福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0121民初1827号原告正荣（闽侯）投资发展有限公司，住所地：福建省福州市闽侯县上街镇马保村，统一社会信用代码91350100062284061K。法定代表人黄长志，总经理。委托代理人王飞、苏瑜（实习），福建拓维律师事务所律师。被告廖熠，男，1985年3月23日出生，汉族，住福建省将乐县。委托代理人高巍，福建智君律师事务所律师。被告乔亚，女，1990年9月16日出生，回族，住山西省太原市迎泽区。委托代理人吴志成，福建亚恩律师事务所律师。
原告正荣（闽侯）投资发展有限公司与被告廖熠、乔亚商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正荣（闽侯）投资发展有限公司委托代理人王飞、被告廖熠及其委托代理人高巍、被告乔亚的委托代理人吴志成，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告正荣（闽侯）投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与两被告签订的编号为20140360008的《商品房买卖合同》已于2015年11月13日解除；2、判令两被告协助原告办理编号为20140360008《商品房买卖合同》的备案注销手续；3、判令两被告协助原告办理福建省上街镇新保路18号福州正荣财富中心8#楼3001单元商品房（预告登记证号为：侯房预YR字第1414132号）的预购商品房预告登记注销手续；4、判令两被告向原告返还编号为00850024的销售不动产统一发票记账联；5、判令两被告向原告支付逾期付款违约金28800元（按照未付款960000元的3%计算）；6、判令两被告向原告支付逾期办理注销义务和配合签订相关解除文件的违约金276784元（按照合同总价款1383920元的20%计）；7、判令两被告承担原告因实现债权产生的律师费损失15000元；8、判令原告有权在两被告已付的房价款中直接抵扣被申请人应承担的第五项、第六项、第七项请求中的两被告应承担的金额。事实和理由，2014年6月10日，原告正荣（闽侯）投资发展有限公司（以下简称“正荣公司”）与被告廖熠、被告乔亚签订了编号为20140360008的《商品房买卖合同》，双方约定：两被告购买原告开发的上街镇新保路18号福州正荣财富中心8号楼30层3001单元商品房；该商品房总价为1383920元，建筑面积为119.25平方米；付款方式采取按揭贷款，其中首付款为423920元，余款960000元由两被告通过申请银行按揭贷款或公积金贷款方式支付；逾期不超过30日，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；逾期付款超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的叁%向出卖人支付支出违约金。另《商品房买卖合同》附件六的《合同补充协议》第7条约定：买受人承诺，在接到出卖人发出的《办理贷款手续通知》之日起3日内，向本合同约定的贷款机构提交申请房屋贷款所须的全部资料、交纳相关费用、签署相关文件、办理相关手续，并确保所提供的资料真实、有效；若买受人未按期履行前述义务，则视同为买受人逾期付款，应按照本合同约定的逾期付款责任承担违约责任。补充协议第40条约定：根据本合同约定出卖人有权解除合同的，自出卖人发出的书面解除合同通知送达买受人之日起7日内，买受人应与出卖人签订包含解除合同协议在内的相关协议；如为预售房屋的，买受人与出卖人签订相关协议之日起7日内，双方共同到政府登记机关办理预售登记、预告登记注销手续；出卖人有权从买受人已付的购房款中扣除本合同总价款的20%作为买受人不及时履行本条约定义务而支付给出卖人的违约金。同时，该协议第46条和第69条分别约定：本合同解除，买受人应向出卖人退回房价款发票；因买受人违反本合同约定导致出卖人为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均由买受人承担。合同签订后，两被告仅支付了购房首付款423920元，原告为两被告办理了《商品房买卖合同》的备案登记，以及对上街镇新保路18号福州正荣财富中心8号楼30层3001单元房屋的预告登记（预告登记证号为：侯房预YR字第1414132号）。2015年10月19日，原告向两被告发出《公积金贷款签约通知书》，请两被告于2015年10月25日前至公积金管理单位办理公积金贷款手续，但两被告未按期前往办理公积金贷款手续。此后，原告多次发函，但两被告仍未办理贷款手续。两被告已以实际的行为明确表示不再继续履行合同，原告依据《合同法》第九十四条的约定，享有法定解除权，并于2015年11月12日向两被告发出了《解除﹤商品房买卖合同﹥通知书》，通知解除与两被告签订的《商品房买卖合同》，并向两被告收取违约金及已发生的相关费用。该通知书两被告已于2015年11月13日确认签收，两被告收到解除函后，并未按合同约定履行配合办理合同解除相关手续的义务。按照合同约定和法律规定，原告有权单方解除合同，并要求两被告支付违约金，以及承担原告因实现债权产生的律师费。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。
