己的义务。原告在按合同的约定将购房款交付被告之后，被告应当按合同的约定向原告提供经验收合格的房屋，被告交付原告的房屋，在
二〇一〇年十二月一日经第30幢楼的勘察、设计单位太原市建筑设计研究院，施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对工程质量进行了验收，并出具单位工程质量竣工验收记录，综合验收结论是通过验收，证明本案涉案房屋已经通过竣工验收，关于竣工验收备案登记表，在原告起诉之前被告也已经在建设行政主管部门备案登记，并实际取得竣工备案登记表，这也进一步证明了被告交付原告的房屋质量合格。关于原告所指的消防验收意见书，公安部二〇〇九年106号令《建设工程消防监督管理规定》及之后的119号令，均明确了住宅项目的消防设计和竣工验收采取备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住宅工程的验收，消防主管部门不再向住宅项目发放建筑工程消防验收意见书，该意见书自
二〇〇九年五月一日起不再是住宅项目的交楼文件，原告以涉案房屋没有建筑工程消防验收意见书，交付的房屋不是验收合格的房屋的理由也不能成立。综合上述，原告向被告主张逾期交房违约金的理由和证据不足，不予支持。关于原告主张的逾期办证的违约金，依据合同约定，房屋的交付时间是
二〇一一年一月十日，办证时间是从
二〇一一年一月十日之后计算五百四十日，截止时间是
二〇一二年七月三日。原告所购买的房屋于
二〇一四年十一月二十六日取得了产权证书，被告不能举证证明延迟办证的原因和责任在于原告方，对此被告应当按合同约定承担违约责任，现原告主张自
二〇一二年七月十一日截止到判决确定给付日的逾期办证违约金，本院部分支持，由被告按合同赔偿原告576326元自
二〇一二年七月十一日起至
二〇一四年十一月二十六日的违约金1393元。据此判决：
一、被告恒大地产太原公司在判决生效后十日内赔偿原告陈为玲逾期办房产证违约金1393元。
二、驳回原告陈为玲的其他诉讼请求。陈为玲不服上述判决，上诉称：
一、一审认定事实证据不足，认定错误，导致判决完全错误。被上诉人恒大地产太原公司与上诉人房屋买卖合同约定：交房时要经过消防验收合格，要经过五方验收合格，燃气要入户等。然而恒大地产太原公司视合同约定如废纸，在既未取得消防验收意见书，又未经过五方验收，房屋存在种种质量问题，连基本的气、暖、水、电都不通的情况下，强行向上诉人及其他业主交房，这就是引发大量的业主共同维权的原因。（一）一审法院采信恒大地产太原公司提供的一份“五方验收记录”上的竣工日期为竣工验收日期，而不采信上诉人提供的政府部门出具的《规划验收认可文件》、《竣工验收备案表》所记载的竣工日期、竣工验收日期，完全错误、荒谬和枉法。一审认定恒大地产太原公司提供的其单方面出具的“五方验收记录”就认定其交付房屋于
二〇一〇年十二月一日经竣工验收合格，事实上该记录根本无法证明该时间经竣工验收和验收合格。首先，该记录只在竣工日期一栏上填有
二〇一〇年十二月一日，在各单位验收签章处均没有签注验收日期，一份没有签注验收日期的记录如何证明是竣工验收日期？一审又如何将竣工日期认定成竣工验收日期？其次，上诉人提供的
二〇一一年十二月二十二日业主李晔华与太原市建设工程质量监督站负责监督太原恒大绿洲楼盘的曹勇科长的电话录音，明确提到太原恒大绿洲除了1-20号楼外，都没有经过竣工验收，采用外平开窗也是不能通过竣工验收的一个理由，谈何24号楼C座在
二〇一〇年十二月一日就经过竣工验收呢？再次，恒大地产太原公司提供的“五方验收记录”上的竣工日期与上诉人提供的由规划局出具的《规划验收文件》上记载的竣工日期
二〇一一年七月拖后八个月，与上诉人提供的太原市住房和城乡建设委员会出具的《竣工验收备案表》上记载的竣工验收日期
二〇一三年四月二十三日更是拖后二十九个月。根据民诉法司法解释第一百一十四条“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明。”的规定，应当以政府部门的文件记载事项为真实，即该工程的竣工日期和竣工验收日期应以政府部门出具的文件记载为准。最后，恒大地产太原公司在向上诉人交房时
