甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第1650号
原告：普花。
委托诉讼代理人：张新军，甘肃金彤律师事务所律师。
被告：甘肃东煜房地产开发有限公司。
委托诉讼代理人：黄海平，甘肃振泽律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司张掖分行
委托诉讼代理人：何长年，该行法律顾问。
原告普花与被告甘肃东煜房地产开发有限公司（以下简称东煜房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案后，因“本院受理的（2015）甘民初字第1534号柳英与甘肃东煜房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，柳英与本案原告普花系同栋楼，该案与本案案情基本一致，现该案正在审理中”，经原告申请，于2015年6月16日裁定中止诉讼，2016年8月2日恢复诉讼。本院于2016年8月25日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，依法追加中国工商银行股份有限公司张掖分行（以下简称工商银行张掖分行）为第三人参加诉讼。原告委托诉讼代理人张新军、被告甘肃东煜房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄海平、第三人中国工商银行股份有限公司张掖分行的委托诉讼代理人何长年到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告于2014年1月22日签订的《商品房买卖合同》；2、要求被告退还原告已付购房款237120元，违约金11856元，原告支付给银行的按揭贷款利息6910.27元，合计255886.27元；3、要求被告承担原告因提前还贷而支付银行的利息、违约金等一切费用；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年1月22日签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发建设的位于滨河新区仁宗路623号东方明珠15号楼3单元302室商品房一套。盖房建筑面积为62.4平方米，总价款为237120元。被告于2014年12月30日前将验收合格的房屋交付给原告居住。逾期交房超过30日，原告有权解除合同。2014年1月22日，原告支付首付款77120元，剩余160000元购房款，原告于2014年5月16日与第三人签订《个人购房借款担保合同》，办理了按揭贷款。合同签订后，被告未按时交房，并经原告多次催要，仍不交付。诉讼过程中，原告委托诉讼代理人增加诉讼请求：1、请求解除与第三人工商银行张掖分行签订的《个人购房借款担保合同》、并要求被告返还原告因提前还款而给第三人支付的违约金；2、将被告承担原告支付给银行的按揭贷款利息增加至20725.26元，并要求被告承担银行按揭贷款利息至原告和第三人签订的《个人购房借款担保合同》解除之日；3、被告赔偿原告的利息损失11953.6元，并利随本清。
被告东煜房地产公司辩称，被告承认原告主张的原、被告于2014年1月22日签订房屋买卖合同，购买被告开发建设的位于滨河新区仁宗路623号东方明珠15号楼3单元302室商品房一套。盖房建筑面积为62.4平方米，总价款为237120元，并于2014年5月16日向工商银行张掖分行办理按揭贷款合同的事实。有异议的是：1、原、被告之间签订的是商品房之间的买卖合同，根据法律规定，被告在催告后三个月内仍不履行合同的，原告请求解除合同，人民法院可以受理，现原告并没有给被告三个月的催告期间；2、原告主张的违约金过高，应该调整，应按照同地段房屋的租金来计算；3、原告主张的利息于法无据，是原告自己的支出，且和违约金不能重复计算。第三人工商银行张掖分行述称，原告与第三人签订的《个人购房借款担保合同》是双方真实意思表示，是有效合同，合同签订后，原告一直在按合同约定履行合同。现在原、被告之间发生纠纷，如果原、被告之间签订的《商品房买卖合同》解除，原告把贷款还清了，第三人便同意解除与原告之间签订的《个人购房借款担保合同》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原、被告签订的《商品房买卖合同》、交纳首付款的收款收据、原告向第三人偿还借款本息的交易明细、原告与第三人签订的《个人购房借款担保合同》复印件、放款回执复印件、房屋产权抵押预告登记证书复印件、涉诉小区住户陈义国、王琪玲向被告缴纳电表费、天然气接头费、门禁费的票据复印件、个人借款凭证复印件、剩余贷款证明复印件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实，原、被告于2014年1月22日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于滨河新区仁宗路623号东方明珠15号楼3单元302室商品房一套。建筑面积62.4平方米，总价款为237120元。合同约定被告2014年12月30日前将商品房交付原告使用。2013年8月20日、2014年1月22日，原告分两次向被告支付购房首付款77120元，剩余160000元购房款，原告于2014年5月16日与第三人签订《个人购房借款担保合同》，办理了按揭贷款。2015年2月10日，因被告未按时交付商品房，双方发生纠纷。第三人于2014年5月16日放款，截止2016年8月18日，原告已向第三人偿还贷款本金10106.88元、利息20725.26元，合计30832.14元，尚欠贷款本金149893.12元未还。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订的，合同内容不违反法律法规的规定，属有效合同，双方应当按照合同约定履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的继续履行合同和买受人退房的两种情况，因被告在合同约定的交付时间和约定的迟延交付时间未能向原告交付房屋，原告选择解除合同、退还购房款的条款，既符合合同约定，也不违背法律规定。故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求本院予以支持。同时，根据法律规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，被告作为出卖人，应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和原告。该套房屋上所设定的房屋产权抵押预告登记不发生物权效力。但原告要求被告退还全部房款的诉讼请求本院不予支持，因为原告实际交纳的购房款仅为首付款77120元和已向第三人支付的按揭贷款的本金10106.88元、利息20725.26元（截止2016年8月18日），故本院仅支持被告退还原告已经缴纳的购房款107952.14元。根据《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由此可见，原告在本案中同时主张违约金和利息的请求不符合法律规定。在本案中，因被告违约而给原告造成的实际损失仅仅是支付首付房款的利息损失，故本院支持原告要求被告承担已付首付款的利息11953.6元的诉讼请求。原告与第三人签订的《个人购房借款担保合同》虽系有效合同，但该合同是基于原、被告之间的《商品房买卖合同》而签订和履行的。现原、被告之间签订的《商品房买卖合同》已解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故本院根据案结事了的原则，依职权追加了第三人，并对原告要求解除与第三人签订的《个人购房借款担保合同》的请求予以支持。同时因双方签订的《个人购房借款担保合同》中明确约定了提前还款的违约金的计算方式，即149893.12元×4.9%÷12个月×1个月＝612元，故原告要求被告承担因原告提前还贷而支付银行的违约金的诉讼请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，
判决如下：
一、解除原告普花与被告甘肃东煜房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；
二、解除原告普花与第三人中国工商银行股份有限公司张掖分行签订的《个人购房借款担保合同》；
三、被告甘肃东煜房地产开发有限公司退还原告普花已支付的购房款87226.88元（77120元+10106.88元），承担原告普花给第三人中国工商银行股份有限公司张掖分行支付的按揭贷款利息20725.26元，合计107952.14元；
四、被告甘肃东煜房地产开发有限公司赔偿原告普花已付首付款的利息损失11953.6元（详见所附利息计算清单）、提前还款的违约金612元，合计12565.6元；
五、驳回原告普花要求被告甘肃东煜房地产开发有限公司承担违约金的诉讼请求；上述三、四项，于判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5138元，减半收取2569元，由原告普花负担569元，被告甘肃东煜房地产开发有限公司负担2000元，本院给原告普花退还案件受理费2569元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判员 张为光
二〇一六年八月三十日
书记员 杨 凯注：本判决一经生效，当事人必须履行。一方当事人逾期不履行的，对方当事人可于履行期限届满之日起，在法定期间内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的，视为自动放弃权利。附：利息计算清单：
一、首付款利息：77120元。77120元×6%÷12个月×31个月＝11953.6元；
二、已支付的银行贷款本金10106.88元、利息20725.26元，时间截止到2016年8月18日。 来源：百度搜索“”