上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初2328号
原告：傅羽红，女，1958年11月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：孙国荣(系傅羽红之夫)，男，1958年2月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：吴滨，北京市中银(上海)律师事务所律师。
被告：陈惠栋，男，1970年3月1日出生，汉族，户籍地上海市。
被告：陈财根，男，1932年9月14日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：陈坚栋(系陈财根之子)，男，1968年1月23日出生，汉族，户籍地上海市。
原告傅羽红与被告陈惠栋、陈财根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案后，先适用简易程序，于2016年2月29日公开开庭进行了审理，后本案转为普通程序，于2016年8月8日、2016年8月29日再次公开开庭进行了审理。原告傅羽红及其委托诉讼代理人吴滨，被告陈财根、陈惠栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅羽红向本院提出诉讼请求：1.判令陈惠栋、陈财根立即协助傅羽红办理上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记手续，将房屋过户至原告名下；2.判令陈惠栋、陈财根支付违约金500,000元；3.本案诉讼费由陈惠栋、陈财根承担。庭审中,傅羽红撤回要求陈惠栋、陈财根支付违约金500,000元诉请。事实与理由：2013年10月9日，傅羽红与陈惠栋、陈财根签订了一份《房地产买卖协议》，约定陈惠栋、陈财根将共有的上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房屋(以下简称系争房屋)出售给傅羽红，建筑面积为89.58平方米，房屋总价1,650,000元，2013年10月9日首付300,000定金，房价款1,300,000元，过户当日支付50,000元。签订协议当日，陈惠栋、陈财根将房屋交付傅羽红使用，并将房屋钥匙交给傅羽红，协议另对其他内容进行了约定。合同签订后，傅羽红按约支付了1,600,000元房款，同时陈惠栋交付了房屋和钥匙。但之后陈惠栋、陈财根告知傅羽红要将房屋再次出卖，并强行入住了房屋。2014年1月14日，傅羽红支付了50,000元，但陈惠栋、陈财根仍拒绝过户。陈惠栋、陈财根的行为侵害了傅羽红的利益，故提出如上诉请。陈财根辩称，不同意傅羽红的诉讼请求。陈财根在不知道具体情况下才在买卖合同上签字，其并不知道是房屋买卖，以为是房屋抵押。陈财根也没有收到房款。房价约定严重偏低，是不合理的。三分之一房款都没有收到就将房屋出售，是陈惠栋在外面欠高利贷导致要变卖房屋。陈财根需要房屋养老。陈惠栋辩称，不同意傅羽红的诉讼请求，系争房屋是其唯一房屋，是傅羽红欺骗其签字。其余答辩意见和质证意见同陈财根。本院
经审理认定事实如下：陈惠栋、陈财根系父子关系。系争房屋为2012年新建商品房，2013年9月23日登记核准权利人为陈惠栋、陈财根按份共有，陈惠栋(2/3)、陈财根(1/3)。该房为动迁安置房，按政策3年内不得转让、抵押。2013年10月9日，陈惠栋、陈财根(出卖人、甲方)与傅羽红(买受人、乙方)签订房地产买卖协议，由乙方购买甲方的系争房屋，房屋转让时为毛坯房，室内没有装饰和附属设施，没有设立抵押、租赁。房屋转让总价为165万元，该价格包含房屋的维修基金、水、电、有线电视初装以及甲方已经支付给开发商、物业公司等相关费用。2013年10月9日付购房定金30万元、购房款130万元，规定可以过户交易后5个工作日内双方办理相关手续，过户当日乙方支付甲方购房款5万元。甲乙双方同意，于首付当日甲方把该房屋交付乙方使用，交付标志为：甲方将该房屋的所有钥匙交付乙方，交房当日双方办理结清水、电、煤(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)及物业管理等费用。甲乙双方应于根据国家及上海市有关规定允许该房屋上市交易日期起5个工作日内到房屋所在地房地产交易中心办理产权过户手续。甲方配合乙方办理产权过户登记，在办理乙方为产权人的上海市房地产产权证时，产生的所有税、费由乙方承担。协议第十三条约定，基于甲乙双方买卖的该房屋为配套商品房，为此：甲乙双方约定，按本协议约定的交易方式，在根据国家及上海市的有关规定允许该房屋上市交易期日后再进行办理过户登记手续，甲乙双方无异议。