江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2015）玄民初字第1407号
原告：中国人民解放军73610部队后勤部，住所地在江苏省南京市玄武区老虎桥巷32号。
负责人：张志刚，中国人民解放军73610部队后勤部部长。
委托代理人：张飞峰，江苏中虑律师事务所律师。
被告：江苏嘉连威融资担保有限公司，住所地在江苏省南京市玄武区珠江路244-250号。
法定代表人：陈保平，江苏嘉连威融资担保有限公司总经理。
被告：陈保平。两被告
委托代理人：周阳、李萱,江苏当代国安律师事务所律师。
第三人：张薇，女，1968年11月25日生，汉族，个体经营业主。
第三人：蒋松青，男，1970年10月30日生，汉族，个体经营业主。
第三人：南京市玄武区王庆星烟酒百货店，住所地在江苏省南京市玄武区高楼门****号。登记经营者：王庆星，女，1990年1月20日生，汉族。实际经营者：王翠萍，女。1971年10月1日生，汉族。
第三人：武文才，男，1974年9月10日生，汉族。
第三人：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地在江苏省南京市玄武区广州路189号13楼。
法定代表人：史立斌，南京我爱我家房屋租赁置换有限公司总经理。
委托代理人：龙樑，南京我爱我家房屋租赁置换有限公司员工。
委托代理人：林晨，南京我爱我家房屋租赁置换有限公司员工。
第三人：花卫国，男，1986年9月28日生，汉族，
第三人：翟德伟，男，1984年8月14日生，汉族。
原告中国人民解放军73610部队后勤部（以下简称73610部队后勤部）诉被告江苏嘉连威融资担保有限公司（以下简称嘉连威公司）、被告陈保平、第三人张薇、蒋松青、南京市玄武区王庆星烟酒百货店（以下简称王庆星百货店）、武文才、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）、花卫国、翟德伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张飞峰、被告陈保平及两被告委托代理人周阳、第三人张薇、蒋松青、花卫国、我爱我家公司委托代理人胡锡文到庭参加了诉讼。第三人王庆星百货店、武文才、翟德伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告73610部队后勤部向本院提出的诉讼请求为：判令确认原告与两被告签订的《军队房地���租赁合同》于2015年5月22日解除；两被告及第三人将各自占有的房屋腾空后返还原告；两被告支付擅自转租及改变租赁用途违约金50000元；两被告返还擅自转租房屋所收不当收益1460000元；两被告支付原告延迟交还房屋给原告造成的房屋租金损失，按每日房屋租金4740元的标准计算自2015年5月23日至实际返还之日止的租金损失。事实与理由：原告与两被告于2013年3月18日分别签订两份《军队房地产租赁合同》，该两份合同约定原告将位于南京市玄武区高楼门64号（现为66号，以下简称66号房屋）房屋出租给两被告开办典当、金融机构、茶吧使用，合同明确约定不得改变房屋用途，不得将房屋转租、转借或与他人互换使用，否则，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。合同签订后，两被告将66号房屋转租给第三人并收取高额租金，原告在2015年5月南京军区财务审计时才发现两被告将涉案房屋分割转租给第三人并赚取高额差价，且改变了合同约定的房屋用途，故根据双方签订了《军队房地产租赁合同》第八条第四款、第五款、第十一条第一款的约定，原告解除合同条件成就。原告于2015年5月21日致函被告要求解除合同，被告于5月22日收到函件后拒绝承担违约责任并拒绝腾房，故双方合同于2015年5月22日解除。审理过程中，原告增加解除合同的理由，认为原告与两被告签订的租赁合同第九条第（四）项约定：“因不可抗力及国家的军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。现中国人民解放军总政治部、总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合下发文件严禁出租军以下作战部队的房地产，所有房地产租赁项目须在2015年底全部停止，故原告依据军队政策重大调整这一事实也可以解除合同。此后，原告又提出两被告虽称要求继续履行合同，但自2015年10月至今未支付任何房屋租金，依据合同约定逾期支付租金超过30日的，原告有权解除房地产租赁合同，故原告依据这一事实也可解除合同。2016年1月13日，原告又提出双方签订的租赁合同第九条第（二）项约定：“甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方”，根据该条约定，原告已经提前履行通知义务，亦可以据此约定解除与两被告的租赁合同。