二〇一一年一月二十三日根本没有经过竣工验收，更没有经过竣工验收备案，燃气未通，窗户采用外平开等，既不符合合同约定，也不符合法律规定，房子不合格，不符合交房要求，当然应当承担违约责任。上诉人提供的多份证据相互印证，能够形成证据链。然而一审对上诉人提供的《规划验收文件》、《竣工验收备案表》、录音等证据置若罔闻，根本不予采纳，不顾法律法规的规定，违背基本事实基础和基本建设程序，枉法裁判。（二）一审法院在对待合同约定和法律规定时，执行双重标准，只要对恒大地产太原公司有利的，就不分青红皂白一味地支持，严重亵渎法律，枉法裁判。一审认为双方签订的合同，双方均应按照约定履行自己的义务，然后对于合同约定的交房条件之一取得《建筑工程消防验收意见书》，认为二〇〇九年公安部106号令及之后的119号令的法律规定消防部门不再向住宅项目发放《建筑工程消防验收意见书》，用法律规定来否定合同约定。119号令哪里规定消防部门不再向住宅项目发放《建筑工程消防验收意见书》？况且公安部106号令并未禁止消防验收，恒大地产太原公司能为之而不为，为免除其违约责任，拿公安部106号文件来逃避责任。而且二〇一二年的公安部119号令又将国家标准规定的一类高层住宅建筑纳入消防验收范围，可见消防验收是不可缺少的。恒大地产太原公司擅自毁约构成了违约，然而就是这么明显的欺诈，一审却支持其诡辩，侵害了上诉人及广大业主的合法利益。而对于另一个合同约定的交房条件“五方验收记录”，却仅以合同约定为准，认为有了“五方验收记录”房屋就合格、就可以交付了，罔顾《房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《住宅建筑规范》等法律法规对于交房的竣工验收备案、规划验收、消防验收、人防验收、环保验收、节能验收等其他条件，用合同约定来否定法律规定。这种前后矛盾、双重标准、选择性执行法律，罔顾客观事实、罔顾法律规定的行为是明目张胆的枉法裁判。（三）一审以起诉时房子已取得竣工验收备案表是合格的，就推定二年多前交房时出具过所谓的“五方验收记录”房子也是合格的，实在是极其荒谬。根据《建设工程质量管理条例》《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理规定》，竣工验收合格后十五日内应当竣工验收备案。如果恒大地产太原公司的房子交房时是经过验收合格的，为什么会在二年多后才备案？稍有常识的人都知道，是其房子一直不合格，经过长达两年多时间、不断地多次整改之后才通过验收合格，才符合备案要求。事实上即使现在通过竣工验收和备案，恒大地产太原公司交付的房子依然是不合格的，因为其交付的房子在高层建筑中采用外平开窗，违反了山西省工程建设地方标准DBJ04-246-2006《建筑节能门窗应用技术规程》4.1.9条“建筑外窗宜为内平开开启形式，中高层、高层住宅建筑严禁使用外平开窗”的强制性规定。上诉人也提供了建设主管部门对于恒大地产太原公司采用外平开窗的举报处理，要求其必须严格执行上述规定。
二、一审未按所适用的法律进行判决。一审适用的法律有《合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，这些条款规定应当按照合同约定全面履行合同义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案合同约定交付房屋的条件有取得《建筑工程消防验收意见书》、“五方验收记录”、燃气入户等，然而恒大地产太原公司在交房时并未取得《建筑工程消防验收意见书》、“五方验收记录”，燃气未入户，临时用电、经常停电，暖气不热等。直到现在《建筑工程消防验收意见书》仍未取得，而且恒大地产太原公司在一审中明确表示不履行该合同义务。那么根据上述合同法的规定，应当判决被上诉人承担违约责任。
三、对于“五方验收记录”，也不是恒大地产太原公司随便写个连验收日期都没有的“五方验收记录”就能行的。“五方验收记录”必须在太原市建设工程质量监督站监督之下并签字、盖章，日期齐全的五方验收才是有效的。本案在交房时规划、消防、人防、节能、环保均未先行验收，谈何工程竣工验收？上诉人只有一个小小的要求：一个标准，一视同仁。要么全盘以合同约定为准，以有《建筑工程消防验收意见书》、有效的“五方验收记录”、燃气入户等为合格房屋；要么全盘以法律规定为准，以无《建筑工程消防验收意见书》，有规划、消防、人防、节能、环保、竣工验收备案表为合格房屋。绝不允许双重标准，以法律法规规定排除合同约定的《建筑工程消防验收意见书》的交房条件，再以合同约定排除法律法规规定的规划、消防、人防、节能、环保、竣工验收备案表的交房条件。
