四川省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）川民申1518号再审
申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：四川江油五星投资（集团）有限公司，住所地：四川省江油市太平镇新华路中段1号。
法定代表人：林顺才，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：魏家琳，四川太白律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈茂林，四川太白律师事务所律师。
被
申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：陈俊，男，1978年8月12日出生，汉族。再审申请人四川江油五星投资（集团）有限公司（以下简称五星投资公司）因与被申请人陈俊商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市中级人民法院（2015）绵民终字第1802号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。五星投资公司申请再审称，（一）陈俊已收房入住多年，原审判决五星投资公司承担逾期交房违约金不符合合同约定。1.《商品房买卖合同》第十四条约定：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”可见出卖人承担逾期交房责任的条件是买受人因交付的房屋不符合约定条件而拒绝接收，造成房屋迟延交付，本案陈俊自愿领取了房屋钥匙并装修入住至今，故不存在逾期交房的事实。2.案涉房屋转移占有多年，应视为实际交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”五星投资公司的交房行为仅存在不具备综合竣工验收手续的形式上的瑕疵，并非陈俊收房后不能入住或不能正常使用导致收房无效的情形。3.案涉房屋已取得主体结构和分户质量验收，没有质量问题，不存在实质性违约。（二）约定违约金过分高于实际损失，应当依法调低。原审判决按购房款金额每日万分之三计算违约金，明显违反法律和司法解释的精神。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”绵阳市与案涉房屋同地段、同户型、同面积的商品房年租金最高不超过1万元，原判决按每日万分之三计算的年违约金超过实际损失的4倍。2.实际损失的举证责任应由主张违约金权利的一方承担。原审法院要求五星投资公司证明实际损失，不符合举证规则，也不公平。五星投资公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。
本院经审查认为，五星投资公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款规定，
裁定如下：
一、指令四川省绵阳市中级人民法院再审本案；
二、再审期间，中止原判决的执行。
审 判 长 赵爱民
审 判 员 李 文
代理
审判员 贾 欢
二〇一六年八月三十日
书 记 员 黄思宇 来源：