广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初5893号
原告：陈表华，住广东省广州市荔湾区。
被告：广州天禧房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：李思廉，董事长。
委托代理人：洪绮媚，广东卓信律师事务所律师。
原告陈表华诉被告广州天禧房地产开发有限公司（简称天禧公司）认购合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈表华及被告广州天禧房地产开发有限公司的委托代理人洪绮媚到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈表华某称：我方于2015年10月31日在云启家园现场与被告签订两份认购书，认购云启家园3栋222号和313号房，并支付60000元给被告，约定在11月6日前付清首付款办理按揭手续。后来被告通知在11月8日办理手续，并于11月8日首次提供商品房预售合同，由于商品房合同条款与产品宣传不一致，我方要求被告退回已支付款项，被告认为所收为定金，不同意退款，期间12315协助进行协商，被告仍不同意退款。被告在销售现场、宣传单页、样板房等，均将云启家园3栋2层至4层作为住人公寓开展销售，但在被告事后提供的商品房预售合同的第二十八条乙方使用房屋注意事项中，明确说明该商品房仅作为办公用途使用。被告在销售过程中刻意隐瞒商品特性，存在明显的虚假宣传，欺诈消费者行为，违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》。为维护我方合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告退回天启家园定金60000元；2、被告因虚假宣传销售产品赔偿60000元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告天禧公司辩称：原告诉请没有事实和法律依据，我司不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：（一）原告认购涉案房屋时，被告已明确告知房屋的规划用途为办公性质。1、根据原被告双方签订的《认购书》4.1条：乙方（即原告）声明甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议等文件。2、销售过程中，销售人员已经向原告全面介绍房屋的整体情况（包括房屋的规划用途），并出示了意向书、商品房买卖合同及补充协议等文件，原告也签署了《销售服务确认表》予以确认。3、被告提供的样版房也是以办公用途作为装饰，原告认购时对此已知晓。因此，原告声称被告隐瞒房屋为办公用途没有事实依据。（二）被告开发的房屋符合相关法律规定。1、行政主管部门批准涉案项目的规划用途为商务金融用地、批发零售用地，而被告所建商品房用途为办公，符合上述批准。2、根据《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）中，公寓式办公楼是由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成，单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的房屋。被告所提供的样版房设计也符合上述规范要求。（三）原告作为购房人，对所购房屋的性质负有谨慎审查的义务。涉案房屋的规划用途已经在广州市国土局阳光家缘网站进行公示，并对社会公众公开，原告在购房前可以轻易了解到，被告对该事实没有隐瞒也没办法隐瞒。（四）由于原告并未按时签约及支付首期款，被告已按合同约定单方解除了《认购书》。根据双方签订的《认购书》3.2.1条约定：原告须于2015年11月6日前付清首期款并完成签约，但原告一直怠于履行合同义务，被告委托律师于2015年11月19日向原告分别寄发两份《知会函》，通知解除双方签订的《认购书》，并于2015年11月24日送达。
