江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0703民初367号
原告：林健华，女，汉族，住广东省江门市蓬江区，公民身份号码：×××6823。
委托代理人：吴礼军，广东真利律师事务所律师。
被告：梁永双，男，汉族，住广东省江门市蓬江区，公民身份号码：×××6814。
被告：黎月银，女，汉族，住址同上，公民身份号码：×××6840。两被告的委托代理人罗君丽、叶剑萍，广东三良律师事务所律师。
第三人：曹建劲，男，住广东省台山市，公民身份号码：×××671X。
原告林健华诉被告梁永双、黎月银房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月11日公开开庭进行审理，原告林健华及其委托代理人吴礼军，被告梁永双及其委托代理人罗君丽到庭参加诉讼，第三人曹建劲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林健华诉称，2007年9月11日，原告与被告签订二份《购房协议书》，约定将位于江门市蓬江区棠下镇中心村民委员会东泽村49号、50号房屋转让给被告，原告也交付上述房屋给被告使用，但因该房屋买卖违反了国家法律的强制性规定，被江门市蓬江区人民法院［（2009）蓬法民一初字第248号］判决《购房协议书》无效，根据法律规定，无效合同自成立时起无效，具有溯及力，那么被告应当将购买的房屋返还给原告，但被告自2007年9月11日起，至今仍然占用原告的房屋，并将房屋出租给他人使用，擅自收取租金。据此，请求人民法院判令：被告立即返还位于江门市蓬江区棠下镇中心村民委员会东泽村49号、50号房屋给原告；
二、由被告承担本案诉讼费用。原告林健华提供的证据有：
一、江门市蓬江区人民法院（2009）蓬法民一初字第248号《民事判决书》，证明原、被告之间签订的购房协议书被法院判决无效，被告应当返还占有的坐落于江门市蓬江区棠下镇中心东泽村文虹里49、50号全部的房屋给原告；
二、《房地产登记证明》、《离婚协议书》、《离婚证》、《公证书》，证明坐落于江门市蓬江区棠下镇中心东泽村文虹里49、50号全部的房屋归原告所有。
被告梁永双、黎月银辩称，1、涉案房屋由原告林健华和第三人曹建劲共有，原告无权单方主张被告向其返还涉案房屋。从原告提交的证据两份《房地产登记证明》可知，涉案房屋中的蓬江区棠下镇中心东泽村文虹里50号登记的权属人为第三人曹建劲，而蓬江区棠下镇中心东泽村文虹里49号登记的权属人为原告，但房屋所有权取得方式为2002年新建，故此属于原告与第三人婚姻关系存续期间取得的房屋，依法属于夫妻共同财产。故此，涉案房屋的所有权人是原告林健华和第三人曹建劲，原告无权单独主张被告向其返还涉案房屋。2、原告与第三人借离婚而恶意转移财产，其《离婚协议书》中第四条关于“坐落于江门市蓬江区棠下镇东泽村大口井的一栋四层楼房归女方所有，该房屋的使用权、房屋债权由女方负责”的约定应属无效。首先，从（2009）蓬法民一初字第248号民事判决可知，原告、第三人于2007年9月11日与被告签订转让协议，由原告与第三人转让涉案房屋给被告，购房款合计95万元，除部分以应支付工程款冲抵，余款支付现金解决。自2007年9月11日当天，至2008年6月10日期间，原告与第三人多次收取被告支付的购房款。故此，原告与第三人对于涉案房屋已向被告出售是明知的。第二，原告提交的证据《离婚协议书》显示：原告与第三人于2007年9月27日办理离婚登记，《离婚协议书》第四条约定“坐落于江门市蓬江区棠下镇东泽村大口井的一栋四层楼房归女方所有，该房屋的使用权、房屋债权由女方负责”。此时距离原告、第三人向被告出售涉案房屋仅半个月，原告、第三人通过协议离婚方式由第三人将夫妻共同财产全部转让给原告的约定，是恶意串通、损害他人利益的行为，依法属于无效。