北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终9195号上诉人（原审被告）王海英，女，1977年10月25日出生。被上诉人（原审原告）天华泰平国际物业管理（北京）有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖工业开发区7区10号。法定代表人庞丽萍，该公司经理。委托代理人张卓妮，女，1981年1月1日出生。
上诉人王海英因与被上诉人天华泰平国际物业管理（北京）有限公司（以下简称天华泰平公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初5196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日受理后，依法组成由法官齐晓丹担任
审判长，法官高娜、法官李冉参加的合议庭进行了审理。本案��已审理终结。天华泰平公司在一审中起诉称：天华泰平公司、王海英系物业服务合同关系，王海英物业位于北京市顺义区×室，面积为88.49平米。双方物业服务合同约定：物业费单价2.25元/月*平米，按年度缴纳，王海英应在每年5月8日前付清下一年度物业服务费2389.2元。合同同时约定，王海英逾期不交纳的，从逾期之日起每天按物业管理服务费的万分之三缴纳违约金。以上有双方签署的《汇龙文苑前期物业委托服务协议》、《汇龙文苑临时管理规约》、《汇龙文苑业主手册》及《业主承诺书》佐证。物业合同履行过程中，天华泰平公司依约提供了物业服务，但王海英无故拖欠物业费，经天华泰平公司多次催收王海英仍拒不缴纳。自2013年5月15日至2015年5月14日王海英累计欠交物业费共计4778.4元。故起诉，诉讼请求为：1.王海英支付2013年5月15日至2015年5月14日期���欠缴的物业费4778.4元；2.王海英支付违约金100元；3.王海英承担本案全部诉讼费用。王海英在一审中答辩称：确认天华泰平公司所述房屋面积和产权人，也认可欠缴期限和金额。不同意交物业费，是因为天华泰平公司提供的物业服务存在很多问题：2012年、2013年电梯停电导致王海英和王海英的孩子被困电梯，给小孩造成了心理阴影；2012年起王海英家壁纸开始阴水，物业来过一次没有管理，2013年大面积阴水，2015年壁纸大面积开裂，物业也只照了照片没修理。一审法院
经审理查明：2012年5月，天华泰平公司与王海英双方签订《汇龙文苑前期物业委托服务协议》，其中第五章物业管理服务质量约定：1.每日对公共区域进行日常保洁，并对垃圾进行分类、收集、清运；2.每日对服务范围内的重点部位、道路进行防范检查和保安巡逻，做到有计划、有记录���保证各种监控设施设备的正常运行，做到有计划、有制度；3.按《北京市城市绿化条例》的二级标准接管、养护并保持规划的绿地生态良好；4.保持物业公共设备设施运行完好；5.电梯实行24小时运行，在电梯维修时，需要明示标识，轿厢内无油污、垃圾、电梯厅清洁卫生，不允许堆放杂物……第六章物业管理服务费用约定：天华泰平公司按住宅建筑面积每月每平方米2.25元向业主或物业使用人收取；王海英自2012年5月15日起承担本物业的物业服务费，物业服务费按年度交纳，王海英应于每年5月8日前付清下一年度物业服务费。同时协议还约定委托管理事项、双方的权利义务、物业管理服务内容、违约责任等内容。王海英未交纳2013年5月15日至2015年5月14日期间的物业费。为支持其诉请，天华泰平公司提交《汇龙文苑业主手册》（内含《汇龙文苑前期��业委托服务协议》、《汇龙文苑临时管理规约》、《业主承诺书》等）、缴费清单作为证据。王海英对上述证据的真实性予以认可，但称天华泰平公司服务质量存在问题，王海英没有享受到相应的服务。一审庭审中，针对王海英提出的问题，天华泰平公司作出如下解释：电梯问题不是在本案诉讼缴费期间发生的，与本案无关；房屋漏水问题属于房屋质量问题，天华泰平公司只是在业主和开发商中进行协调，由开发商进行维修。一审法院认为：对于双方签订的《汇龙文苑前期物业委托服务协议》等有关物业服务事项的协议，属合法有效的合同，双方应依约履行，天华泰平公司应提供相应的物业服务，王海英应按时交纳物业费。