经审理查明：被告为坐落于天河区车陂街道车陂北街东侧云启家园项目（下简称涉案楼盘）的开发商，已取得穗房预（网）字第20150462号–1商品房预售许可证（房管部门发证时间为2015年8月）。该预售许可证载明：云启家园项目土地规划用途为批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地、城镇住宅用地；预售房屋建筑面积16169.8112平方米，515套，其中住宅369套、商业65套、办公81套等。2015年10月31日，原告（乙方、认购方）与天禧公司（甲方、出售方）签订《广州云启家园认购书》两份，约定乙方认购甲方广州云启家园云启街3号（自编3栋）222号房、313房（222房、313房合称涉案两房屋），成交总价分别为514039元、518584元，乙方应在签订本认购书的同时分别向甲方支付定金30000元作为签订《商品房买卖合同》的担保；首期房款分别为51.37%即264039元、51.79%即268584元须于2015年11月6日前付清，并于当日到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，提交相关资料向贷款银行办理250000元的按揭手续。甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、该物业一户一图及法律法规规定应明示的其他文件、证书及不利因素提示。乙方声明已阅悉并同意上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目和收费标准和其他文件、证书及不利因素提示，且无异议；对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。乙方已向甲方支付的定金为楼价的一部分，乙方应按双方约定的付款方式和期限支付应付房款。若乙方未按期支付应付房款，甲方有权要求乙方每延期一日按应付房款的万分之五支付延期付款的违约金，若乙方逾期付款超过三天的，甲方有权解除本认购书，并可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。乙方应在甲乙双方签订本认购书约定的时间内，凭本认购书和已付首期房款/全额房款之收据，与甲方签订《商品房买卖合同》。若乙方未按期与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权要求乙方每延期一日按总价的万分之五支付违约金；若乙方逾期超过三天仍未与甲方签订《商品房买卖合同》，则视为乙方弃权，甲方有权解除本认购书，并可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。在甲乙双方签订《商品房买卖合同》前，如甲方无合理理由单方面解除本认购书，应以书面形式通知乙方，同时向乙方双倍返还定金作为违约赔偿，并退还已付房款本金等。同日，原告向被告支付涉案两房屋的定金各30000元，合计60000元。其后，原告拒按上述《广州云启家园认购书》约定支付首期款及签订商品房买卖合同，被告遂按原告在认购书留下的地址通过联昊通速递向原告发出落款时间为2015年11月19日的《知会函》两份（邮件签收时间均为2015年11月24日）。《知会函》主要内容为：原告在2015年10月31日和被告签订了购买涉案两房屋的认购书，根据该认购书第3条和第4条约定，原告必须在2015年11月7日内缴纳涉案两房屋首期款及与被告签订商品房买卖合同，但由于未在约定时间内缴纳涉案两房屋首期款及与被告签订商品房买卖合同，被告现根据认购书的相关约定，将上述房产另行出售，解除认购书，并且没收原告已经缴纳的定金。2016年3月28日，原告提起本案诉讼。本案中，原告为证明被告未能如实告知涉案两房屋为办公用途，提供如下证据：1、云启家园宣传资料，其中较大号字体显示“约26平方米一室一厅一卫，城市轻奢极小公寓”、“2015年广州最时尚、最潮流、最多变的理财新品，辐射6大金融CBD，投资自住双选择”等字样。同时还显示涉案两房屋所在3栋的平面户型图，根据该户型图可以看出编号为22号及13号房屋分别位于楼层的东西两个角落，面积约22平方米，旁边各有两个厕所，该楼层其他房屋面积约26平方米。2、照片多张，包括显示“富力万科云启”“极小公寓、盛大发售、临街旺铺”等字眼的宣传板、“约26平方米一室一厅一卫，城市轻奢极小公寓”的宣传板及放置有床和衣柜的样板房等。经质证，被告对证据1真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据2的关联性不予确认，被告称根据办公建筑设计规范JGJ67-2006版，公寓性办公楼是设有办公、卧室、厨房或厕所等形式的房屋，其宣传并无不妥。
被告对其辩称另提供如下证据：1、原告、涉案两房屋的销售人员（陈某、张某）及涉案房屋销售负责人签署打勾格式形式的《销售服务确认表》，其中以下事项已打勾：销售人员已经详细向原告介绍了项目总体规划情况，包括但不限于：意向产品的整体情况、意向户型单位的交付标准及特别说明（如果有）、项目沙盘、样板房展示及印刷资料等可能会与实情不同的相关提示，项目的配套情况及公共服务用房位置、面积等；销售人员已经提示原告查看了楼盘销售现场展示的其他文件并知悉相关条款内容：意向书、商品房买卖合同（含附件）及补充协议等。2、阳光家缘网查询情况（打印件）。3、样板间照片多张，显示房屋为办公用途装修。