徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2015)泉民初字第3954号
原告：闫辉，无业。
委托诉讼代理人：王聪。
被告：徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司，住所地徐州市泉山区翟山农贸市场1号楼综合楼502室。
法定代表人：杨化雷，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨丽。
被告：李亚东，1982年8月16日。
原告闫辉与被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司（以下简称雷鸣公司）、被告李亚东确认合同无效纠纷一案，本院于2015年9月15日立案后，依法由
审判员丁贺独任审理，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告闫辉及其委托诉讼代理人王聪，被告雷鸣公司的委托诉讼代理人杨丽，被告李亚东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告闫辉向本院提出诉讼请求：要求确认两被告所签涉及翟山农贸市场1号综合楼x室商品房买卖协议无效。事实和理由：徐州市翟山农贸市场1号综合楼由被告雷鸣公司与案外人苏畅联合开发，苏畅依据联合开发协议将分得的包括原告所购房屋在内的房产委托给案外人徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司（以下简称金凯隆公司）予以代理销售。2010年11月11日，金凯隆公司与原告签订《商品房预定协议书》，约定将上述综合楼x室销售给原告。涉案房屋已于2011年5月1日交付原告使用。后苏畅又与被告李亚东、金凯隆公司就包括原告所购房屋买卖合同的后续履行事宜交由被告李亚东处理。但被告李亚东明知该房屋已经售出的事实，仍与被告雷鸣公司签订商品房买卖协议，并将涉案房屋办理至己方名下。原告认为被告李亚东行为显非善意取得，其买卖行为应属无效。
被告雷鸣公司辩称，雷鸣公司从未委托金凯隆公司销售上述房屋，所以对于金凯隆公司与原告签订的商品房预定协议，雷鸣公司从未见过。对于原告首付定金情况不知晓。苏畅曾带领被告李亚东来雷鸣公司办过此房屋销售手续。雷鸣公司和李亚东的销售合同是真实有效的。雷鸣公司认为对原告从金凯隆处购买房屋的情况不了解，对其诉请也不认可。
被告李亚东辩称，该x室房屋的商品房买卖协议是有效的，我不存在非善意取得、存在恶意。
经审理查明，2001年3月19日，被告雷鸣公司与案外人苏畅（又名苏秀丽）签订联合开发协议，约定：雷鸣公司将翟山农贸市场东侧南头商业综合楼约4600㎡的部分交给苏畅施工建设，所需资金由苏畅自筹，苏畅分得该综合楼中的2300㎡房屋产权和房屋销售权抵付工程款。2010年8月21日，苏畅与被告金凯隆公司签订《代理楼盘销售（出租）合同书》，约定：苏畅指定金凯隆公司独家代理翟山农贸市场1号服务办公楼南半部分的销售（含出租），代理期限为1年，但代理期限届满如仍有剩余房产且双方均未提出反对意见，该合同顺延；销售房屋基价为3200元。同日，苏畅向被告金凯隆公司出具授权委托书，基本内容同上述合同书。2010年11月11日，被告金凯隆公司与原告闫辉签订《商品房预定协议书》，约定：金凯隆公司以283260元的价格将翟山农贸市场1号综合楼x、x室（建筑面积均为47.21平方米、每平方3000元）出售给原告闫辉，闫辉首付购房定金5000元，剩余款项于2011年5月1日前以贷款形式付清，同时金凯隆公司配合原告签订正规商品房合同书或贷款手续。协议签订后当日，原告闫辉交纳购房定金5000元。双方2011年5月1日并未完成办理贷款的手续、原告也未向被告金凯隆公司交纳剩余房款。2012年1月20日，苏秀丽（苏畅）与被告金凯隆公司及被告李亚东签订协议书一份，约定：因业务问题，经金凯隆公司同意，苏畅将金凯隆公司原代理的房产委托李亚东处理后期回款和客户交接工作，苏畅将该房产x层产权证明及《商品房买卖合同》移交给李亚东，李亚东代表苏畅协助客户办理产权交接及回收购房余款业务，金凯隆公司原收取的客户定金及与苏畅原代理合同佣金事宜双方另行约定，金凯隆公司原定购出去的房产李亚东必须按照金凯隆公司与客户之间的原《销售合同》履行完结业务，不得随意将房产处置给他人；李亚东必须尊重该房产历史遗留问题，妥善合理合法的处置各项工作。