被上诉人恒大地产太原公司答辩称：
一、上诉人陈为玲对于消防验收文件及《竣工验收备案表》所提异议，缺乏相关法律法规依据。1、根据《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用”。而《建设工程质量管理条例》第十六条对验收的程序作了明确规定：“建设单位收到建设工程竣工后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用”，由此可见，建设工程竣工验收的组织者为建设单位，参加者为设计、施工、工程监理，勘察等参建单位，最终形成五方共同确认的单位子工程质量竣工验收记录，即可视为验收合格，可以交付使用。而陈为玲所称《竣工验收备案表》，是指《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起十五日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其它有关部门备案”，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条第一款规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”。根据以上规定，工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同阶段、由不同主体参与的行为，备案是在竣工验收合格后进行，备案与否不影响验收合格的效力。陈为玲主张以备案机关核发《建设工程竣工验收备案表》的日期作为房屋竣工验收日期缺乏法律依据。2、陈为玲主张的房屋交付中的“消防验收文件”，也因公安消防法规的修改而不再适用。一九九六年十月十六日公安部30号令《建筑工程消防监督审核管理规定》第九条、第二十条分别就建设工程消防竣工验收的程序作了规定，规定建设工程必须由公安消防监督机构验收，取得建筑工程消防验收意见书才可以接收使用。但根据国家行政审批简化的精神，该条例于
二〇〇九年五月一日已废止，被公安部二〇〇九年106号令《建设工程消防监督管理规定》所取代，106号令有效期自
二〇〇九年五月一日至
二〇一二年十一月一日，后被公安部119号令修订。106号令第四章明确了住宅项目的消防设计和竣工验收备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住宅工程的验收，故消防主管部门不再向住宅项目发放建筑工程消防验收意见书，该意见书自
二〇〇九年五月一日起不再是住宅项目的交楼文件。综合以上相关法律法规的规定，结合合同约定，在陈为玲合同约定交付时间里，建筑工程消防验收意见书不再是交楼文件，答辩人的房屋在具备了设计、施工、工程监理、勘察、建设单位共同确认的单位工程质量竣工验收记录及电梯验收文件后即具备房屋交付条件。3、具体到本案，《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应于
二〇一二年一月十日将经验收合格的房屋交付于买受人。”合同第十一条对交接房屋的约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式办理：自商品房买卖合同约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人”。
二〇一〇年十二月一日，太原恒大绿洲第30幢楼的勘察设计单位太原市建筑设计研究院，施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位即答辩人五方共同对该楼工程质量进行了验收，并出具单位工程质量竣工验收记录，证明该工程已于
二〇一〇年十二月一日竣工验收合格。
二〇一〇年十二月九日恒大绿洲小区30号楼经网上备案系统进行了工程竣工验收消防备案，根据建筑工程消防监督管理规定未被列入抽查对象。根据公安部106号令，建筑工程消防验收意见书不再是住宅项目的交楼文件。