经质证，原告表示：证据1的真实性无异议，但认为打勾部分是由被告填写，其无从更改，且认为被告隐瞒了部分事实，其无法得知被告具体有多少材料，也不知被告有无提供全部资料。证据2表明涉案房屋的性质为商业办公楼。证据3的真实性无异议，但被告是同时装修了办公室和公寓，现被告仅提供办公室部分，没有提供公寓部分的照片，且被告宣传时都是以公寓为销售主体。原告对其诉请另提供关于涉案313房的《商品房预售合同》版本（被告确认该证据的真实性），其中载明313房的用途属办公）。庭审中原告表示：我方认购房屋时被告带我方查看的样板间有二楼的三、四套房屋，其中两套完全是公寓的形式装饰，进门左边有洗手间和右边是过道式的小厨房、还有衣柜和床联体，还有一个独立的小房间；销售人员告知我方，如果房屋不用于居住，还可以注册公司办公，我方提供的照片有样板间的装修；当时销售人员告知我每层四个角的厕所规划是公用，但实际上是归该四个角的房屋使用，其余房子都是里面配有洗手间；我所购买的两套房屋都是属于四个角的房屋之一，因为销售人员说这样的话很划算；到了签订正式合同时，合同版本写明涉案房屋的性质是办公，没有一个字提到涉案房屋属于公寓，所以我方拒绝签订合同，导致双方后来的纠纷。被告则表示：原告察看样板间时，我司已向原告告知了涉案房屋的用途为办公室，《销售服务确认表》及认购书可以互相印证，我司提供的样板间照片已明确展示涉案房屋是办公用途的装修，阳光家缘网站截图也可看出涉案房屋的土地性质已经在官方网站进行公示；原告自身清楚知悉涉案房屋的规划用途，原告称我司隐瞒涉案房屋为办公用途，但我司是无从隐瞒，也无法隐瞒；我司提供的样板间不包括公寓，都是办公性质的装修。另，庭审中被告确认其销售涉案楼盘是委托专业的中介机构销售。原告表示：我方购房时销售人员都是穿写用万某字眼的工作服，且销售人员也宣传称其是万某的工作人员。
本院认为：本案为原、被告之间的认购合同纠纷。关于被告在销售涉案两房屋时是否存在刻意隐瞒商品特性及虚假宣传、欺诈消费者的问题。其一，根据涉案楼盘云启家园的预售许可证，云启家园项目的房屋涵盖住宅、商业及办公三种性质，被告作为专业的房地产开发商在销售时理应对三者进行明确的区分。虽《销售服务确认表》载明原告以打勾形式确认销售人员已经详细向原告介绍了项目总体规划情况、销售人员已经提示原告查看了楼盘销售现场展示的其他文件并知悉相关条款内容等，《广州云启家园认购书》载明“甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、该物业一户一图及法律法规规定应明示的其他文件、证书及不利因素提示。乙方声明已阅悉并同意上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目和收费标准和其他文件、证书及不利因素提示，且无异议；对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解”，但由原告签署确认的《销售服务确认表》并无涉案两房屋属性等情况的具体介绍，《广州云启家园认购书》仅明确涉案两房屋的房号，而未注明涉案两房屋用途为“办公”，被告也未举证证实其作为开发商销售时就涉案两房屋的用途向原告予以明确的提醒或告知。其二，被告自身确认其将涉案楼盘的销售委托专业销售中介机构代理，而根据原告提供的被告的销售宣传资料及楼盘现场照片（包括样板间照片），被告在销售时多处突出宣传房屋为“公寓”，容易使普通购房者相信房屋的居住属性而忽略注意到房屋的规划用途实为“办公”。被告答辩中所述的《办公建筑设计规范》及被告据此称的公寓性办公楼的涵义亦非普通购房者所了解。因此，其后原告在被告出示涉案两房屋的《商品房预售合同》时发现涉案两房屋的性质为“办公”，原告认为这与被告销售时所宣传的房屋属性有反差而拒绝签约，并无明显不当。综合本案案情，被告以原告拒绝支付首期款及签订正式商品房买卖合同为由要求没收原告支付的定金，理据不足，本院不予支持，被告应返还原告购房定金60000元。应当指出的是，购房属涉及当事人重大切身利益的民事法律行为，原告本身在购房时也应尽审慎审查的义务，原告称被告销售时存在明显的虚假宣传及欺诈消费者的行为，与查明事实不符，原告要求被告赔偿其60000元，理据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州天禧房地产开发有限公司返还原告陈表华定金60000元。
二、驳回原告陈表华的其他诉讼请求。本案受理费2700元，由原告陈表华负担1350元，被告广州天禧房地产开发有限公司负担1350元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，原、被告双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 谢海梅
人民陪审员 潘玉英
二〇一六年八月三十日
书 记 员 梁怡筠秦爽 百度搜索“”