上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2814号原告张念东，男，户籍地辽宁省大连市，现住上海市闵行区。委托代理人陈晓斌，上海瑞富律师事务所律师。原告张丽莹，女，汉族，户籍地辽宁省大连市，现住上海市闵行区。委托代理人陈晓斌，上海瑞富律师事务所律师。原告张熙堃，男，汉族，户籍地辽宁省大连市，现住上海市闵行区。委托代理人陈晓斌，上海瑞富律师事务所律师。被告严国锋，男，汉族，住浙江省。被告王小英，女，汉族，户籍地浙江省，现住上海市闵行区。
原告张念东、张丽莹、张熙堃与被告严国锋、王小英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月20日立案受理。因被告严国锋下落不明，无法向其送达民事起诉状副本及开庭传票等法律文书，故本院依法组成合议庭，以公告形式送达，并于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告张丽莹及其委托代理人陈晓斌，被告王小英到庭参加诉讼。被告严国锋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告张念东、张丽莹、张熙堃诉称，2014年9月2日，原告与被告经某房地产经纪有限公司居间就上海市闵行区银都路XXX弄XXX号房屋签订《上海市房地产买卖合同》，双方约定房屋总价款为人民币988万元(以下币种相同)并约定原告以现金方式支付700万元房款，并以贷款方式支付剩余的285万元，余款3万元由原告于交房时交付给被告。合同另约定被告需在2015年2月1日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续，被告于同月15日前腾出房屋并通知原告进行验收交接。由于被告尚欠上海市浦发银行按揭贷款500多万元没有偿还，故原、被告约定被告在收到第一笔房款后需先将欠付的贷款还清。合同生效后，原告依约向被告支付了房款708万元，但由于被告并未按约将该首付款用于还清银行贷款导致原告无法顺利完成过户手续。在多次催促被告还款未果后，原告只能通过资金监管方式向浦发银行贷款668万元同时存入资金监管账户24万元合计692万元，其中的509万元偿还了被告的按揭贷款本息，最后一笔177万元由上海市房地产交易资金管理有限公司汇入被告王小英账户后，王小英截留了其中30万元拒不返还原告，原告多次催讨至今未返还。综上，原告总共支付的购房款超出了双方约定的988万元购房款足有262万元之多，被告无端多收取原告购房款造成了原告重大经济损失。原告认为，被告的行为已侵害原告合法权益，故为维护自身合法权益，原告诉诸法院请求判令：1、被告王小英返还原告购房款30万元，并支付自2015年9月11日起至实际返还之日止按银行同期贷款利率计算的利息；2、二被告返还购房款229万元，并支付自2015年7月27日起至实际返还之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3、二被告返还资金监管业务手续费3万元，并支付自2015年7月27日起至实际返还之日止按银行同期贷款利率计算的利息。被告王小英答辩，不同意原告的诉请。关于原告诉请1，被告王小英认为30万从其帐上取得，涉案房屋卖掉后的房款被告王小英一分也没有取得。关于原告诉请2，被告王小英认为正常人不可能多付229万房款，其认为在2014年9月涉讼房屋的市价在1,400万左右，原告是为了避税才把价格做低，所以其认为原告并未多支付房款；关于原告诉请3，被告王小英认为监管的手续费3万元应该计算在购房的成本内，这些费用都是在被告王小英不知情的情况下发生的，其认为2014年9月原告与被告严国锋的买卖过程其都没有参与，很多情况都不清楚。被告严国锋未作答辩，亦未提供书面证据。
经审理查明，2014年7月29日，原告张念东通过上海某房地产经纪有限公司，就购买上海市闵行区银都路XXX弄XXX号房屋向被告严国锋支付定金10万元。2014年9月2日被告严国锋、王小英作为卖售人(为签约甲方)与原告张念东、张丽莹、张熙堃(为签约乙方)通过上海某房地产经纪有限公司居间介绍，就上海市闵行区银都路XXX弄XXX号房屋双方签订了一份《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。双方约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计988万元；甲方于2015年2月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；乙方应在收到通知之日起的2日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验；查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2015年2月1日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同时，双方要《补充条款(一)》中约定：，双方均认知，目前该房地产有约600万抵押外，甲方承诺该房地产无查封、违章限制等权利限制或他人主张权利等情况；甲方同意乙方可以向贷款银行申请285万元的贷款用于支付部分房价款；乙方应于签订买卖合同后交易过户前办妥贷款银行审批手续，自与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，并支付一切相关费用；甲方应给予积极合理的配合；如乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足，则任何不足部分均由乙方于办理交易过户手续前以现金方式补足甲方。合同另约定了其他相关权利义务。2014年9月4日，原告张念东以跨行汇款方式，向被告严国锋中国民生银行的行户转入160万元。同月30日，原告张念东以跨行汇款方式，向被告严国锋中国民生银行的行户转入30万元。同年10月16日，原告张念东以跨行汇款方式，向被告严国锋中国民生银行的行户转入100万元。同月24日，原告张念东以跨行汇款方式，向被告严国锋中国民生银行的行户转入80万元。同年11月11日，原告张念东以跨行汇款方式，向被告严国锋中国民生银行的行户转入130万元。同11月12日，原告张念东以跨行汇款方式，向被告严国锋中国民生银行的行户转入75万元。