四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终1672号上诉人(原审被告)四川省南部县兴达房地产开发有限责任公司,住所地南部县南隆镇振兴街桥头。法定代表人蔡永林，总经理。委托代理人龚秀华，南部县河东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）莫上雄，男，生于1983年10月1日，汉族，住四川省南部县。被上诉人（原审原告）蔡元杰，男，生于1972年6月23日，汉族，住四川省南部县。
上诉人四川省南部县兴达房地产开发有限责任公司（以下简称兴达房产公司）因与被上诉人莫上雄、蔡元杰房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2016）川1321民初1534号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兴达房产公司法定代表人蔡永林及其委托代理人龚秀华、被上诉人莫上雄、蔡元杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明，2014年10月19日，莫上雄与兴达房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：莫上雄购买兴达房产公司开发的状元领地A333幢第16层X号房屋，建筑面积93.34平方米，总价382694元，首付40%，余款在中国工商银行股份有限公司南部支行借款支付。合同还约定：出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房，交付时该商品房应当已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，出卖人还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，买受人逾期付款的，逾期十五日以内，每日按应付未付款项的万分之一支付违约金，合同继续履行，逾期超过15日，出卖人有权解除合同，出卖人愿意继续履行合同的，买收人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人逾期交房在90日之内，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，莫上雄于同日交付房款162694元、维修基金3734元，余款220000元在中国工商银行股份有限公司南部支行办理了个人购房借款。后因售房部逾期后向莫上雄交房时莫上雄不愿签署自行承担安全事故及放弃索赔承诺书、并拒绝受领未经竣工验收房屋而产生争议，双方多次协商无果，莫上雄遂诉至法院诉请依法判令兴达房产公司支付2015年5月31日至2016年5月30日逾期交房的违约金13968元，并承担本案的诉讼费。同时查明：兴达房产公司与蔡元杰、秦华林、杨仕国、谢祥全签订了《状元领地开发承包合同》，约定状元领地A111、A333、A666、A888幢电梯公寓商住楼由蔡元杰等四人进行开发主体权益承包及设计、建筑、装饰、施工及销售，按建筑面积800元每平米向兴达房产公司缴纳包干费，蔡元杰等四人还应建设地下车库、产权归兴达房产公司，同时还约定蔡元杰等四人为兴达房产公司代建3000平方米房屋等其他事项。2012年9月20日，兴达房产公司与秦华林、杨仕国、谢祥全签订了退场协议，认为双方已丧失合作开发基础，约定此三人退场。2015年3月26日，兴达房产公司向公司各科室、售房部、购房户发出南兴发（2015）01号文件通知停止使用由蔡元杰正在使用的兴达房产公司合同专用章等印章，导致蔡元杰无法实施对A111、A333、A888幢楼的销售，蔡元杰遂诉至南部县人民法院，判决后兴达房产公司上诉于南充市中级人民法院，双方达成了调解协议，法院出具了（2015）南中法民终字第1269号民事调解书。一审法院经审理认为，莫上雄与兴达房产公司签订的《商品房买卖合同》，其内容未违反法律的禁止性规定，其效力应得到法律的肯定。合同订立后，莫上雄按照合同约定的付款方式付清了全部房款，故兴达房产公司亦应按照合同约定按时向莫上雄提供符合交付标准的房屋。庭审中，兴达房产公司自认未取得合同约定的规划验收批准文件及建筑工程竣工验收备案表等，仅辩称不影响房屋使用和交付的问题：依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”的规定，并结合双方所签《商品房买卖合同》的第十一条约定双方进行验收交接时，出卖人应当出示规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其未出示前述证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒受领。兴达房产公司该辩称既不符合我国相关法律的规定，也不符合合同的约定，其行为已构成违约，由此产生的逾期交房责任应由兴达房产公司承担。关于兴达房产公司辩称合同约定的每日万分之一的标准过高的要求减少的问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；”莫上雄的损失应当系房屋迟延交付期限所产生的租金损失，而兴达房产公司却未向法院举证案涉房屋同地段同类房租金方面的证据，加之合同中对买受人逾期付款、出卖人逾期交房的违约责任约定的违约金计算标准一致，均为日万分之一，其远远低于中国人民银行同期贷款基准利率，故案涉违约金不作调整。莫上雄要求将违约金计算至2016年5月30日，由于庭审之后的违约行为是否实际发生尚需审查，故违约金仅能计算至法庭辩论终结之日，2015年5月31日至2016年5月19日，共计354日，违约金为13547.36元（382694元×354日×1/10000/日）。关于兴达房产公司辩称房屋系蔡元杰挂靠其开发修建及销售，违约责任应由蔡元杰承担的观点，因合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外第三人不发生效力，不论兴达房产公司与蔡元杰之间系挂靠或是合作开发关系，均为内部关系，其关于责任的承担仅能在兴达房产公司与蔡元杰之间发生效力，莫上雄在庭审中以已明确表示其主张权利的对象为兴达房产公司，故兴达房产公司与蔡元杰的约定不能对抗莫上雄要求兴达房产公司承担责任的诉请，其抗辩理由不能成立。据此，依法判决：
一、四川省南部县兴达房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向莫上雄支付逾期交房违约金13547.36元；
二、驳回莫上雄其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由四川省南部县兴达房地产开发有限责任公司负担。宣判后，上诉人兴达房产公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销（2016）川1321民初1534号民事判决，驳回莫上雄的全部诉讼请求或者由蔡元杰承担赔偿责任，兴达房产公司承担补充责任。理由是：
一、案涉房屋的手续虽还在办理中，但已达到使用条件，被上诉人莫上雄因缺少相应手续而拒绝接房，其请求不成立；
二、案涉房屋是蔡元杰挂靠兴达房产公司开发的的项目，兴达房产公司仅为蔡元杰提供了印章，蔡元杰才是合同的实际缔约人，其合同责任应当由蔡元杰承担。
被上诉人莫上雄答辩称，合同的相对方是兴达房产公司，兴达房产公司就应当承担相应的违约责任。
被上诉人蔡元杰答辩称延期交房的事实存在，因该合同是兴达房产公司签订的，房款也是兴达房产公司收取的，其应当承担相应的赔偿责任。本院二审法院查明的事实与一审法院查明的一致。
本院认为，对于延期交房的事实各方均予以认可，本院对该事实予以确认。兴达房产公司上诉称虽然案涉房屋没有取得相关的规划验收手续但已达到使用条件，实际可以使用，不应承担违约责任，该上诉理由不符合法律规定及合同约定的内容，对该上诉请求不予支持。因签订合同的主体系兴达房产公司，被上诉人莫上雄也只向兴达房产公司主张权利，因此，兴达房产公司作为合同的相对方应当承担延期交房的违约责任。至于兴达房产公司与蔡元杰之间的关系和责任承担系另一法律关系，兴达房产公司承担责任后可另行主张权利。兴达房产公司上诉称约定的违约金过高与事实不符，双方在合同中约定逾期交房出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，其远远低于中国人民银行同期贷款基准利率，同时兴达房产公司并未举证证明违约金的约定过高，对该上诉请求，也不应支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人四川省南部县兴达房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。
审 判 长 任雅莉
审 判 员 蒙秀梅
代理
审判员 王婵轶
二〇一六年八月三十日
书 记 员 范云荣 搜索“”