吉林省图们市人民法院民 事 判 决 书(2016)吉2402民初346号
原告：文秀政。
委托代理人：李京洙，吉林李京洙律师事务所律师。
被告：图们市天鑫房地产开发有限公司，住所：图们市锦水街。
法定代表人：李勇国，公司总经理。
委托代理人：刘温慧，吉林何晓明律师事务所律师。
原告文秀政诉被告图们市天鑫房地产开发有限公司（以下简称天鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月25日做出（2015）图民初字第807号民事判决，被告天鑫公司不服该判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2016年4月12日做出（2016）吉24民终299号民事裁定，发回重审。本院另行组成合议庭，分别于2016年5月26日、2016年8月19日公开开庭进行了审理，原告文秀政及其委托代理人李京洙，被告天鑫公司的委托代理人刘温慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告文秀政诉称:原、被告于2005年6月9日签订商品房销售合同，原告购买被告开发建设的天鑫综合楼1层8号的房屋，面积为44平方米，约定房屋价款20万元，合同中被告天鑫公司承诺产权证一年内可交给原告。原告已于2005年支付全部房款，但至今为止，被告未给原告办理产权证、土地证，已经构成违约，使原告无法实现个人产权。故诉至法院，请求法院确认与被告签订的商品房销售合同有效；判令被告天鑫公司立即协助原告办理产权证、土地证，并赔偿原告违约金为6.6555%/365200000元2645天=96459元。
被告天鑫公司辩称：1、被告天鑫公司对本案诉争的房屋不享有所有权，根据权利义务对等原则，被告不享有权利也不承担义务责任。原告购买的房屋是由案外人刘幕财、严日借用被告公司名义开发建设的，原告也是与刘幕财、严日签订的房屋买卖合同，本案的民事责任应当由刘幕财、严日承担责任；2、本案中原告实际占有使用房屋至今，其并没有任何经济损失，原告在诉讼请求中自认已于2006年春天取得了房屋，但一直到诉讼前从未向被告要求违约金的主张，现在要求支付违约金的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效，应予驳回。
经审理查明：原、被告于2005年6月9日签订商品房销售合同，原告购买被告开发的图们市天鑫综合楼1层8号房屋，房屋总价款193600元（44平方米4400元/平方米），后因房屋面积增大，房屋总价变更为20万元。当时双方约定，房屋的产权证、土地使用权证由被告天鑫公司来办理。被告保证房屋按期交付使用，如不能按期交付使用，被告从逾期之日起至实际交付之日止向乙方支付违约金，违约金按给付房款的千分之一计算，但不计利息。双方约定，房屋产权证、土地证在一年内交给原告。原告于2005年5月30日向被告支付了70000元房款，后于2005年6月7日向被告支付了10万元房款，后于2006年8月3日向被告支付3万元房款，总共支付了20万元房款。原告自2006年春天实际占有涉案房屋，但一直未取得房屋产权证。另查明，案外人严日、刘幕财与天鑫公司系挂靠经营合同关系，本案房屋所在的天鑫综合楼，是二人以天鑫公司的名义开发建设的。天鑫公司已取得开发建设涉案房产的资格，并持有办理房屋初始证照的相关手续，天鑫综合楼内其他购房者均已合法取得房屋产权证及土地使用证。本案房屋现登记在被告天鑫公司名下，所有权证号为（公）XX号。认定上述事实的证据有商品房销售合同书一份、收款凭据3份、房屋登记薄一份。被告还提供吉林省图们市人民法院（2006）图民一初字第621号民事判决书一份，该证据与本案无关联性，本院不予采信。根据原告文秀政的诉讼请求及被告天鑫公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点：1、被告应否依双方约定履行合同义务；2、原告主张的违约金是否超过诉讼时效。
本院认为：原告文秀政与被告天鑫公司于2005年6月9日签订的《商品房销售合同书》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同，双方应依约履行。关于被告天鑫公司是否应履行合同义务问题：挂靠经营，是指自然人、个体工商户、合伙组织或者企业与另一经营主体达成挂靠协议，由挂靠方使用被挂靠经营主体的名义对外从事经营活动，并向被挂靠方定期支付一定管理费用的经营形式。庭审中被告天鑫公司自认其与严日、刘幕财系挂靠经营关系，且本案诉争的《商品房销售合同书》系以被告天鑫公司的名义与原告文秀政签订的，故被告天鑫公司与严日、刘幕财之间对内应依据双方形成的挂靠经营合同履行义务，对外天鑫公司应根据合同相对性原则，依照2005年6月9日签订《商品房销售合同书》的内容对文秀政履行合同义务。被告主张该楼盘实际是严日、刘幕财二人建设并销售的抗辩，属被告与严日、刘幕财之间的内部约定，无法对抗本案原告的主张，故本院不予支持。原告文秀政于2006年8月3日支付全部房款，且经过核查，被告已取得办理房屋证照的相关手续，该房屋现登记到被告天鑫公司名下。依据《商品房销售合同书》的约定，被告天鑫公司应及时为原告办理房屋产权证、土地使用证，故对原告要求被告协助办理房产证、土地使用证的主张，本院予以支持。关于原告主张的违约金是否超过诉讼时效的问题：原告已按合同约定履行了相应的义务（已交付房款），被告未按约定的期限为原告办理房屋权属证书，其行为已构成违约,应承担相应的责任。原、被告双方虽未在合同中约定逾期办理房屋权属证书的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，因被告天鑫公司未按合同约定为原告办理房屋权属证书，原告文秀政有权向被告天鑫公司主张违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”的规定，原告主张被告支付违约金的诉讼请求，其诉讼时效自被告应该为原告办理房屋权属证书之日起算，即2007年8月3日。但原告提出支付违约金的主张为2015年6月26日，期间未出现诉讼时效中断或中止事由，已经超过了2年的诉讼时效，故对被告提出超过诉讼时效，不同意支付违约金的抗辩，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，
判决如下：
一、确认原告文秀政与被告图们市天鑫房地产开发有限公司于2005年6月9日签订的《商品房销售合同书》有效；
二、被告图们市天鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告办理房屋产权证及土地使用证；
三、驳回原告文秀政其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费2210元(原告已预交)，由被告图们市天鑫房地产开发有限公司负担100元，由原告文秀政负担2110元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 李 杨
人民陪审员 秦绪明
人民陪审员 施春花
二〇一六年八月三十日
书 记 员 兰 雪 搜索“”