重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0116民初7899号
原告：重庆市华贵名成物业管理有限公司。住所地：重庆市江津区几江街道长风路98号华贵沁园春1幢负2-7号，组织机构代码：67338097-6。
法定代表人：程洪，职务：总经理。
委托代理人：刘勇，重庆市江津区凯信法律服务所法律工作者，特别授权。
被告：程序，女，汉族，1981年4月20日出生，住重庆市江津区。
被告：程迪金，男，汉族，1954年10月19日出生，住重庆市江津区。二被告共同
委托代理人：庞先勤，男，汉族，1979年3月8日出生，住重庆市江津区，一般代理。
原告重庆市华贵名成物业管理有限公司（以下简称华贵名成物业公司）诉被告程序、被告程迪金物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，依法由
代理
审判员刘云龙独任审判，适用小额诉讼程序于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告华贵名成物业公司的委托代理人刘勇，被告程序、被告程迪金的委托代理人庞先勤到庭参见了诉讼。本案现已审理终结。
原告华贵名成物业公司诉称：2008年7月20日，原告与重庆市华贵房地产开发有限公司签订《前期物业合同》，约定由原告为被告所在的华贵·沁园春小区提供前期物业服务。合同履行中，重庆市江津区发展和改革委员会于2011年3月21日下发通知，调整了多层住宅物业收费标准为0.52元/㎡，并从2011年4月1日起执行。被告程序、程迪金系该小区某号房屋的业主，自2013年1月至2016年2月期间未缴纳物业服务费，经原告多次催收未果。请求判决二被告立即支付拖欠原告的2013年1月至2016年2月期间的物业服务费、路灯费、公共能源费共计2543.58元，逾期缴纳物业服务费违约金1017.10元。
被告程序、程迪金辩称：原告物业公司并未与二被告签订任何物业服务合同；原告进驻小区提供物业服务的程序不合法，没有资格向二被告收取物业服务费；小区物业服务不到位，巡逻、安保、消防、卫生等各项服务均存在严重问题；物业公司私自将业主共有的绿地改建为停车场；房屋飘窗存在漏水问题，至今没有修复。综上，二被告拒绝缴纳物业服务费及滞纳金，要求原告改善上述问题后再缴费。
经审理查明：被告程序、程迪金系重庆市江津区华贵沁园春小区某号房屋的产权人，房屋建筑面积115.64㎡。原告华贵名成物业公司于2008年7月20日与重庆市华贵房地产开发有限责任公司签订了《前期物业合同》。该合同第六条约定多层住宅的物业服务费为0.70元/月·平方米；第七条约定共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，向业主分摊计收；第八条约定物业服务费按月缴纳，业主应在每月二十五日前履行缴纳义务；第十六条约定服务期限为三年（即2009年1月1日至2011年12月31日）；第二十一条约定业主违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，按每日万分之三的标准支付违约金。2011年3月21日，《重庆市江津区发展和改革委员会关于沁园春小区物业管理服务收费标准的通知》（津发改委[2011]27号）中规定，多层住宅物业服务费按每月0.40元、日常维修养护费0.12元收取。因此，原告华贵名成物业公司对二被告所有的上述房屋收取物业服务费的标准实际为每月0.52元/平方米。前期物业服务合同到期后，原告继续为二被告所在小区提供物业服务至今，并参照前期物业合同及津发改委[2011]27号文件继续向业主收取物业服务费。被告程序、程迪金在前述房屋居住至今，缴纳物业服务费至2012年12月份，自2013年1月起至2016年2月期间，二被告欠缴物业服务费2285.05元（0.52元/㎡×115.64㎡×38月）、路灯费94.57元（代收代缴票据相加）、公共能源费160.68元（代收代缴票据相加），共计2540.30元。2013年12月30日、2014年12月30日、2016年3月1日，原告华贵名成物业公司以上门张贴提示的方式向二被告进行催收，但二被告并未前来缴纳物业服务费。现原告诉讼来院，提出上述主张。上述事实，有原告方的当庭陈述，原告物业公司提供的房屋产权信息档案、《前期物业合同》、津发改委[2011]27号文件、物业费催缴通知照片、代收代缴费用收据、物业服务相关记录，被告提交的一组照片等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：建筑单位依法与物业服务公司签订的前期物业服务合同对业主有约束力，原告华贵名成物业公司与重庆市华贵房地产开发有限责任公司签订了《前期物业合同》，是双方的真实意思表示，与法不悖，合法有效，上述合同对原、被告均具有约束力，双方应依该合同享有权利和履行义务。原告依约向二被告提供了物业管理服务，二被告应依约向原告缴纳物业服务费用。在上述合同到期后，原告华贵名成物业公司继续为二被告所在小区提供物业服务至今，双方已形成事实物业服务合同关系。原告请求的物业服务费标准参照津发改委[2011]27号文件规定单价为0.52元/㎡，被告自2013年1月至2016年2月期间拖欠的物业服务费应为2285.05元，原告请求的2287.60元系计算错误，以本院审理查明金额为准，本院予以支持。关于原告请求的路灯费、公共能源费，小区楼道照明、消防通道照明、院墙路灯、草坪灯等一经使用必然产生水电费用，物业公司根据《前期物业服务合同》约定独立计量核算，向业主分摊计收，根据原告提交的代收代缴费用票据逐月相加核算，原告请求的路灯费、公共能源费均有计算误差，以本院审理查明的路灯费94.57元为准，公共能源费160.68元，本院予以支持。二被告并非无理由恶意拖欠物业服务费，因此对原告请求的违约金，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于被告提出的原告进驻小区程序违法，并未提交任何证据证明，本院不予采纳。关于被告提出的小区内卫生、安保、消防等问题，确系物业服务存在的瑕疵，但该瑕疵并不构成法律规定的拒绝缴纳物业服务费的理由，被告可针对相关问题要求原告提高物业服务质量或协商解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告程序、被告程迪金在本判决生效后十日内共同支付原告重庆市华贵名成物业管理有限公司2013年1月至2016年2月期间的物业服务费2285.05元、路灯费94.57元、公共能源费160.68元，共计2540.30元。
二、驳回原告重庆市华贵名成物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告程序、被告程迪金未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告程序、被告程迪金负担。此款原告已预缴，经原告方同意，由被告在履行上述支付义务时一并转付原告。本判决为终审判决，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理
审判员 刘云龙
二〇一六年八月三十日
书 记 员 陈春梅 来源：