二〇一〇年十二月十九日进行现场电梯检验，并出具合格报告。故答辩人在交楼前已具备相关法律规定的“五方验收记录”和电梯验收文件，符合交楼条件。答辩人于
二〇一一年一月十六日向陈为玲发出书面收楼通知书，通知其按公司安排时间收楼，陈为玲于
二〇一一年一月二十三日办理收楼手续，已经交付使用。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占用，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。陈为玲的房屋已于
二〇一一年一月二十三日完成转移占有，已经交付使用，现其在收楼之后又向答辩人主张逾期交楼违约金，显然不应得到支持。
二、陈为玲要求答辩人支付逾期交房违约金的主张已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条对房屋交付时间的约定，“出卖人应于
二〇一一年一月十日前将经验收合格的房屋交付于买受人”，买受人主张逾期交房违约金的诉讼时效应从
二〇一一年一月十一日起算，故陈为玲至迟应该在
二〇一三年一月十一日前主张逾期交房的违约金，而在此期间其并未书面向答辩人主张违约责任，直至
二〇一五年一月才起诉至小店法院要求支付逾期交房违约金，其所主张逾期交房的违约金早已超过两年诉讼时效，应予驳回。
三、关于房产证办理问题，根据《城市房地产管理法》和《房屋登记条例》相关规定，房产证的办理属于行政行为，申请人为买受人，出卖人需要协助买受人办理。陈为玲房产证已于
二〇一四年十一月二十六日办理完成，但其为按揭客户，需要移交按揭银行办理他项权登记，待银行办理完毕他项抵押后将交付陈为玲。陈为玲备齐资料和房管局的行政审批时间对房产证的办理期限均有影响，最终延迟办理的责任不能全归于答辩人，需区分责任后另行确定。陈为玲的诉讼请求中，同时主张迟延交楼和延迟办证违约金，而同一个时期不可能存在两个逾期违约责任，陈为玲的办证违约金起算时间不当。综上所述，答辩人在交楼时已符合交楼条件，且陈为玲所购买房屋已于
二〇一一年一月二十三日办理了收楼手续，已经交付使用。陈为玲在收楼后再行起诉要求答辩人承担延期交楼的违约责任无事实和法律依据。请求二审驳回上诉人陈为玲的上诉请求。二审所查事实与一审一致。
本院认为，本案争议焦点集中在被上诉人恒大地产太原公司所交付房屋是否符合合同约定。根据《商品房买卖合同》约定，恒大地产太原公司应于
二〇一一年一月十日前将符合合同约定房屋交付买受人陈为玲使用，
二〇一一年一月十六日恒大地产太原公司发出收楼通知，同年一月二十三日陈为玲办理收楼手续并入住，房屋交付时间与合同约定略有差异，但尚属合理范围，双方就此亦未提出不同意见。关于交付房屋是否合格及竣工备案登记表问题，工程竣工备案登记制度属于建设行政主管部门的一种事后行政管理、监督行为，并非认定工程实际竣工验收时间的依据，且直至双方诉讼，建设管理部门并无涉案工程楼盘存在质量问题、不能通过竣工验收的认定。在双方所签《商品房买卖合同》中，对于“该商品房经验收合格”明确约定为“由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”，涉案30号楼在交付买受人所购商品房之前已经五方共同对工程质量进行验收并通过，符合合同约定；公安部二〇〇九年106号令及119号令，均明确了住宅项目的消防设计和竣工验收采取备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住宅工程的验收，消防主管部门不再向住宅项目发放《建筑工程消防验收意见书》，涉案30号楼已办理消防备案，特种设备检验机构也出具了电梯验收合格的结论报告，故陈为玲主张恒大地产集团太原有限公司所交付楼房直至
二〇一三年七月才取得《竣工验收备案表》，交付时系为不符合合同约定的“不合格房屋”，理由不能成立。原审处理正确，陈为玲上诉请求不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审诉讼费1115元，由上诉人陈为玲负担。本判决为终审判决。
审 判 长 焦跃峰
审 判 员 雷 晨
代理
审判员 王笙太
二〇一六年八月三十日
书 记 员 赵梓余 关注公众号“”