山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁02民终282号上诉人（原审被告）青岛富康园经贸有限公司。法定代表人孙伟，职务经理。诉讼委托代理人朱雪松，山东克维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）昆山兆加贸易有限公司。法定代表人黄明忠，职务董事长。诉讼委托代理人王艳玲，山东双麟律师事务所律师。诉讼委托代理人张现辉，山东双麟律师事务所律师。上诉人青岛富康园经贸有限公司（以下简称富康园公司）因与被上诉人昆山兆加贸易有限公司（以下简称昆山兆加公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第1224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日受理后，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年1月25日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人富康园公司的委托代理人张现辉，被上诉人昆山兆加公司的委托代理人朱雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富康园公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回昆山兆加公司一审诉讼请求；或发回重审。其上诉的主要理由是：
一、原审法院审判程序不合法。2015年8月11日，原审法院并未通知富康园公司及代理人即到现场勘验并找青岛晓翁企业总公司资产管理办公室负责人调查了解情况，程序不合法；
二、原审法院判令富康园公司退还昆山兆加公司2015年6月1日至2015年9月14日的租赁费，没有事实依据和法律依据。昆山兆加公司在一审时已放弃要求确认双方租赁合同解除的诉讼请求，原审法院无权审理富康园公司与昆山兆加公司之间的租赁合同是否解除，原审法院更无权认定双方租赁合同于2015年4月30日解除。原审法院偏袒昆山兆加公司，未能将涉案房屋现场的状况如实记录在案，且原审法院于2015年8月11日和2015年9月11日两次去现场勘验无法确定2015年4月30日当天发生的事实。昆山兆加公司是否搬离涉案房屋并不影响租赁合同关系的存在，双方就应当按照租赁合同及法律法规的规定履行各自的义务。昆山兆加公司自行搬离涉案房屋，是其自己的行为，其仍有交纳租赁费的义务；
三、原审法院认定是昆山兆加公司单方解除合同，缺乏法律依据和事实依据。富康园公司和昆山兆加公司均无违反《合同法》第九十四条及第九十六条规定的行为。富康园公司从未收到青岛晓翁企业总公司关于腾房的通知，富康园公司的法定代表人更没有持所谓的《通知》要求昆山兆加公司于2015年4月30日腾房。按照双方合同约定，无论哪一方提出解除合同，均应提前一个月通知对方。至今，富康园公司及其法定代表人均未收到昆山兆加公司要求解除租赁合同的通知。有关于习兰的录音是昆山兆加公司自编自造的。原审法院作出整个库房实际已处于富康园公司的控制之下，富康园公司对昆山兆加公司办理房屋的事实是知晓的认定是错误的。
被上诉人昆山兆加公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。昆山兆加公司向一审法院起诉请求：1、确认昆山兆加公司、富康园公司于2013年9月10日签订的《房屋租赁合同》已于2015年4月30日解除；2、富康园公司返还昆山兆加公司租赁费33625元(自2015年4月30日起计算到2015年9月14日共4.5个月，月租金7250元/月×4.5个月+1000元押金=33625元)及其相应利息（以33625元为本金，自2014年9月12日起至2015年6月11日止共9个月，按银行同期贷款利率计算）；3、诉讼费用由富康园公司承担。诉讼中，昆山兆加公司放弃第1项诉讼请求。