结合本案证据、双方陈述以及同期涉诉小区物业服务合同纠纷案件来看，天华泰平公司所提供的物业服务与双方约定的服��标准存在一定差距，在履行合同过程中存在瑕疵，故对天华泰平公司主张的物业费应予以酌减，具体数额该院结合天华泰平公司提供的物业服务状况和双方约定的物业费收费标准予以确定。因天华泰平公司提供的物业服务存在瑕疵，故对其主张违约金的请求，该院不予支持。王海英所提房屋漏水问题属于房屋质量问题，不属于物业服务范围，王海英以此为由拒交物业费的理由不成立。应当指出，物业服务合同的履行需要物业服务企业及全体业主的良好配合，双方应积极履行各自负担的义务，并在今后的合作中加强沟通交流，物业服务企业应以业主满意为前提，以企业发展为目标，让业主享受宜居有序的生活环境；业主也应换位思考，按时交纳物业费用，使物业服务进入良性循环状态。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：
一、王海英给付天华泰平国际物业管理（北京）有限公司2013年5月15日至2015年5月14日期间的物业费4539元，于判决生效之日起7日内履行；
二、驳回天华泰平国际物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王海英不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。王海英主要上诉理由为：一审法院在本案审理过程中，没有听取王海英在一审过程中的重要辩解，故意偏袒天华泰平公司一方。天华泰平公司没有认真地按照合同的约定即由双方签署的《汇龙文苑前期物业委托服务协议》的规定履行其应尽的义务。王海英认为依照法律规定天华泰平公司不能在没有履行合同义务的前提下收取王海英的物业费用。而一审法院在查明了上述事实的基础上只是认为天华泰平公司在履行合同的过程中存在瑕疵，该瑕疵的法律解释存在重大的不确定性，对天华泰平公司收取的物业费予以酌减数额随意性大，处理过轻。天华泰平公司安保服务不到位，导致王海英丢失两辆自行车，合计1150元；私自把地下车库出租，侵害王海英权益；花台积水、渗水，导致王海英家里的壁纸大面积开裂、渗水，王海英因此贴砖花费了1000余元；电梯无人看管，标示不明确，还曾出过事故。综上，请求二审法院判令：撤销一审判决第一项，驳回天华泰平公司的诉讼请求，王海英不给付天华泰平公司物业费4539元；
一、二审诉讼费用由天华泰平公司承担。天华泰平公司服从一审法院判决。其针对王海英的上诉理由答辩称：不同意王海英的上诉请求，本案是物业服务合同纠纷，花台问题是房屋质量问题，与��业服务无关；如王海英认为物业服务不到位，应当提交证据。天华泰平公司、王海英于二审期间均未向本院提交新证据。本院
经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有庭审笔录、《汇龙文苑业主手册》等证据在案佐证。
本院认为：天华泰平公司与王海英签订的《汇龙文苑前期物业委托服务协议》等有关物业服务事项的协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。天华泰平公司已依约提供物业服务，王海英作为业主在享受物业的同时也应交纳相应的物业费，否则将损害已交费业主的利益，并影响整个小区物业服务工作的正常运行，最终影响全体业主的权益。王海英提出的漏水问题属于房屋质量问题，并不属于物业服务范围，王海英以此抗辩物业费的缴纳缺乏依据���本院不予支持。根据
本院查明之事实，天华泰平公司提供的物业服务确存在瑕疵，一审法院据此对其主张的物业服务费进行酌减，事实和法律依据充分，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由王海英负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费50元，由王海英负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 齐晓丹
审 判 员 高 娜
代理
审判员 李 冉
二〇一六年八月三十日
书 记 员 张晓华
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