安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖07民终364号
上诉人（原审被告）：铜陵市新苑幼儿园，住所地铜陵市新苑小区内。
法定代表人：宋瑛，该幼儿园园长。
委托诉讼代理人：孙金良，安徽古圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱正满，安徽古圣律师事务所实习律师。
被
上诉人（原审原告）：安徽碧云物业管理有限公司，住所地铜陵市杨东村散户1号。
法定代表人：方碧云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梅萍，该公司员工。
委托诉讼代理人：黄思程，安徽铜鼎律师事务所律师。
原审
被告：宋瑛。
上诉人铜陵市新苑幼儿园因与被上诉人安徽碧云物业管理有限公司（以下简称碧云公司）、原审被告宋瑛物业服务合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院（2015）皖0705民初563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭，于2016年7月19日公开开庭进行了审理。上诉人铜陵市新苑幼儿园的法定代表人宋瑛及其委托诉讼代理人孙金良、朱正满，被上诉人碧云公司的委托诉讼代理人梅萍、黄思程，原审被告宋瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铜陵市新苑幼儿园上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回碧云公司对铜陵市新苑幼儿园的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：
一、一审判决损害了社会公共利益。新苑幼儿园是学前教育是重要的社会公益事业，对幼儿园其他费用的收取，应按照义务教育阶段学校的标准执行。若上诉人与碧云公司有物业服务事实，物业服务费应当按照新苑小学的标准执行；
二、上诉人的自主管理权利是法定的。1、上诉人自行负责物业管理，是独立的物业管理区域，上诉人不属于小区内需要进行统一管理和服务的物业；2、碧云公司没有收取物业服务费的合同依据，2009年上诉人与建陵物业公司签订了保洁服务合同，服务费为每年1000年，碧云公司介入小区物业服务后，上诉人没有与其形成新的物业服务合同关系，一审认定本案存在服务合同关系没有事实依据；3、房屋租赁合同中虽然约定按规定交纳物业管理费，但是收取物业管理费用不能违反法律规定，应当依据服务事实收取；
三、一审判决违反了一事不再理的原则。2015年8月14日，碧云公司以相同的事实和理由起诉，已经（2015）铜官民二初字第1227号民事裁定驳回了碧云公司的起诉，一审原告在并未提交任何新证据的前提下再次起诉，应当裁定不予受理。碧云公司辩称，1、一审程序合法，没有违反一事不再理的规定，在（2015）铜官民二初字第1227号案件中我公司仅起诉了宋瑛，铜官山区人民法院以被告不适格驳回我公司的诉讼请求，本案中起诉的被告是铜陵市新苑幼儿园和宋瑛，不属于一事不再理的范围；2、上诉人以实际行动对合同部分履行，视为对合同的追认。在实际履行中，上诉人每年都将租赁费交给我方，且在我方接手新苑小区物业管理前一直在缴纳物业费，只是标准不同，我方按照物业服务合同的约定提供物业服务，上诉人应当履行付款义务；3、一审法院已经充分考虑了社会公共利益，判决按照每平米0.28元／月的标准缴纳物业管理费。上诉人将自己与新苑小学相比较没有法律依据，公立小学都是由教育局统一招投标进行服务的，和本案没有可比性。综上，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宋瑛述称，同意上诉人的上诉意见。碧云公司向一审法院起诉请求：1、两被告立即向原告支付2014年度、2015年度物业综合服务费82800元（2300×1.5×24）、滞纳金4874.85元；2、本案诉讼费用由两被告被告承担。一审法院认定事实：2004年6月29日铜陵市住房解危解困开发中心新苑项目部（甲方）与铜陵市新苑幼儿园（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定甲方将位于新苑小区的幼儿园租赁给乙方开办幼儿园，租赁期限自2004年9月1日至2019年9月1日，租赁费为每年20000元，合同第四条第六款明确：乙方必须服从属地物业公司的管理，并按规定交纳物业管理费。合同还约定了其他一些条款。2009年3月8日铜陵经济技术开发区新苑社区与铜陵市新苑幼儿园签订房屋租赁协议，协议约定“因小区移交及房屋产权的变更，原铜陵市住房解危解困开发中心新苑项目部所属新苑小区幼儿园，其产权已归铜陵经济技术开发区管委会所有，现就房屋出租问题，在保持原有合同有效性的基础上，达成租赁协议”。2014年1月1日新苑小区业主委员会（甲方）与铜陵市碧云物业管理有限责任公司（乙方）签订新苑小区物业管理服务合同。合同约定有以下方面内容：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。