该条约定原告须给两被告补偿，原告愿意补偿两被告两个月租金并退还保证金及利息。两被告辩称：原告隐瞒了两份租赁合同形成的事实。原告与两被告曾于2013年2月签订了一份为期10年租金100万元的租赁协议，租赁协议所涉及的房屋即为本案房屋，两被告依据该协议交纳了50000元诚意金及押金，原告也开具了相应的收据，该份协议已经履行，原告同意��告转租，也同意房屋只要不从事违法经营都可以。原告所述的两份格式性的《军队房地产租赁合同》系上述协议签订后，原告提出根据部队对房屋租赁的相关要求，租赁合同需要采用部队印制的格式化合同，且部队出租超过500平方米的房屋须经军区主管部门批准后报总后勤部备案并同意上缴租金的25%，原告出于规避上述规定的目的要求与被告重新签订格式性合同，将两被告共同承租调整为一份合同一个承租人，同时将66号房屋的面积687平方米人为划分为344和343平方米，作为两份合同的出租面积，实际根据66号房屋的结构状况，根本无法分割成344和343两个部分，由于两份合同对经营业态及转租进行了限制，两被告提出异议，但原告向两被告提出该两份合同仅仅系满足原告内部管理规定所签订，不会以相关条款约束原告的经营转租行为，故两份《军队房地产租赁合同》不是原、被告的真实意思表示。合同履行过程中，两被告按时交纳租金并无任何拖欠，涉案房屋就在原告的管理范围内，原告对两被告的转租应该是明知的。七位第三人承租房屋从事经营时，由于房屋属于军队财产，在办理工商营业执照时，原告也进行了协助，提供了七份盖有部队公章的空白租赁合同，让被告转交给第三人，由第三人填写相关内容交由工商管理机构从而顺利办理了相关手续，以此亦可以判断原告对两被告的转租是知情且同意的。故两被告转租及改变经营用途并不违约。两被告2015年7月按约支付了第三季度的租金250000元，原告提出房屋租金损失不能成立。1460000元系两被告合法转租取得的收益，并不是原、被告合同中原告应得的收益，该项诉讼请求不能成立。原告所称军队政策调整解除合同的条款属于格式条款，加重了承租人的义务损害承租人利益���原告没有重点提示说明，该条款无效，且原告所提的文件不属于军队政策，原告出租给两被告的房屋也不属于该文件规定的情形。两被告在2015年10月之后未付租金，是因为原告基于各种理由企图解除合同，两被告在此情况下行使不安抗辩权，如果法庭认为需要，两被告愿意缴纳2015年10月之后的全部租金。原告以合同第九条第（二）项的约定提出解除合同，两被告从未同意协商解除合同，原告依据该合同解除亦无事实依据。第三人张薇述称：第三人与被告的合同尚未到期，第三人办理营业执照时原、被告均予以了配合，给了第三人部队盖章的空白合同。平时原告也经常对第三人的经营状况进行检查，曾要求第三人对装修门头进行整改，说明原告知道两被告转租事实。第三人蒋松青述称：第三人办理营业执照时原告提供了租赁许可证正本，第三人���印之后交给了工商行政管理局，说明原告对转租知情。第三人我爱我家公司述称：希望继续履行合同。第三人花卫国述称：第三人办理工商手续时原告给予了配合，原告对转租知情。第三人王庆星百货烟酒店经营业主未到庭陈述。第三人武文才未到庭陈述。第三人翟德伟未到庭陈述。
经审理查明：2013年2月1日，两被告向原告缴纳50000元作为租赁保证金。2013年2月6日，原告中国人民解放军73610部队后勤部军需科（甲方）与被告陈保平（乙方）签订《协议》一份，约定：甲方将高楼门64号一层约687平方米的门面出租给乙方，租期10年，租金每年100万元，前5年租金不变，第6年起每年递增2%；乙方承诺经营业态为典当金融机构、茶吧、超市；甲方预计2013年4月能将房屋交与乙方，实际交付日期以甲方现场情况���准；协议签订之日起，乙方需向甲方交纳5万元诚意金，正式合同签订时诚意金转为押金，乙方如违约甲方将不退还诚意金，同时甲方如违约也将赔偿乙方5万元；甲方将房屋交与乙方时，甲乙双方将签订正式合同，合同起算日期以正式合同为准；甲方如遇军事需要及政策法规调整，无法履行合同时，甲方退还乙方诚意金，不承担其它责任。协议落款乙方处被告陈保平签字加盖被告嘉连威公司印章。协议签订后，两被告交纳50000元。2013年3月18日，被告嘉连威公司作为承租方（乙方）与原告（甲方）签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：甲方将高楼门64号一层房屋建筑面积343平方米出租给乙方使用；租赁用途为典当、金融机构、茶吧，租赁期限自2013年5月1日至2018年5月1日止；年租金为50万元，租金按季结算，乙方每季的前十日交付甲方；合同签订后十日内，乙方向��方支付房地产租赁保证金25000元，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，甲方未履行合同约定义务的，就当退还房地产租赁保证金并加付银行同期贷款利息。