2012年5月前后的一段时期，在苏畅的配合下，被告李亚东与被告雷鸣公司签订《商品房买卖合同》，其中2012年5月签订的合同约定被告购买包括涉案房屋x室在内的33套房屋计1795.33平方米，合同价款为4129259元，2012年5月29日，被告雷鸣公司为被告李亚东出具了销售不动产统一发票，2012年5月15日，江苏省徐州市地方税务局第一税务分局为被告李亚东开具了现金完税证。被告李亚东根据上述材料去往徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心办理房屋所有权证并在徐州市国土资源管理局办理了土地使用权证。在本案审理过程中，被告李亚东对原告与金凯隆公司签订的落款日期为“2010年11月11日”的《商品房预定协议书》持有异议，因该协议书中“x”、“x”是“x”、“x”修改，该合同是中介公司以前与他人签订的合同然后修改后给原告。该合同有被类似化学物品侵蚀过的痕迹。原告认可“x”、“x”是经过改动，但是在签订合同时即2010年11月11日当日进行的改动，改动原因系笔误。后经被告李亚东申请，本院委托南京金陵司法鉴定所对原告与金凯隆公司的《商品房预定协议书》中“x”、“x”字迹修改时间、落款“2010年11月11日”字迹形成时间与2012年1月20日，苏秀丽（苏畅）与被告金凯隆公司及被告李亚东签订协议书中的字迹形成时间先后顺序进行鉴定。后该鉴定所经鉴定认定认为《商品房预定协议书》中需要鉴定的字迹笔墨种类与2012年1月20日，苏秀丽（苏畅）与被告金凯隆公司及被告李亚东签订协议书中的笔墨种类不一致，无法鉴定两者形成时间的先后。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。订立及履行合同过程中存在恶意串通，损害国家、集体或被告利益情形的，该合同无效。
一、原告举证有购房定金收据，该收据中注明“雷鸣公寓x室”，可印证原告与金凯隆公司确就两套房屋买卖事宜进行约定。被告李亚东对原告提供的《商品房预定协议书》持有异议，但并不能提供相关有效证据予以证实。故，对于李亚东提出的原告提供的与金凯隆公司签订的《商品房预定协议书》为虚假协议的抗辩，本院无法予以确认。
二、虽原告与金凯隆公司协议约定房屋为徐州市翟山农贸市场1号综合楼x，但综合该楼的具体状况及建筑面积等因素，应当认为其与两被告于2012年5月签订的合同约定的翟山农贸市场1号服务办公楼中x室系同一房屋。本案中，根据被告雷鸣公司与苏畅签订的联合开发协议，涉案房产的产权和房屋销售权归于苏畅而非雷鸣公司，被告金凯隆公司基于苏畅的授权和其与苏畅签订的合同对外销售涉案房屋具有合法性和正当性，其与原告等人签订的《商品房预定协议书》的效力及于苏畅，原告等人基于《商品房预定协议书》取得房屋具有合同依据；依苏畅、金凯隆公司和李亚东签订的三方协议，苏畅与金凯隆公司之间的代理销售（出租）合同被终止，但该协议明确约定李亚东对于金凯隆公司原定购出去的房产必须按照金凯隆公司与客户之间的原《销售合同》履行完结业务，不得随意将房产处置给他人，且在其后李亚东却将涉案房屋过户至自己名下，存在恶意。苏畅曾委托金凯隆公司销售涉案房屋，后与金凯隆公司、李亚东签订三方协议仍指示或认可雷鸣公司与李亚东签订含涉案房屋在内的买卖合同并办理过户手续，也存在恶意，且明显损害原告的合法权益；即便雷鸣公司完全按照苏畅的指示与李亚东签订合同，因该指示本身具有主观恶意，且事实上也损害了原告等人的利益。
被告李亚东与被告雷鸣公司签订的就涉案房屋的买卖存在恶意串通损害第三人利益，应认定为无效，故本院对于原告的要求确认两被告之间关于涉案x室房屋买卖协议无效的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款（二）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司与被告李亚东签订的涉及翟山农贸市场1号服务办公楼x室房屋的《商品房买卖合同》无效。案件受理费5550元，由被告李亚东、徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司共同负担（此款原告已预交，两被告李亚东于本判决送达后十日内付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 丁 贺
人民陪审员 高传美
人民陪审员 李 丽
二〇一六年八月三十日
书 记 员 宋海梅 微信公众号“”