乙方负责小区内生活垃圾日产日清；公共部位清扫保洁规范作业以《国家卫生城市创建标准》为指导；保安主出入口24小时门岗值守；区域内车辆停放有序；区内现完好的设备运行正常；建立、保管物业档案资料；物业管理服务费按铜陵市普通住宅物业服务收费实行政府指导价及非住宅类物业服务收费实行市场调节价的指导原则，并结合物业管理区域的实际情况，高层住宅1元／月＊㎡，多层住宅（4区）0.5元／月＊㎡，多层住宅（1-3区）0.28元／月＊㎡，非住宅用房1.5元／月＊㎡，商业网点2元／月＊㎡；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任；物业服务费每半年交纳一次，交费时间为每年的1月1-5日和7月1-5日，也可在每年6月30日前一次性交清全年费用等。合同还约定了其他一些条款。另查明：新苑小区幼儿园现产权人系铜陵市住房解危解困开发中心，其产别系国有房产，产权来源是自建房，权证字号2005008163，建筑面积2411.7㎡，产权证取得时间是2002年11月。2015年5月4日铜陵市碧云物业管理有限责任公司名称变更为安徽碧云物业管理有限公司。再查明：在碧云公司之前给新苑小区提供物业服务的公司是铜陵建陵物业服务有限责任公司，建陵物业公司提供物业服务期间，新苑幼儿园按每年1000元的标准向建陵物业公司交纳物业服务费用，且物业服务费已经交纳至2014年4月30日。2014年5月1日至2015年12月31日，新苑幼儿园拖欠20个月物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。新苑小区业主委员会与碧云公司签订的新苑小区物业管理服务合同是双方真实意思表示，依法成立并有效。业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。新苑幼儿园系新苑小区内的公共配套设施，是新苑小区内的物业，其产权人是铜陵市住房解危解困开发中心，故物业管理服务合同对铜陵市住房解危解困开发中心有约束力。铜陵市住房解危解困开发中心新苑项目部与铜陵市新苑幼儿园签订的房屋租赁合同亦系双方真实意思表示，依法成立并有效。合同中明确新苑幼儿园必须服从属地物业公司的管理，并按规定交纳物业管理费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，物业服务费应由物业使用人交纳。宋瑛是铜陵市新苑幼儿园的法定代表人，其在合同上的签章系职务行为，其个人不应承担合同义务。原告碧云公司起诉主张依据物业管理服合同中非住宅用房1.5元／月／㎡，但没有考虑到新苑幼儿园是小区内配套的公益性设施的物殊情况，综合原告碧云公司实际提供的服务、被告新苑幼儿园自行负责的项目等情况，根据民事活动必须遵循公平、等价有偿的原则，酌情确定新苑幼儿园按0.28元／月／㎡的标准交纳物业服务费用。判决：
一、被告铜陵市新苑幼儿园于本判决生效之日起三日内支付原告安徽碧云物业管理有限公司2014年5月1日至2015年12月31日前的物业服务费13505.5元，并支付违约金（计算方法：以13505.5元为基数，自2016年1月25日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
二、驳回原告安徽碧云物业管理有限公司对被告宋瑛的诉讼请求。案件受理费减半收取996元，由碧云公司承担858元，铜陵市新苑幼儿园承担138元，于本判决生效后十五日内支付至本院。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。铜陵市新苑幼儿园提交的绿化维护和苗木购进付款凭证、园区房屋维修清单拟证明其自行绿化和维修；教职工工资表拟证明其自行维护、保洁。碧云公司、宋瑛二审未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据认证如下：铜陵市新苑幼儿园提交的绿化维护和苗木购进付款凭证、园区房屋维修清单，系上诉人幼儿园内的自行建设维修，并不属于物业服务范围，与本案并无关联；教职工工资表系上诉人单方制作的，真实性本院不予认可。本院对一审证据的认证意见同于一审，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点在于，铜陵市新苑幼儿园是否需要缴纳物业管理费，且应当按照什么标准缴纳。铜陵市新苑幼儿园上诉称碧云公司2015年8月14日，碧云公司以相同的事实和理由起诉过，一审判决违反了一事不再理的原则。但在二审庭审中，双方均认可两起诉讼的当事人并不相同，不符合《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条关于重复起诉的相关规定，上诉人的该点上诉理由不能成立。铜陵市新苑幼儿园座落于新苑小区内，系新苑小区的公共配套设施，在碧云公司提供的物业服务范围内，上诉人所称的其属于自主管理的物业服务区域没有事实依据，不能成立。铜陵市新苑幼儿园在碧云公司的物业服务范围内，实际享受了碧云公司提供的物业服务，包括了建筑公用部分、公共设施设备和相关场地的维修养护和管理，对生活服务设施的维修养护和管理，对公共环境卫生、交通车辆停放秩序的管理和服务等，应当向碧云公司缴纳合理的物业服务费。上诉人称其物业服务费的标准应当比照新苑小学，但是并未提交任何证据予以证明。一审法院已经综合考量了幼儿园系小区的配套公益性设施、自行负责的物业服务项目等情况，酌情判决按照0.28元／月／㎡的标准缴纳物业服务费，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138元由铜陵市新苑幼儿园负担。本判决为终审判决。
审 判 长 迟 友 林
代理
审判员 方 彤
代理
审判员 王 淼
二〇一六年八月三十日
书 记 员 陶志（代）附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：