被告廖熠辩称，1、本案的标的物尚未交付，仍由原告方持有，原告主张的违约金过高，请求法院对违约金数额进行调整。2、违约金条款不应重复适用。3、律师费偏高，请求法院依法判决。
被告乔亚辩称，二被告未办理银行贷款手续的原因在于被告廖熠，其他答辩意见同被告廖熠的答辩意见一致。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、身份证复印件，证明两被告的身份情况。证据2、《商品房买卖合同》（编号：20140360008），证明1、原告与两被告签订商品房买卖合同，约定：两被告购买原告开发的上街镇新保路18号福州正荣财富中心8号楼30层3001单元商品房；该商品房总价为1383920元，建筑面积为119.25平方米；付款方式采取按揭贷款，其中首付款为423920元，余款960000元由两被告通过申请银行按揭贷款或公积金贷款方式支付。买受人承诺，在接到出卖人发出的《办理贷款手续通知》之日起3日内，向本合同约定的贷款机构提交申请房屋贷款所须的全部资料、交纳相关费用、签署相关文件、办理相关手续，并确保所提供的资料真实、有效。若买受人未按期履行前述义务，则视同为买受人逾期付款，应按照合同约定的逾期付款责任承担违约责任。逾期付款超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。根据本合同约定出卖人有权解除合同的，出卖人有权从买受人已付的购房款中扣除合同总价款的20%作为买受人不及时履行合同约定义务而支付给出卖人的违约金。因买受人违反本合同约定导致出卖人为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均由买受人承担。2、该《商品房买卖合同》已办理了网签备案。证据3、《预告登记证》（侯房预YR字第1414132号），证明原、被告已经就两被告购买的上街镇新保路18号福州正荣财富中心8号楼30层3001单元商品房办理了预购商品房预告登记手续。证据4、封顶证明书，证明被告购买的正荣财富中心8号楼30层3001单元商品房已具备银行放款条件。证据5、销售不动产统一发票，证明被告领取了编号为00850024的销售不动产统一发票记账联。证据6、《公积金贷款签约通知书》及EMS快递单及签收回执、证据7、《催告公积金贷款签约通知书》及EMS快递单及签收回执（2015年10月29日）、证据8、《催告公积金贷款签约通知书》及EMS快递单及签收回执（2015年11月9日发出），共同证明原告已按照合同约定通知两被告办理公积金贷款手续，在两被告未按照通知载明的时间内前往办理的情况下，原告又进行了多次的书面催告，但两被告仍未在指定期限内履行合同义务。两被告的行为已严重违反合同约定，达到合同解除条件，据此原告有权解除合同。证据9、《解除﹤商品房买卖合同﹥通知书》及EMS快递单及签收回执，证明原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已于2015年11月13日解除。证据10、法律服务委托协议、证据11、律师费发票，共同证明原告为实现债权产生律师费损失15000元。被告廖熠质证认为，对证据1没有异议。对证据2的真实性没有异议，对证明对象有异议，违约金过高，应予以调整。对证据3、4、5没有异议。对证据6、7、8、9的真实性没有异议，对证明对象有异议，解除合同的时间应该以法院判决为准。对证据10、11的真实性没有异议，对证明对象有异议，律师费过高，请求法院予以调整。被告乔亚的质证认为，对证据1没有异议。对证据2的真实性没有异议，部分条款显失公平，属于格式条款。对证据3、4、5没有异议。对证据6、7、8、9的真实性没有异议，对证明对象有异议，解除合同的时间应该以法院判决为准。对证据10、11有异议，商品房买卖合同里面没有说律师费由被告承担。对原告提供的上述证据，
本院认为，两被告对原告提供的上述证据的真实性均无异议，均有原件核对且与本案有关联，本院予以采信。根据上述有效的证据及庭审笔录，本案事实认定如下，2014年6月10日，原告正荣（闽侯）投资发展有限公司（以下简称正荣公司）与被告廖熠、被告乔亚签订了编号为20140360008-MH14H13388的《商品房买卖合同》。合同约定，“两被告购买由原告开发的位于闽侯县上街镇新保路18号福州正荣财富中心8号楼30层3001单元商品房；该商品房总价为1383920元，建筑面积为119.25平方米；付款方式为被告自签订本合同之日已支付首期购房款，即不低于商品房总价款的30%，总计人民币423920元；首期购房款外的其余购房款通过申请银行的按揭贷款或公积金贷款的方式支付给原告。因被告未能获得贷款或获得的贷款少于首期购房款意外的其余购房款的，被告应在收到原告的书面通知之日起30日内，以自有资金支付。逾期超过30日后，被告在原告书面催告7日后仍未支付应付款的，原告有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付支出违约金。”