湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0103民初596号
原告：吴昊。
委托诉讼代理人：江ＸＸ，湖南中楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋良勇，湖南中楚律师事务所律师。
被告：鸿基（湖南）房地产发展有限公司，住所地：长沙市天心区劳动路233号佳逸豪园201房。
法定代表人：邓小明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王海军，湖南通程律师事务所律师。
原告吴昊与被告鸿基（湖南）房地产发展有限公司（以下简称鸿基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告吴昊的委托诉讼代理人蒋良勇、被告鸿基公司的委托诉讼代理人王海军到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序公开开庭进行了审理。原告吴昊的委托诉讼代理人江ＸＸ、被告鸿基公司的委托诉讼代理人王海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴昊向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期办妥原告购买商品房的房屋产权手续；2、判令被告给付原告逾期交房和逾期办妥房屋产权手续的违约金共计34348.27元；3、由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2011年3月5日原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于天心区城南西路228号海富大厦的第一栋7层7020号房。房价为每平方米13385.99元，总金额为650827元，还约定了房屋交付期限及条件、房屋交接、违约责任及关于产权登记等内容。合同签订后，被告逾期交房且至今未办妥房屋产权手续，构成违约。
被告鸿基公司辩称，1、本案已超过诉讼时效；2、被告对原告的经济损失有止损措施，原告没有产生损失且房屋出租产生了长期收益；3、拆迁时间推迟和市政施工涉及公共利益，造成被告履行合同延迟，合同双方对于公共利益应有一定的容忍义务；4、原告选择继续履行合同，被告已经不用再承担违约责任；5、被告一直在积极努力协调政府机关和部门，主观上和行为上均无过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并存卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供长沙市住建委的回复、2015年12月8日长沙市政府电子信箱信息回复，真实、合法与本案相关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2011年3月5日签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为201089577020），约定原告向被告购买位于长沙市天心区城南西路228号海富大厦1幢7020号房，建筑面积共48.62平方米，单价为每平方米13385.99元，总金额为650827元。被告应当在2011年12月30日前，将具备条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用，条件为：该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。由于被告原因，未按约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。违约金累计不超过总房价的1%。自本合同生效之日起60个工作日内,原、被告双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，原告可单方申请办理。被告应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90个工作日内办好土地使用权证。如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列方式处理：原告解除合同，被告自原告解除合同通知书送达之日起30日内将原告已付房款（含同期银行利息）退还给原告，并按已付房款的1%赔偿原告损失。上述合同签订后，原告于2011年3月5日向被告缴纳了全部房款，并依约缴纳了相关费用。2011年10月16日，本案所涉房屋工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章同意验收，但一直未办理综合竣工验收备案登记。2011年12月8日，被告在报纸上刊登交房公告，通知海富大厦业主交房时间为2011年12月21日至12月24日。2011年12月24日原告签署交房确认书。2012年11月24日以后，原告将涉案房屋实际使用至今。2015年12月11日长沙市住房和城乡建设委员会出具回复：“经查实，海富大厦项目开发商尚未到长沙市房屋产权登记管理中心申请初始登记”。
本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。合同约定的经验收合格的交房条件对双方均具有约束力，虽被告在合同约定的交房期限前通知原告收房，但涉案房屋至今未综合验收备案，故涉案房屋至今未具备合同约定的交房条件，应认定被告构成违约。原告在2012年11月24日以后将涉案房屋实际使用，从2012年11月25日起应视同被告已交付房屋，故被告逾期交房的期间应认定为自2011年12月31日起至2012年11月24日止，其逾期交房违约金按合同约定房价款的日万分之一标准计算，总计21477.29元（650827元×1/10000×330天）,但此数额已超过了合同约定的逾期交房违约金上限(不超过总房价的1%)即6508.27元(650827元×1%),故被告逾期交房违约金应认定为6508.27元。被告鸿基公司至今未办理房产权证，亦构成违约，故对原告要求被告办理产权证的诉求，本院予以支持。对原告要求被告承担逾期办证违约责任的请求，因原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》对因被告原因引起的逾期办证的违约责任只有在解除合同情况下被告应支付违约金的约定，对双方继续履行合同的情形没有约定违约责任，现原、被告双方已选择继续履行合同，故被告不应承担逾期办证违约责任。关于诉讼时效，因原、被告双方对被告逾期办证及逾期交房违约责任一直在协商，诉讼时效中断，故未过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，参照建设部《商品房销售管理办法》第三十条之规定，
判决如下：
一、限被告鸿基（湖南）房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内将位于长沙市天心区城南西路228号海富大厦1幢7020号房屋产权办理登记在原告吴昊名下；
二、限被告鸿基（湖南）房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴昊支付逾期交房违约金6508.27元；
三、驳回原告吴昊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费650元，由原告吴昊承担50元，被告鸿基（湖南）房地产发展有限公司承担600元。（此600元已由原告预交，由被告在履行判决内容确定的义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 陈韶鹰
人民陪审员 王金云
人民陪审员 廖巧萍
二〇一六年八月三十日
书 记 员 王金辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。 微信公众号“”