河南省安阳中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫05民终1571号上诉人（原审原告）王伟，男，1981年7月13日生，汉族。上诉人（原审原告）安艳娟，女，1987年6月29日生，汉族。被上诉人（原审被告）邯郸市博地房地产开发有限公司，（原龙安区政府大院）。法定代表人田照希，董事长。委托代理人张宝华，河南师林律师事务所律师。
上诉人王伟、安艳娟因与被上诉人邯郸市博地房地产开发有限公司（以下简称邯郸博地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院（2013）北民调初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院
经审理查明：2010年11月11日，原告王伟、安艳娟与被告签订商品房预售合同，合同约定：“被告以出让方式取得位于北关区××路北段路东、出让证号为安国用（34）第28（1-2）号的地块；建设工程施工合同约定的开工日期为2009年5月1日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2011年6月1日；原告购买的商品房为预售商品房，位于第1号楼2单元202室，房屋代码为76042；该商品房预测建筑面积共98.24平米；商品房单价为每平米3048.48元，总金额299483元，对面积误差，双方约定经测绘机构最终实测并确定的产权登记面积为准，按合同单价房款多退少补；付款方式为原告首付房款99483元，余款200000元通过公积金贷款还清；被告应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；非因被告原因造成不能按期交房，交房时间相应顺延；施工过程中，遭遇不可抗力或天气恶劣造成不能按期交房，交房日期相应顺延；被告未按上述规定期限交房，应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；合同另约定，在被告取得商品房竣工验收备案表、商品房质量保证书和使用说明书后，视为具备交付条件。2010年11月3日，原告王伟支付暖气初装费10806元、天然气初装费2870元、房屋首付款99483元，2010年12月15日支付地下室款2000元；2010年12月20日支付地下室款23000元；2011年5月13日，原告王伟支付剩余房款200000元；2011年9月18日，原告支付物业管理费1462元；2011年10月18日支付装修垃圾清运费、装修管理费647元。2011年5月9日，经有关单位验收，被告所开发的商品房竣工合格。被告于2011年9月18日向原告交付房屋钥匙。另查明，原告王伟、安艳娟居住附近的同地段同类型房屋承租价格约为每月每平方米8.00元。审法院认为：原、被告签订的商品房预售合同及认筹意向书，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告先签订的认筹意向书并未作为后签订的商品房预售合同的附件，故原、被告签订的商品房预售合同取代了先签订的认筹意向书，双方当事人应当按照商品房合同的约定，如实的履行自己的义务，原告按合同约定向被告支付购房款后，被告应当按约定期限向原告交付房屋。但原、被告签订的商品房预售合同第1条显示建设工程合同施工的竣工日期为2011年6月1日，而合同第8条显示被告应当在2010年12月31日前交付原告使用，合同约定的交房日期与竣工日期存在矛盾，因被告不能在工程尚未竣工时将房屋交付原告使用，故交付房屋日期无法确定。被告应在合理的期限内交付原告房屋，因此，本院确定被告交房日为工程竣工日十日后即2011年6月11日。但被告未在合理期限内交付房屋，构成迟延交付。根据合同约定，被告未按期交房，应向原告支付违约金。被告提出约定的违约金明显过高，显失公平，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。违约金参照有关评估机构对原告所在居住小区附近的同地段同类型房屋房租价格的鉴定结论为每月每平方米8.00元，原告的室内建筑面积为98.24平米，即原告的实际损失为每月785.92元，故原告要求按日万分之三计算违约金明显过高，违约金应当以造成原告的实际损失及实际损失的30%计算，过高部分不予支持。原告2011年9月18日接收了房屋，因此，时间从2011年6月12日计算至2011年9月18日止，被告逾期交房99天，原告实际损失应为2593.54元，违约金在实际损失的基础上增加30%为3371.60元。
被告辩称迟延交房是因为恶劣天气，对于该情况，被告在签订合同时应当有所考虑，对其辩称理由，不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、被告邯郸市博地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王伟、安艳娟3371.60元；
二、驳回原告王伟、安艳娟的其他诉讼请求。案件受理费238元，由被告邯郸市博地房地产开发有限公司负担。王伟、安艳娟上诉称：1、关于交房期限的约定为开发商提前拟定的格式化条款，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。如果有笔误的话，也可能是建设施工合同约定的竣工日期存在笔误。建设工程施工合同是承建商对小区整体或部分竣工最迟期限的承诺，包括地下、地面、地上、商品房、物业办公房、道路、水、暖、电、小区绿化等公共设施、和其它约定事项。因此建设施工合同竣工日期在某套商品房的交房期限之后并不矛盾。1号楼开工延期近一年是造成其竣工延期的根本原因。2、根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）第三条，本商品房预售合同规定的损失或违约金的计算标准“按日万分之三”包含在人民银行所规定的罚息利率的合理区间之内。违约金计算的金额并不高。3、本案中双方签订的商品房买卖合同中对违约金数额或者损失赔偿额计算方法有明确的约定，因此一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十七条规定存在错误。邯郸市博地房地产开发有限公司答辩称：上诉人所述并非事实，且对法律的理解有所偏差，一审判决在认定事实和适用法律上比较准确，应当予以维持。二审查明的事实与一审查明的事实相一致。
本院认为：本案商品房预售合同记载本案建设工程施工合同的竣工日期为2011年6月1日，而向王伟交付房屋的时间记载为在2010年12月31日前，该约定属于明显的履行不能情形，原审法院据此酌定本案的合理交房时间为工程竣工日之后十日即2011年6月11日，处理适当，并无不妥。因博地房地产公司未在合理期限内向王伟交房，构成违约，应承担相应的违约责任。原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关规定，并参照有关评估机构的鉴定结论所确定的博地房地产公司应付违约金数额正确，应予确认。综上，王伟的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王伟、安艳娟负担。本判决为终审判决。
审判长 闫学海
审判员 毛晓燕
审判员 秦现华
二〇一六年八月三十日
书记员 张文科 更多数据：