一审法院认定事实：昆山兆加公司(乙方)与富康园公司(甲方)于2013年9月10日签订《房屋租赁合同》，约定富康园公司将坐落于青岛市李沧区重庆中路520号的办公室28平方米、库房使用面积500平方米租赁给昆山兆加公司使用，租期3年，自2013年9月15日起至2016年9月14日止，租金每年8.7万元，每12个月支付一次，每期租金提前1个月交纳。上述合同第四条约定：“合同期内甲方不得无故收回房屋。如甲方在租赁期内要收回房屋，必须提前1个月通知乙方，如乙方提前退租，应向甲方支付1个月的租金为违约金。若遇政府拆迁、自然灾害甲方退还乙方余期租金。……”合同第六条约定：“甲方双方如有违约，违约方应向对方支付1个月的租金为违约金。”合同第九条约定：“水、电、煤气、房屋设施押金1000元，合同终止乙方结清所有费用，剩余押金返还乙方。”上述合同签订后，昆山兆加公司于2013年9月13日支付了第一年的租金8.7万元及押金1000元，于2014年9月12日支付了第二年自2014年9月15日至2015年9月14日的租金8.7万元。昆山兆加公司、富康园公司一致认可，昆山兆加公司从富康园公司承租的库房系富康园公司转租，由昆山兆加公司、富康园公司共同使用，库房的南一半由昆山兆加公司使用，库房的北一半由富康园公司使用，库房中间由隔断隔开，双方各自从自己的大门出入。诉讼中，经昆山兆加公司申请，2015年8月11日，一审法院与昆山兆加公司代理人到租赁房屋现场进行勘验，2015年9月11日，一审法院组织双方当事人到租赁房屋现场进行勘验。两次勘验的情况为：1、富康园公司持有库房北门及其办公室的钥匙，但昆山兆加公司未提供库房南门及其办公室的钥匙；2、库房中间的隔断已经被拆除，库房中没有昆山兆加公司的物品，但有富康园公司的物品。昆山兆加公司称，昆山兆加公司腾房后就再没有去过涉案库房，不清楚腾房时隔断是否已经被拆除。富康园公司称，库房的隔断不是富康园公司拆除的，而且库房内没有东西不等于昆山兆加公司不再使用库房，昆山兆加公司是否搬离涉案房屋也不影响租赁合同关系的存在。昆山兆加公司、富康园公司争议的焦点问题是：1、昆山兆加公司、富康园公司签订的《房屋租赁合同》自2014年8月31日之后是否无效；2、昆山兆加公司、富康园公司之间的租赁合同是否已经解除。关于第一个争议焦点，昆山兆加公司主张，涉案库房的产权人系青岛晓翁企业总公司(以下简称晓翁公司)，富康园公司从该公司承租库房后又转租给昆山兆加公司，因富康园公司与晓翁公司之间的租赁合同于2014年8月31日到期后未续租，故昆山兆加公司、富康园公司之间的转租合同自2014年8月31日之后应属无效。富康园公司称，晓翁公司赋予富康园公司转租的权利，昆山兆加公司、富康园公司之间的租赁合同系有效合同。关于第二个争议焦点，昆山兆加公司称，其应富康园公司要求于2015年4月30日腾退房屋，富康园公司也同意退还剩余租金，自昆山兆加公司搬离房屋之日双方之间不再存在租赁合同关系，富康园公司应退还剩余租金及押金。富康园公司称，昆山兆加公司在未接到富康园公司任何通知的情况下，擅自搬离，未与富康园公司办理交接手续，应视为昆山兆加公司继续租赁房屋，昆山兆加公司应自行承担一切损失。昆山兆加公司为证实其上述主张，提供以下证据：1、《通知》复印件1份，证明富康园公司法定代表人孙伟持晓翁公司出具的《通知》，要求昆山兆加公司于2015年4月30日腾房，同时证明富康园公司与晓翁公司之间的租赁合同已于2014年8月31日到期，且未续签。上述《通知》的内容为：“青岛富康园经贸有限公司：您租赁我公司设在李沧区重庆中路520号院内东仓库及办公用房使用，租赁合同于2014年8月31日到期。我公司于2014年6月24日已书面通知贵公司，该片区已规划，2014年8月31日合同到期不再续签合同，请您提前做好搬迁准备。现再通知贵公司，请接此通知后，必须于2015年4月30日前搬出，倒出院内办公用房及库房。特此通知。”上述《通知》落款人处打印文字为青岛晓翁企业总公司，落款日期为2015年3月23日，但加盖的印章不清楚。富康园公司称，上述《通知》系复印件，不予质证。2、《证明》原件1份，证明昆山兆加公司于2015年4月30日搬离涉案库房及办公室，昆山兆加公司将库房的钥匙交给富康园公司，将办公室钥匙交给办公室的转租人刘某。