后补充协议中约定：“根据本合同约定原告有权解除合同的，自原告发出的书面解除合同通知送达两被告之日起7日内，两被告应与原告签订包含解除合同协议在内的相关协议；如为预售房屋的，两被告与原告签订相关协议之日起7日内，双方共同到政府登记机关办理预售登记、预告登记注销手续；原告有权从两被告已付的购房款中扣除本合同总价款的20%作为两被告不及时履行本条约定义务而支付给原告的违约金。本合同解除，两被告应向原告退回房价款发票；因两被告违反本合同约定导致原告为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均由两被告承担。”合同签订后，被告于2014年6月10日向原告支付首付款423920元。2014年8月6日，被告廖熠、乔亚与原告正荣公司办理预告登记手续（预告登记证号为侯房预YR字第1414132号）。2015年10月19日，原告正荣公司向被告廖熠、乔亚发出公积金贷款签约通知书，要求两被告于2015年10月25日办理公积金贷款手续。后因两被告按期未办理相关贷款手续，原告又分别于2015年10月29日、2015年11月9日寄送催告公积金贷款签约通知书。2015年11月12日，原告正荣公司向被告廖熠、乔亚寄送《解除﹤商品房买卖合同﹥通知书》，解除与其签订的《商品房买卖合同》。2016年4月11日，原告正荣公司与附近拓维律师事务所签订法律服务委托协议，将该纠纷委托该所处理，并支付15000元律师费。庭审中，两被告均认为双方解除合同的期限应以法院判决为准。
本院认为，原、被告自愿签订了《商品房买卖合同》，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。现原告主张确认原告与两被告签订的编号为20140360008的《商品房买卖合同》已于2015年11月13日解除，根据合同第七条约定，逾期付款超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。原告虽向被告寄送《解除﹤商品房买卖合同﹥通知书》，但寄送时未符合合同所约定的解除条件，因此原告主张该期限本院不予认可，考虑到原被告双方均同意解除合同，故本院对原告主张解除20140360008的《商品房买卖合同》予以支持。原告诉请两被告协助原告办理该诉争房屋的备案注销手续、预告登记注销手续及返还编号为00850024发票记账联，
本院认为，合同解除后，两被告负有协助原告办理备案注销、解除预告登记等义务，故原告的主张符合合同约定，本院予以支持。原告主张两被告向原告支付逾期付款违约金28800元，根据合同第七条约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付支出违约金。”
本院认为，该商品房买卖合同的解除系基于两被告怠于办理贷款手续致使逾期付款，故符合合同相关约定，本院予以支持。原告主张两被告向原告支付逾期办理注销义务和配合签订相关解除文件的违约金276784元，鉴于原告向被告发出解除函时未符合合同解除要件，两被告不存在逾期办理注销义务和配合签订相关解除文件的情形，故该项请求本院不予支持。原告主张两被告承担原告因实现债权产生的律师费损失15000元，
本院认为合同中约定，“因两被告违反本合同约定导致原告为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均由两被告承担。”原告主张符合合同约定，但原告不应扩大损失范围，致使律师费用的过大支付，本院酌定律师费6000元。原告主张两被告已付的房价款中直接抵扣被申请人应承担的诉请求中的两被告应承担的金额，
本院认为，原告的该项诉请属于对自身权利的处分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，
判决如下：
一、解除原告正荣（闽侯）投资发展有限公司与被告廖熠、乔亚于2014年6月10日签订的《商品房买卖合同》（预售合同号：20140360008）。
二、被告廖熠、乔亚应在本判决生效之日起十日内协助原告正荣（闽侯）投资发展有限公司办理编号为20140360008《商品房买卖合同》的备案注销手续。
三、被告廖熠、乔亚应在本判决生效之日起十日内协助原告正荣（闽侯）投资发展有限公司办理福建省上街镇新保路18号福州正荣财富中心8#楼3001单元商品房（预告登记证号为：侯房预YR字第1414132号）的预购商品房预告登记注销手续。
四、被告廖熠、乔亚应在本判决生效之日起十日内返还编号为00850024的销售不动产统一发票记账联。
五、被告廖熠、乔亚应在本判决生效之日起十日内支付原告正荣（闽侯）投资发展有限公司违约金计人民币28800元。
六、被告廖熠、乔亚应在本判决生效之日起十日内支付原告正荣（闽侯）投资发展有限公司律师费支出人民币6000元七、被告廖熠、乔亚应承担的金额从已付的房价款中予以抵扣。
八、驳回原告正荣（闽侯）投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17256元，因适用简易程序，依法减半收取，实收人民币8628元，由被告廖熠、乔亚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理
审判员 张海风
二〇一六年八月二十八日
书 记 员 洪 烨附：本案适用法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”