协议第一十九条约定，签订本合同后，甲乙任何一方不得因房价涨跌或其他因素反悔，否则按照合同约定承担违约赔偿责任。合同签订后，傅羽红按约支付房款。陈惠栋、陈财根向傅羽红交付房屋后，陈惠栋强行入住系争房屋，傅羽红曾起诉至我院要求确认房地产买卖协议合法有效，陈惠栋、陈财根在符合办理过户手续的情况下协助傅羽红办理过户登记手续。我院(2014)徐民四(民)初字第265号生效判决查明事实如下：合同签订当日，傅羽红向陈惠栋、陈财根支付共计160万元，陈惠栋、陈财根出具三份收款收据，并向傅羽红交付系争房屋。之后，傅羽红对系争房屋进行了装修。因房价上涨，陈惠栋、陈财根反悔，欲将系争房屋再次出售。2014年1月13日，陈惠栋书写“再卖房子理由”，内容为：“我卖脱后你们只能拿本金165万元正装修18万元家具1万元，利息16万元共计200万元，关于增值部分全部由我本人得，由于我本人要归还借款。如果你们不同意卖，我拒绝协助你们过户手续。签名陈惠栋2014.1.13”。同日，傅羽红向陈惠栋、陈财根支付5万元，陈惠栋出具收条，“今收到傅羽红购房款，华滨家园龙吴路XXX弄XXX号XXX室的房屋款，伍万元整。总价壹佰陆拾伍万元正。合同上房款全部收全。收款人签名：陈惠栋2014.1.13”。(2014)徐民四(民)初字第265号生效判决认为傅羽红与陈惠栋、陈财根于2013年10月9日签订的房地产买卖协议有效；但因傅羽红起诉时系争房屋未达到上市交易条件，故驳回原告傅羽红要求两被告在符合办理过户手续的情况下协助办理过户登记手续的诉讼请求。根据《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》(沪房管市【2010】375号)规定：未取得房地产证(小产证)或取得房地产权证(小产证)未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证(小产证)后可以转让、出租。房地产登记机构在受理房地产转移登记或房屋租赁合同登记备案时，应当核验房地产权证(大产证)、拆迁补偿安置协议。系争房屋的开发商(权利人：上海港开房地产有限公司)取得大产证日期为2012年12月31日，且陈惠栋、陈财根签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(适用货币补偿)》时间为2010年3月5日。另查明，傅羽红在(2014)徐民四(民)初字第265号一案申请查封系争房屋，2016年1月4日申请续封，保全期限自2014年1月23日至2019年1月22日，2016年5月19日，系争房屋被上海市闵行区人民法院轮候查封。以上事实，除双方陈述一致外，另有傅羽红提供的《上海市房地产登记信息》、《房地产权证》、《房屋买卖协议》、《民事裁定书》、《动迁协议》、《民事判决书》、《财产保全申请书》等证据证实，经庭审质证无疑，本院予以认定。审理中，傅羽红表示，闵行法院的查封是没有法律依据的，其根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定向闵行法院提出执行异议申请。
本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。现生效判决已经确认傅羽红与陈惠栋、陈财根于2013年10月9日签订的房地产买卖协议有效，故对陈惠栋、陈财根的答辩意见，本院不予采信，双方均应按照合同约定履行，因系争房屋为动迁安置房屋，根据上海市相关政策及法院查明的事实，目前系争房屋已经符合上市交易的条件，现傅羽红已支付了全部房款。鉴于傅羽红在(2014)徐民四(民)初字第265号案件中申请诉讼保全，该保全查封期限至2019年1月22日，属于首次查封，至于系争房屋被闵行法院轮候查封，由当事人通过合法程序向闵行法院提出异议予以处理，故对傅羽红要求陈惠栋、陈财根协助办理上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。至于违约金诉请，现傅羽红撤回违约金诉请，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，
判决如下：陈惠栋、陈财根于本判决生效之日起十五日内协助傅羽红办理上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记手续，将房屋过户至傅羽红名下。案件受理费19,650元，由陈惠栋、陈财根负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
人民陪审员 王兰芳
人民陪审员 王雪华
二〇一六年八月三十日
书 记 员 邓瑜佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 来源：百度搜索“”