新疆维吾尔自治区霍城县人民法院民 事 判 决 书（2016）新4023民初1807号
原告：殷秀花，个体工商户，现住霍城县。
委托代理人：彭玉湘，新疆博雅律师事务所律师。
被告：张深洋，住河南省太康县，现住霍城县。
委托代理人：李香莲，霍城县兰干乡法律服务所法律工作者。特别代理。
第三人：胡有能，个体工商户。
第三人：王智新，个体工商户。
原告殷秀花诉被告张深洋，第三人胡有能、王智新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案受理后，依法由
审判员桑伟军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告殷秀花及其委托代理人彭玉湘，被告张深洋及其委托代理人李香莲，第三人王智新到庭参加诉讼。第三人胡有能经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告殷秀花诉称，2013年11月18日，原、被告签订一份房租租赁合同，被告租用原告位于xxx一间门面，期限自2013年11月18日至2018年11月17日，共计五年。年租金3万元，前三年房租不变，第四年随行就市。合同签订后，被告开始租用原告的房屋经营灯具，并按时交付房租。2016年2月22日，被告未经原告同意将房屋转租给第三人经营，擅自与原告终止合同，出现严重违约。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：（1）解除原、被告之间签订的房屋租赁协议，被告支付违约金5万元；（2）确认被告与第三人签订的转让协议无效，责令第三人搬出原告房屋；（3）本案诉讼费用由被告承担。
原告殷秀花为其诉称事实向本院提供以下证据：1、房屋租赁协议一份。证明被告租赁原告房子五年，并约定单方违约，支付违约金5万元。被告认为原告提供的该份证据的部分内容无效，违约金过高，合同并未明确约定不能转租。第三人王智新对原告提供的该份证据无异议。2、店面转让协议一份（复印件）。证明被告在房屋租赁期间出现转租行为，违反法律规定，是一种严重的违约行为。被告认为原告提供的该份证据的部分内容无效，违约金过高。第三人王智新对原告提供的该份证据无异议，认为违约金不高。
被告张深洋辩称，不同意原告解除协议的诉讼请求。我已按照协议向原告支付了2016年的租赁费，当时原告是同意转租，我没有违约，请求驳回原告的诉讼请求。
被告对其辩称事实向本院提供证人杨某某出庭作证。证实杨某某晚上到被告家里索要欠款时，被告说要转让店，转让之后就可以偿还其欠款，后和被告一起以被告老乡身份到原告居住的小区5楼商谈房屋转租事宜，后来原告同意被告将房屋以18万元格转租给他人。原告对被告提供的该证人证言不予认可，首先原告居住的是高层12楼，其次，证人是以被告姑父身份到原告家的；再次，证人谈的转让价格18万元与实际转让价格不符合实际情况。被告，第三人王智新对原告提供该证人证言无异议。第三人王智新述称，我只是投资者，被告说是原告同意转租的，我才与被告签订的转租协议。第三人王智新对其述称事实未向本院提供任何证据。第三人胡有能缺席，亦未向本院提供书面答辩意见和证据。经法庭举证、质证，原告提供的证据1、2具有真实性、合法性，且与本案有关，故本院对原告提供的以上证据的证明效力予以采信；对被告提供的证人证言，因该证人证言不具有真实性，故本院对该证人证言的证明效力不予采信。
经审理查明，2013年11月18日，原、被告经过协商，签订房屋租赁协议书一份，约定：原告将其位于xxx门面房出租给被告使用，期限五年自2013年11月18日起，年租金3万元。如单方违约，赔偿对方违约金5万元。被告租赁该房屋后，开始经营灯具，交付租赁费至2016年11月18日。2016年2月22日，被告未经原告同意，将该租赁房屋转租给第三人胡有能和王智新继续经营灯具，转让金105,000元（含房租及灯具店内的商品），期限2016年11月18日止。庭审中，被告同意与原告解除租赁协议，但认为原告主张的违约金过高，要求调整。认定上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及相关证据在案佐证，事实清楚，足以认定。根据原、被告的举证、法庭认证以及双方当事人的当庭陈述，本院对本案争议焦点作如下归纳：1、原、被告解除房屋租赁协议是否达到解除条件？2、原告要求被告支付违约金5万元的请求是否过高？针对原、被告解除房屋租赁协议的是否达到解除条件的争议焦点，
本院认为，根据法律规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案在庭审中，被告表示不再履行合同，同意解除合同，故本院对原告要求与被告解除房屋租赁协议的请求予以支持。针对原告要求被告支付5万元违约金的请求是否过高的争议焦点，
本院认为，根据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。当事人主张约定为违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告未经原告同意将出租房屋转租给第三人，被告存在过错，是其在履行合同过程中对其义务的不履行，是一种严重的违约行为，理应承担相应的违约责任，但原告要求被告支付的5万元的违约金过高，因被告已向原告支付了2016年的租赁费3万元，该转让行为并未给原告造成实际损失。鉴于被告的过错，为保护市场的稳定性，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将违约金调整为1万元，故本院对原告要求被告支付5万元违约金的请求予以部分支持。针对原告要求确认被告与第三人签订的店面转让协议无效的请求，因被告无转租权，在未经原告同意时便转让承租房屋，事后原告对被告的转租行为未予追认，故被告与第三人签订的店面转让协议无效。协议无效后，第三人理应按照合同约定将所承租的房屋予以退还。为维护市场的稳定性，鉴于第三人要继续经营灯具，需合理时间联络门面，原告给予第三人一个月的时间将承租房屋腾空并返还比较合适。综上所述，现依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院》第二条之规定，
判决如下：
一、解除原、被告于2013年11月18日签订的房租租赁协议书；
二、被告张深洋于本判决生效后五日内支付原告殷秀花违约金10,000元；
三、被告张深洋与第三人胡有能、王智新签订的店面转让协议无效，第三人胡有能、王智新于本判决生效后三十日内将承租房屋返还原告殷秀花；
四、驳回原告殷秀花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，适用简易程序减半收取525元，由被告张深洋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。
审判员 桑伟军
二〇一六年八月三十日
书记员 腊 懿 来源：百度“”