北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终5602号上诉人（原审被告）王月荣，女，1953年8月23日出生。委托代理人关丽芹，北京远维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘洪玉，男，1953年3月18日出生。委托代理人赵文付，北京市京兴律师事务所律师。委托代理人阴政宏，男，1984年12月30日出生，北京市京兴律师事务所律师实习律师，住北京市海淀区。
上诉人王月荣因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初1913号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。2016年1月，刘洪玉诉至原审法院称：我在马村黄良路北一巷9号有一院落，院落上建有北房三间。1998年，我将该房屋以35000元的价格出售给非马村村民王月荣。根据相关法律规定，王月荣作为非马村村民，无权购买涉案房屋，其与我签订的房屋买卖协议无效。现我诉至法院，要求判决我与王月荣关于北臧村镇马村黄良路北一巷9号房屋买卖协议无效，并由王月荣承担本案的诉讼费用。王月荣辩称：我不同意刘洪玉的诉讼请求，其陈述与事实不符，理由如下：1、刘洪玉不是原房主。刘洪玉倒卖的是裴×的房子，其从裴×的手里以7000元的价格买的房又以35000元的价格卖给我。2、刘洪玉有自己的住宅及宅基地。3、我是农村户口，买房时刘洪玉及村委会、镇政府对我的身份是明知的，其转让行为不仅征得了本集体经济组织及镇政府的同意，还在土地证上加盖了村委会、镇政府两个公章。4、由于我所购房屋当时是无人居住的空房，房子太破旧，修了之后还是漏雨，实在无法居住，只好扒了新建。为了建房我把草桥的房子卖了，把一生所有的积蓄都投到了现在的住房当中。我从买房到现在十几年一直在马村生活居住，此房为我唯一住房。5、双方转让行为是真实意思表示，属合法有效。原审法院认为：当事人实施民事行为应当遵循诚实信用、等价有偿原则，并不得违反国家法律或行政法规的强制性规定。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，农村房屋买卖行为的合法性应以购房人依法享有宅基地使用权为基础，故农村房屋买卖合同的有效性依赖于宅基地使用权的有效转让。本案中，刘洪玉和王月荣虽未提供房屋买卖协议，但均称王月荣向刘洪玉购房房屋一事属实，故法院认定双方成立房屋买卖协议关系。王月荣在购买涉案房屋时并非北臧村镇马村集体经济组织成员，其在购得涉案房屋后至今仍非该集体经济组织成员，因而无权享有该村宅基地使用权，进而不具备购买该村房屋的主体资格。王月荣提供的集体土地建设用地使用证上所载明的变更使用权人事项未经过县级土地主管部门的批准，故王月荣称转让房屋行为有效的辩解意见，缺乏依据，法院不予采信。根据“房地一体”的原则，王月荣从刘洪玉处购买涉案房屋的行为违反了国家法律关于农民集体所有的土地的使用权不得出让和转让的强制性规定，双方的房屋买卖行为应属无效。刘洪玉与王月荣对该无效民事行为均存在过错，应当按照各自的过错承担相应的民事责任。现刘洪玉要求确认涉案房屋买卖协议无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。王月荣称刘洪玉非原房主，有自己的住房和宅基地作为房屋转让行为有效的辩解意见，缺乏法律依据，法院不予采信；王月荣要求法院调查刘洪玉在马村另有住房和宅基地及涉案房屋是刘洪玉从他人那里购买来的申请，因该申请不影响本案的处理结果，故法院不予批准。据此，原审法院于2016年4月
判决如下：确认刘洪玉与王月荣关于位于北京市大兴区马村黄良路北一巷九号房屋的买卖协议无效。判决后，王月荣不服，持原审答辩理由向本院提起上诉，并认为原判认定事实不清、适用法律错误且程序违法，请求撤销原判，依法改判驳回刘洪玉的诉讼请求或将本案发回重审。刘洪玉同意原判。
经审理查明：刘洪玉系北京市大兴区马村村民，取得位于大兴县马村的一块宅基地使用权，门牌号为马村黄良路北一巷9号，并取得集体土地建设用地使用证，其中载明的颁发时间为于1993年11月17日。后刘洪玉将上述宅基地上房屋以35000元的价格出售给王月荣。双方均向法院提交了大兴县土地管理局颁发的《集体土地建设用地使用证》，这两份使用证上使用证号均为兴集建（93）字第0215-×××号，王月荣提供的使用证与刘洪玉提供的使用证相比，除两处不一样外，其他均一样，这两处不一样的为：一是土地使用者将“刘鸿玉”划掉改为“王月荣”，加盖了镇土地管理所印章，二是变更记事一栏载有“经村委会同意，买卖双方协议原户主自愿变更为现户主王月荣名下”，有马村村民委员会的盖章和买卖双方的签字，日期为2003年3月25日。刘洪玉提供的土地使用证在土地使用者一栏为“刘鸿玉”，变更记事一栏是空白。王月荣称刘洪玉将涉案房屋转让给自己的行为得到本村集体组织和镇政府的同意，并提供上述使用证予以佐证。刘洪玉表示当时相关部门发了两个土地使用证，其中一个给了王月荣，但对使用权人变更不清楚，即使变更情况是真实的，该转让行为未通过县级土地管理机关进行变更手续，是无效的。王月荣申请法院调查土地使用证的真假，另外要求原审法院调查刘洪玉在马村另有住房及宅基地一事，涉案房屋是刘洪玉从他人那里购买来的。经原审法院询问，刘洪玉认可其在马村另有宅基地和住房。经原审法院调查，马村村委会书记及北臧村镇土地管理所主任均告知法院当时管理不规范，相关部门发了一批空白的证，村民说没有证或者证丢了，村里就找专人填写，确实存在一块宅基地上有两个证的情况。原审庭审中，双方均认可涉案院落在交付王月荣时有3间土房，现3间土房已不存在，王月荣在该院落内新建了房屋。二审庭审中，刘洪玉称其原审表述有误，原有房屋应为砖瓦房而非土房，但刘洪玉并未就此提供证据予以证明。刘洪玉称系1998年发生的房屋买卖行为，现协议书已无法找到，王月荣称买卖行为发生时间为2002年，协议书已无法找到。另查，王月荣户籍地为北京市丰台区，为农业户口。上述事实，有双方当事人陈述、村委会证明、集体土地建设用地使用证、户口簿、房屋照片等证据材料在案佐证。
本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同当属无效，自始不发生法律效力。本案中，刘洪玉与王月荣达成买卖合同关系，合同所涉及的标的物系构筑于农村集体经济组织土地之上的房屋。该房屋与其所在土地具有不可分割的关系，与房屋及地上物相关的买卖行为势必涉及土地的相关权利。而根据本案现已查明的事实，王月荣并非该村集体经济组织成员，刘洪玉与王月荣买卖农村房屋的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，其二人就此达成的协议当属无效。原审法院所作判决正确，本院予以确认。王月荣的上诉理由，依据不足，本院不予采信。但同时需要指出的是，刘洪玉与王月荣买卖行为已形成多年，现虽被确认无效，但根据本案现有证据显示，王月荣在占有房屋及院落期间进行了较大幅度的翻建、改建。对于合同无效后的财产返还及损失补偿问题，鉴于双方于原审中均未对此提出请求，法院难以直接处理，双方应通过合法途径另行解决。综上，王月荣的上诉请求，缺乏事实和依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由王月荣负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费70元，由王月荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审判长 刁久豹
审判员 周梦峰
审判员 李 淼
二〇一六年八月三十日
书记员 程 飞 关注公众号“”