昆山兆加公司称，刘某将晓翁公司坐落于重庆中路520号内院内的办公室整体承租，又分别转租给其他人，昆山兆加公司自第二年另行向刘某缴纳了办公室的租金。上述《证明》的内容为：“昆山兆加贸易有限公司与青岛富康园经贸有限公司租赁的办公室30平米(位于青岛市李沧区重庆中路520号院内)属于晓翁集体所有。由于政府拆迁原因，通知昆山兆加贸易有限公司2015年4月30日搬出。水电费已交清。房屋及钥匙已交加给刘某。特此证明。”刘某在《证明》落款处签字，落款日期为2015年6月10日。富康园公司对该证据的真实性及证明事项均有异议，称：根据合同相对性原则，办理房屋交接等手续，应该是在昆山兆加公司、富康园公司之间办理，无需第三人，如果富康园公司因拆迁或其他原因要求昆山兆加公司搬离涉案房屋，富康园公司也应按照《房屋租赁合同》第四条约定提前一个月告知昆山兆加公司，再与昆山兆加公司办理交接手续，该交接才能有效，但富康园公司未接到有关拆迁的通知，富康园公司的法定代表人也没有要求昆山兆加公司腾房，富康园公司也没有收到任何房屋钥匙，昆山兆加公司、富康园公司之间从未办理交接手续，另外，昆山兆加公司所称刘某承租涉案办公室不是事实，富康园公司不认识刘某，无法确定此人的身份。经一审法院释明，昆山兆加公司未在法院限定期限内提供证人刘某出庭作证。3、2015年5月13日，昆山兆加公司工作人员李小芳与富康园公司工作人员于习兰的对话录音1份，另有昆山兆加公司工作人员张志安与于习兰的对话录音2份，证明昆山兆加公司应富康园公司要求于2015年4月30日腾房，事后双方多次协商退还租金事宜，富康园公司认可昆山兆加公司已经退房，且同意退还剩余租金。富康园公司对录音的真实性提出异议，无法确认录音是否是于习兰所述，而且于习兰只是富康园公司的临时工，无权决定公司的事项，在于习兰与李小芳的录音中，于习兰明确说章不在家，她说了不算，这充分说明于习兰不能代表公司的意志。经一审法院通知，于习兰到法庭接受调查。于习兰称：昆山兆加公司提交的录音系其与昆山兆加公司工作人员的谈话，但对话的内容与涉案库房没有关系，当时昆山兆加公司想要发展业务，证人帮着昆山兆加公司找场地，但昆山兆加公司自己偷着去了新场地，后来富康园公司找证人盖章，证人作为临时工，什么事情也不清楚，无权给昆山兆加公司盖章；昆山兆加公司人员在录音中说昆山兆加公司是4月30日搬走的，这属于昆山兆加公司自编自造，证人不清楚；关于2014年9月12日富康园公司向昆山兆加公司出具的收款收据，这是富康园公司领导打电话让其收款并出具的；至于于习兰和富康园公司法定代表人孙伟是否系母子关系，系其个人隐私，不予回答。昆山兆加公司称，于习兰与富康园公司法定代表人孙伟系母子关系，昆山兆加公司向富康园公司租赁涉案房屋及交纳租金等相关事宜，均是通过于习兰办理的，昆山兆加公司提交的3份录音足以证明昆山兆加公司腾退库房的时间，以及富康园公司同意退还剩余租金的事实。富康园公司称，于习兰系富康园公司的临时工，没有固定职务，只是代表富康园公司收取租金，富康园公司未授权其处理腾房事宜，于习兰与昆山兆加公司人员之间的对话系其个人行为，与富康园公司无关。4、富康园公司工商登记档案一宗，证明于习兰于2012年曾任富康园公司股东，后来经过变更，于习兰不再是股东了。富康园公司对上述证据的真实性没有异议，但称2015年5月时于习兰已经不是股东了，只是临时工。一审法院认为：关于昆山兆加公司、富康园公司签订的《房屋租赁合同》自2014年8月31日之后是否无效的问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，昆山兆加公司、富康园公司认可双方于2013年9月10日签订的《房屋租赁合同》系转租合同，昆山兆加公司虽主张上述转租合同约定的租赁期限，超过富康园公司与所有权人之间的租赁合同所约定的租赁期限，一审法院对昆山兆加公司的主张不予采纳。上述《房屋租赁合同》系昆山兆加公司、富康园公司的真实意思表示，不违反法律的规定，一审法院确认有效，双方均应按照约定履行各自的义务。