同年12月12日，原告张念东以跨行汇款方式，向被告严国锋中国民生银行的行户转入95万元。同年12月31日，原告张念东以跨行汇款方式，向被告严国锋中国民生银行的行户转入20万元。2015年1月30日，原告张念东向被告严国锋中国民生银行的行户转入8万元。上述原告向被告严国锋支付房价款总计为708万元，被告严国锋收款后未按约归还上海浦东发展银行的抵押贷款，导致涉案房屋无法过户至原告名下。2015年7月9日，原告张念东、张丽莹、张熙堃作为买受人(为签约乙方)与被告严国锋、王小英作为出售人(为签约甲方)、上海市住房置业担保有限公司作为交易服务机构(为签约丙方)签订《上海市存量房交易资金监管协议》(协议编号：XXXXXXXX)，协议约定：甲、乙双方签订了房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)，买卖的房地产坐落于上海市银都路XXX弄XXX号(部位)：X号全幢，房地产权利人王小英，严国锋，房地产权证书编号：闵XXXXXXXXXX，房地产买卖合同所载转让价款9,880,000元；甲、乙双方委托丙方监管的交易资金合计6,920,000元，其中：乙方支付的自有资金24万；乙方贷款总额668万，其中商业贷款668万。第四条甲方确认的监管交易资金收款账户为：收款人名称：王小英，收款账户XXXXXXXXXXXXXXX，开户银行：上海浦东发展银行。乙方确认的监管交易资金退款账户为：收款人名称：张丽莹，收款账户：XXXXXXXXXXXXXXXX，开户银行：上海浦东发展银行；甲、乙双方同意监管的交易资金按照以下第三项约定划转甲方的收款账户，但甲方尚有该房地产的抵押贷款未清偿的，应当选择本条第三项的约定：……三、在房地产登记机构核准房地产转移登记后，除1,770,000元在交房后划转甲方确定的收款账户外，其他监管资金在清偿甲方抵押贷款后余款划入甲方确认的收款账户。协议另约定了其他相关事项。嗣后，原告张丽莹与上海浦东发展银行某支行就涉讼房屋签订《个人购房担保借款合同》，该合同贷款金额为668万元，用途为购买坐落于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号全幢。本合同贷款资金支付的借款人交易对象账户为：交易对象户名为上海市房地产交易资金管理有限公司，账号为XXXXXXXXXXXXXXXXX，开户银行为浦发。合同另约定了双方其他权利义务。2015年7月27日，上海浦东发展银行放款668万元至约定的上海市房地产交易资金管理有限公司账户。上海市房地产交易资金管理有限公司将其中177万元汇入被告王小英账户。被告王小英将其中147万元款项归还原告，截留了30万元未还。期间，原告通过上海市房地产交易资金管理有限公司账户向上海浦东发展银行某支行归还涉案房屋抵押贷款合计5,095,376.27元。同年9月18日，上海市房地产交易资金管理有限公司向原告收取服务费30,060元，并向原告出具收款发票。2015年11月20日，以诉称之理由向本院提起诉讼。以上事实，由原、被告提供的《上海市房地产买卖合同》，被告收到房款后出具的《收条》及银行转账付款凭证，《上海市存量房交易资金监管协议》及原告支付服务费的发票，《个人购房担保借款合同》及当事人陈述等证据为证。上述证据经庭审质证属实，且与本案有关联，具有证据效力。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，原告按约支付708万元房价款后，被告(严国锋)未按约将原告支付的房价款归还贷款，从而导致涉案房屋无法过户至原告名下。期间，原告为继续履行合同在被告王小英的配合下办理了692万元的资金监管，其中5,095,376.27元用于归还涉案房屋抵押贷款，另有177万元汇入了被告王小英银行账户，扣除其返还的147万元，原告总计向被告支付的房价款为12,475,376.27元，该金额已超出988万元的合同价2,595,376.27元。原告要求被告返还该多付房价款的诉讼请求(原告请求金额低于实际付出金额5,376.27元)成立，本院予以支持(其中被告王小英截留的30万元可视为系夫妻共同债务)。此外，原告要求被告赔偿其支付的服务费(请求金额低于实际支出金额60元)的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院予以支持。关于被告王小英的辩称意见，
本院认为，被告王小英是否得到房价款，不是其可以截留原告30万元房价款的理由；服务费的产生是基于被告(严国锋)未用收到的房价款归还贷款而派生出来的费用，该费用理应由违约方承担，与当事人是否知情无关。
被告王小英的辩称意见不能成立，本院不予采信。被告严国锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，
判决如下：
一、被告严国锋、王小英于本判决生效之日起十日内返还原告张念东、张丽莹、张熙堃购房价款30万元，并以该30万元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，向原告张念东、张丽莹、张熙堃支付自2015年9月11日起至本判决生效之日止的利息；
二、被告严国锋、王小英于本判决生效之日起十日内返还原告张念东、原告张丽莹、原告张熙堃购房款229万元，并以该229万元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，向原告张念东、张丽莹、张熙堃支付自2015年7月27日起至本判决生效之日止的利息；
三、被告严国锋、王小英于本判决生效之日起十日内赔偿原告张念东、张丽莹、张熙堃支出的服务费损失3万元，并以该3万元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，向原告张念东、张丽莹、张熙堃支付自2015年9月18日起至本判决生效之日止的利息。案件受理费27,760元，保全费2,270元，合计30,030元，由被告严国锋、王小英负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
人民陪审员 邓红霞
人民陪审员 尹 萍
二〇一六年八月三十日
书 记 员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国婚姻法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。