江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0781民初1501号原告赣州市京都啤酒有限公司，住所地江西省瑞金市经济开发区金鑫大道1号，组织机构代码：78148960-2。法定代表人金军民，系该公司负责人。委托代理人许良，江西洪都律师事务所律师。被告梁奕宗。
原告赣州市京都啤酒有限公司与被告梁奕宗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赣州市京都啤酒有限公司的委托代理人许良到庭参加诉讼。被告梁奕宗经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赣州市京都啤酒有限公司诉称：2015年1月31日，原、被告签订《租赁合同》，该合同第一条约定：原告将自有的位于瑞金市经济技术开发区金鑫大道1号的第一、二层厂房及空地、通道一并出租给被告；第二条约定：租金自2015年6月1日起算，合同期为五年（即自2015年2月1日起至2020年1月31日止）；第四条约定：被告每月应付租金为37725元，每三个月交付一次租金，上一次交付的租金到期前15天内交付下一期的租金；第九条第8款约定：原告依据合同约定提前解除合同的，装修装饰添置的所有固定资产无偿归原告所有，原告对被告不作任何经济补偿；第十条约定：原告行使合同解除权的条件是被告逾期十天未交付租金；第十五条约定：未按时交付租金，每逾期十天，应按未付租金的千分之一支付违约金，逾期支付超过二十天，原告有权解除合同，被告应支付给原告违约金伍万元。《租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了租赁物，被告使用了租赁物并设立了“瑞金京都啤酒体验馆”，于2015年2月5日办理了个体工商户营业执照。此后，被告一直拖欠原告房屋租金、货款、水电费等费用，至今已长达十二月许。被告的行为已构成根本违约，且已不可能继续履行《租赁合同》。为此，原告诉至法院，请求：1、判决解除原、被告于2015年1月31日签订的《租赁合同》，同时判决被告在合理期限内将租赁物及租赁物装修、装饰添置的所有固定资产交付给原告。2、判令被告向原告支付自2015年6月1日起至2016年5月31日止的租金452700元。3、判令被告向原告支付违约金50000元。4、案件受理费由被告承担。被告梁奕宗未答辩，也未向本院提交证据。
经审理查明：2015年1月31日，原告赣州市京都啤酒有限公司与被告梁奕宗签订了一份《租赁合同》，该合同的主要内容为：原告将其所有的位于瑞金市金龙工业园区胜利大道旁第六栋车间及门前空地（其中第一层厂房约1350平方米，第二层厂房面积约为2100平方米，空地面积约为1000平方米，通道面积约为500平方米）出租给被告使用；被告在2015年2月5日前将租房履约保证金50000元支付给原告，如被告没有应付款项、费用或未给原告造成损失，原告应于租赁关系解除后的5个工作日内将保证金不计利息返还给被告；租赁期限为5年，即自2015年2月1日起至2020年1月31日止；每月租金第一层厂房为15.5元/平方米，第二层厂房为8元/平方米，通道为公共资源，不收租金；合计月租金为37725元。租金自2015年6月1日起算。租金于每3个月交付一次，上一期租金到期前15天内交付下一期租金；水费为2元/吨、电费为1.2元/度，被告于缴纳租金时将水电费一并缴纳给原告；租赁厂房按合同签订时的现状交付给被告使用，被告在不破坏租赁车间主体结构的情况下，可以根据需要对车间进行装潢、装修或添附设施、设备、资产，所需费用由被告自担；原告依据合同约定提前解除租赁合同，被告在租赁物中的装修、装饰的所有固定资产无偿归原告所有；被告逾期支付租金超过10天，原告有权单方解除租赁合同；被告每逾期交付租金10天，应按未付租金的千分之一向原告支付违约金，逾期支付租金超过20天，被告应支付违约金50000元给原告。《租赁合同》签订当日，原告将租赁物交付被告使用，被告付给原告履约保证金50000元。此后，被告对租赁物进行了装修、装饰，并用于经营“瑞金京都啤酒体验馆”（系个体工商户，经营者为被告梁奕宗）。租赁厂房后，被告应付2015年6月1日起至2016年5月31日期间的租金为452700元。原告催收上述租金未果，遂诉至法院。另查明，被告于2016年5月前共支付给原告242630元。原告在庭审中称2015年6月1日至2016年3月31日期间被告应付给原告的水电费为232988元。以上事实，有原告营业执照、组织机构代码、被告身份证复印件、国有土地使用证复印件、瑞金京都啤酒体验馆基本信息表、《租赁合同》各1份，以及原告在庭审中的陈述等证据在卷证实，足以认定。
本院认为：原告赣州市京都啤酒有限公司与被告梁奕宗签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属合法、有效合同，双方当事人均应依约履行。因原、被告之间约定了每三个月交付一次租金，上一期租金到期前15天内交付下一期租金；还约定了被告逾期支付租金超过10天，原告有权解除合同。现被告应付给原告2015年6月1日起至2016年5月31日期间的租金452700元，而被告仅支付给原告的242630元。至于该242630元是租金还是水电费的问题，因依据双方约定原告应同时支付租金和水电费，而原告未主张水电费，也未提供证据证明水电费的金额，故该242630元应认定为被告支付的租金，水电费由原告另行主张。所以，被告至今尚欠原告2016年5月31日前的租金210070元。据此，被告逾期支付租金显然已超过10天，原告行使解除权的条件已成就，依法可以解除租赁合同，要求被告返还租赁物并支付尚欠的租金210070元。综上，本院对原告要求解除原、被告之间于2015年1月31日签订的《租赁合同》，返还租赁物，并支付自2015年6月1日起至2016年5月31日止尚欠的租金210070元的诉请，予以支持，其余租金，不予支持。关于违约金的问题，被告逾期支付租金已超过20天，符合双方约定被告应付给原告违约金50000元的情形，且该约定不违反法律、法规的强制性规定，故本院对原告要求被告支付违约金50000元的诉请予以支持。但被告已付给原告的履约保证金50000元应从上述被告应付款项中扣除，故被告还应支付给原告210070元。因原、被告中约定了被告违约，租赁物的装修、装饰物归原告所有，该约定符合法律规定，故被告返还租赁物应符合该约定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、原告赣州市京都啤酒有限公司与被告梁奕宗于2015年1月31日签订的《租赁合同》自本判决生效之日起解除。
二、被告梁奕宗应当于本判决生效之日起十日内将位于瑞金市金龙工业园区胜利大道旁第六栋车间及门前空地（含装修、装饰物）返还给原告赣州市京都啤酒有限公司。
三、被告梁奕宗应当于本判决生效之日起十日内支付给原告赣州市京都啤酒有限公司房屋租金、违约金共计210070元（已抵扣被告梁奕宗付给原告赣州市京都啤酒有限公司的履约保证金50000元）。
四、驳回原告赣州市京都啤酒有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8827元，由原告赣州市京都啤酒有限公司承担5139元，被告梁奕宗承担3688元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 宋 英
人民陪审员 张祖茂
人民陪审员 温庆先
二〇一六年八月三十日代
书 记员 毛远聪 来源：