关于昆山兆加公司、富康园公司之间的租赁合同是否已经解除，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”本案中，昆山兆加公司应就租赁合同解除的事实承担举证责任。一审法院认为，在2015年5月13日昆山兆加公司工作人员与富康园公司工作人员于习兰的对话中，于习兰明确陈述：“那天(我)看看，怎么自己走了这是？”上述陈述系昆山兆加公司搬离后不久于习兰与昆山兆加公司人员之间的对话，该陈述较为客观，一审法院予以采信。综合双方当事人的陈述、房屋的勘验情况以及昆山兆加公司提交的3份录音证据，可以确认昆山兆加公司于2015年4月30日搬离涉案房屋的事实，并且可以确认富康园公司对昆山兆加公司该日搬离房屋的事实是知晓的，因此，一审法院确认昆山兆加公司、富康园公司之间的《房屋租赁合同》于2015年4月30日解除。对于租赁合同解除的原因，根据现有证据，无法确认昆山兆加公司系因富康园公司要求腾房，因此昆山兆加公司应承担举证不能的法律后果。昆山兆加公司擅自搬离租赁房屋的行为，应视为对租赁合同的单方解除，应按照《房屋租赁合同》第六条的约定，承担一个月的租金7250元(87000元÷12个月)作为违约金。对于合同解除后剩余租金及押金的退还，昆山兆加公司主张，于习兰在上述录音中已明确认可退还剩余租金及押金。一审法院认为，富康园公司对昆山兆加公司的上述主张不予认可，根据现有证据，无法确认于习兰能够代表富康园公司作出退还租金及押金的意思表示。但是，经现场勘验，昆山兆加公司搬离后，库房中间的隔断已经被拆除，整个库房实际已处于富康园公司的控制之下，而且富康园公司对昆山兆加公司搬离房屋的事实是知晓的，因此，扣除违约金后，富康园公司应退还昆山兆加公司2015年6月1日至2015年9月14日的租金25133.33元(7250元/月×3个月+7250元÷30天×14天)及押金1000元。关于昆山兆加公司要求富康园公司给付相应利息的诉讼请求，因昆山兆加公司擅自退租，双方就退还租金及押金事宜产生争议，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条之规定，判决：
一、富康园公司于判决生效之日起10日内退还昆山兆加公司2015年6月1日至2015年9月14日的租金25133.33元及押金1000元；
二、驳回昆山兆加公司的其他诉讼请求。富康园公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费641元（昆山兆加公司已预交），减半收取320.5元，由昆山兆加公司负担71.5元，富康园公司负担249元。富康园公司于判决生效之日起10日内给付昆山兆加公司249元。
经审理查明，二审期间，富康园公司无证据证明涉案房屋具有相应的规划批建手续。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。在本案中，富康园公司无证据证明涉案房屋具有相应的规划批建手续。依据上述规定，富康园公司与该房屋的出租人签订的租赁合同应为无效。因此，富康园公司作为转租人与昆山兆加公司就涉案房屋签订的租赁合同亦属无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。根据昆山兆加公司工作人员与富康园公司工作人员于习兰的谈话录音，可以确认昆山兆加公司已于2015年4月30日搬离涉案房屋的事实。依据上述规定，昆山兆加公司应当承担其占用涉案房屋期间的占有使用费，剩余租金及押金富康园公司应予返还。一审法院判令富康园公司退还昆山兆加公司2015年6月1日至2015年9月14日的租金25133.33元及押金1000元，昆山兆加公司未对此提起上诉，应视为对一审判决的认可，本院对退还租金的数额不再予以变更。综上，上诉人富康园公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费453元，由上诉人青岛富康园经贸有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 李 蕾
代理
审判员 马 喆
代理
审判员 齐 新
二〇一六年八月三十日
书 记 员 郭丹丹
书 记 员 王庆光