该份合同第八条约定：“乙方不得将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；乙方不得擅自改变租赁用途。”该合同第九条约定：“（一）……；（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保���金及其银行同期存款利息；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。第十一条约定：“乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付25000元作为违约金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产。”合同尾部注明：“甲方将高楼门64号房产经营权实际交付乙方的时间为2013年10月1日，租金交付起算时间自然顺延”。同日，被告陈保平（乙方）作为承租方与原告又签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将高楼门64号一层房屋建筑面积344平方米出租给乙方使用，租赁用途为超市、茶吧。其余约定均与前述合同相同。两份合同尾部“军队房地产管理部门意见”一栏中均加盖了中国人民解放军南京军区房地产管理局租赁合同审核专用章。庭审中，原告认可因为部队要求超过500平方米面积的租赁项目需要报批，所以将高楼门678平方米的面积拆分成两份合同，实际不可分。合同签订后，两被告开始承租房屋并正常交纳租金。2013年4月19日，被告嘉连威公司与南京乐宜购商贸有限公司（以下简称乐宜购公司）签订《合作经营协议》，约定嘉连威公司将高楼门64-2号房屋提供给乐宜购公司经营超市商店经营，使用期限自2013年5月1日至2023年5月1日止，乐宜购公司每年支付25万元合作经营费给嘉连威公司。合同由王翠萍签字并加盖乐宜购公司印章。现乐宜购公司已经注销，王翠萍以此房屋设立王庆星烟酒百货店，登记经营业主为王庆星，实际经营业主为王翠萍。2013年8月29日，嘉连威公司与王仁安签订租赁合同，约定将高楼门64号建筑面积130平方米房屋租赁给王仁安，租赁期限自2013年8月29日至2018年8月29日，年租金为28万元。现该房屋由第三人武文才实际承租使用。此后，嘉连威公司又陆续将66号房屋分别转租给第三人蒋松青、花卫国、翟德伟、我爱我家公司，张薇，租期分别约定至2018年10月9日、2016年11月31日、2018年10月1日、2018年9月30日、2016年9月28日。上述房屋的使用状况为：高楼门66号一层自北往南第一间由第三人蒋松青经营汉诺威酒业经营部，第二间由武文才经营水果店，第三间由张薇经营南京厚宁会计用品有限公司，第四间由花卫国承租使用，第五间由我爱我家公司使用，第六间由翟德伟经营烟酒店，第七间由王庆星百货店使用。2015年5月21日，原告向被告陈保平发函一份，指出被告擅自将房屋转租并改变经营用途，构成违约，原告现行使合同解除权，解除与被告所签订的房屋租赁合同。两被告于2015年5月22日收到函件。2015年7月2日，被告陈保平向原告支付了2015年7、8、9三个月的租金250000元，此后未再支付租金。2015年7月13日，原告提起本案之诉。2016年1月13日，原告明确提出根据双方签订的《军队房地产租赁合同》第九条第（二）项“甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的财产交还给甲方”的内容，要求解除与两被告签订的租赁合同，两被告于2016年3月1日收到原告上述解除的意思表示。以上事实由房屋租赁合同、函件、银行凭证及当事人陈述所证实。审理过程中，原告举证了2015年1月17日中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合发布的《通知》（以下简���三部门《通知》）一份，《通知》第一条第（一）项载明：“军以下作战部队一律不再新增租赁项目。已经按照规定批准并委托房地产管理部门组织实施的租赁项目，合同期满后一律不再续租，未按照规定批准的项目，2015年底前全部停止。”原告以此证明因军队政策调整，军队上级部门要求涉及作战部队的房屋于2015年底收回房屋，原告据此可以解除合同。两被告则举证了盖有原告后勤部公章的空白《军队房地产租赁合同》及军队房地产租赁许可证复印件。两被告称空白合同及军队房产租赁许可证均为原告提供给被告及第三人用于第三人办理营业执照所用。原告称上述两份证据为原告工作人员私下提供。
本院认为：根据双方陈述，原告与被告陈保平及嘉连威公司于2013年3月18日签订的两份《军队房地产租赁合同》实际系关于高楼门66号房屋的同��租赁关系，房屋承租人共同为两被告。该合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告与两被告虽在合同中约定了两被告不得擅自转租及改变租赁用途，但从原告向两被告及第三人出具空白租赁合同及租赁许可证用于协助第三人办理营业执照的事实可以判断原告对被告的转租事实及租赁用途是予以认可的，且两被告自承租后即开始转租给第三人并开始经营，原告对此应该明知却未提出异议，视为对两被告转租行为及改变经营用途的同意，故原告以两被告擅自转租及改变经营用途为由提出解除合同，本院不予支持。原告要求确认双方租赁合同于2015年5月22日解除，并要求两被告支付擅自转租违约金50000元的诉讼请求，应予驳回。因原告同意两被告���租，故对原告主张两被告转租收益146万元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告所提出的“遇军队政策法规重大调整”可解除合同的理由，
本院认为，政策应是指国家或政党等政治集团为实现一定历史时期的路线和任务而制定的行动根据和准则，其具有宏观性及原则性，故原告举证的三部门《通知》第一条第（一）项的规定并不属于政策范畴。即使上述规定理解为军队政策，该规定亦明确“未按照规定批准的项目，2015年底前全部停止”。从原告与两被告两份合同尾部“军队房地产管理部门意见”一栏中均加盖了中国人民解放军南京军区房地产管理局租赁合同审核专用章的事实可以确定原告与两被告的租赁项目，已经经过了军队房地产管理部门的批准，亦不属于军队要求于2015年底收回的租赁项目，故对原告以军队政策变化要求解除合同的理由，本院不予���持。原告于2015年5月21日向两被告发函，以两被告存在擅自转租违约行为，要求解除与两被告的租赁合同，两被告在2015年7月2日支付了下一季度的租金，原告在收取租金后提起了本案诉讼。诉讼期间，双方对合同解除、被告是否构成违约存在争议，原告要求两被告及第三人返还房屋，在此情形下，两被告以行使不安抗辩权为由未支付租金，具有一定合理性，原告以此要求解除合同，本院不予支持。原告与两被告的合同第九条第（二）项约定：“甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定的权属归甲方的全部财产还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息。”该条款为双方协商确定的合同解除条件，现原告已经履行通知义务，两被告于2016年3月1日收到通知，故双方合同应在三个月后，即2016年6月1日解除。合同解除后，两被告应向原告返还房屋，第三人张薇、蒋松青、王庆星百货店、武文才、我爱我家公司、花卫国、翟德伟作为次承租人及实际占有房屋的第三人应向原告返还房屋。对原告要求两被告及第三人返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。两被告应按合同约定租金标准，即年租金1000000元的标准支付原告自2015年10月1日至实际返还之日止的房屋租金及使用费用。原告按双方签订的合同第九条第（二）项约定解除合同，且同意补偿两个月租金并退回保证金50000元及利息，本院予以确认。按照年租金100万元计，两个月租金计166666.7元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，
判决如下：
一、原告中国人民解放军73610部队后勤部与被告陈保平、被告江苏嘉连威融资担保有限公司于2013年3月18日签订的两份《军队房地产租赁合同》于2016年6月1日解除；
二、被告陈保平、被告江苏嘉连威融资担保有限公司及第三人张薇、蒋松青、南京市玄武区王庆星烟酒百货店、武文才、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司、花卫国、翟德伟于本判决生效之日起十日内将各自承租使用的房屋腾空后返还原告中国人民解放军73610部队后勤部；
三、被告陈保平、被告江苏嘉连威融资担保有限公司于本判决生效之日起十日内按年租金1000000元的标准支��原告中国人民解放军73610部队后勤部自2015年10月1日至实际返还之日止的房屋租金及使用费用；
四、原告中国人民解放军73610部队后勤部于本判决生效之日起十日内补偿被告陈保平、被告江苏嘉连威融资担保有限公司166666.7元；
五、原告中国人民解放军73610部队后勤部于本判决生效之日起十日内退还被告陈保平、被告江苏嘉连威融资担保有限公司保证金50000元，并按中国人民银行同期存款利率计算给付上述款项自2013年2月1日至实际给付之日止的利息；
六、驳回原告中国人民解放军73610部队后勤部的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12227元，由原告负担2070元，由被告负���10157元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 郑 荣
人民陪审员 奚幼坚
人民陪审员 李 迅
二〇一六年八月三十日见习
书记员 秦 璇