第三，从原告提交的证据两份《房地产登记证明》可知，涉案房屋于2007年2月7日办理了抵押登记，而《离婚协议书》签订时间为2007年9月27日，根据我国《担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定，第三人在未通知抵押权人的情况下擅自转让涉案房屋给原告的行为无效。3、原告、第三人未得到债权人同意的情况下擅自转移债务，债务承担行为无效，《离婚协议书》第四条约定“坐落于江门市蓬江区棠下镇东泽村大口井的一栋四层楼房归女方所有，该房屋的使用权、房屋债权由女方负责”的约定无效。4、原告提交的《公证书》中关于涉案房屋均不属于夫妻共同财产的约定无效。原告在离婚多年后，于2015年12月10日签订《协议书》约定婚姻关系存续期间取得的涉案蓬江区棠下镇中心东泽村文虹里49号、50号房屋“均不属于夫妻共同财产，归甲方（原告）所有”，该约定为恶意串通损害被告的利益，依法归于无效。综上，涉案的上述房屋由原告林健华和第三人曹建劲共有，原告无权单方主张被告向其返还涉案房屋，原告与第三人约定的涉案房屋及债务转让条款均为无效。请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。被告梁永双、黎月银提供的证据有：
一、《房地产权证》2份、《房地产他项权证》2份、《江门市房地产他项权注销申请书》2份、《不动产登记信息证明》2份，证明被告为原告及第三人偿还用涉案房屋作抵押的银行贷款以及涉案房屋于2016年4月28日被人民法院依法查封。
二、（2009）蓬法民一初字第248号民事判决书，证明判决生效后，原告及第三人没有履行判决书的义务。第三人曹建劲没有到庭，没有向本院提交书面陈述意见，也没有提交证据。
经审理查明，本案讼争的房屋坐落于江门市蓬江区棠下镇中心东泽村文虹里49号、50号，其中49号房屋登记在林健华名下，50号房屋登记在曹建劲名下。2007年9月11日，林健华、曹建劲与梁永双、黎月银签订《购房协议书》2份，约定林健华、曹建劲将上述房屋转让给梁永双、黎月银，楼房价款为95万元。后因涉案房屋的土地属于集体所有而无法办理房屋过户，梁永双、黎月银于2008年12月22日向法院提起诉讼，要求法院判令“1.确认原、被告楼房转让有效。2.如该楼房转让无效，请求被告返还购房款931748元和支付装修工程款126429.3元给原告。”该案经审理后认为，虽然梁永双、黎月银与林健华、曹建劲签订的购买协议是双方的真实意思表示，且梁永双、黎月银已按协议支付购房款给林健华、曹建劲，林健华、曹建劲也将楼房交付给梁永双、黎月银使用，并将有关房屋证书交付梁永双、黎月银，各自都履行权利义务，但由于涉案房屋因土地使用权归集体所有而无法办理过户，即该购房协议书因违反国家有关法律规定，至今无法转让登记，林健华、曹建劲与梁永双、黎月银签订的购房协议书属于无效合同，梁永双、黎月银要求确认楼房转让有效的请求，于法不合，应不予支持。本院遂于2009年6月22日作出（2009）蓬法民一初字第248号《民事判决书》，判决梁永双、黎月银与林健华、曹建劲于2007年9月11日签订的买卖坐落于“江门市蓬江区棠下镇中心东泽村文虹里49号、50号”房屋的《购房协议书》无效；林健华、曹建劲应支付所欠的工程款570816.3元及返还487361元给梁永双、黎月银。判决生效后，梁永双、黎月银向本院申请执行［（2010）蓬法执字第575号］，林健华、曹建劲至今未履行判决书确定的义务。目前涉案房屋由梁永双、黎月银占有使用。另查明，林健华、曹建劲于2007年9月27日登记离婚，协议约定涉案的上述房屋全部归林健华所有。2015年12月14日，林健华与曹建劲在江门市蓬江公证处签订《协议书》并办理公证，《协议书》载明“甲乙双方（林健华、曹建劲）原是夫妻关系，于一九九五年二月九日登记结婚，后于
二OO七年九月二十七日登记离婚，现就双方婚姻存续期间取得的坐落在江门市蓬江区棠下镇中心东泽村文虹里49号全部的房屋和江门市蓬江区棠下镇中心东泽村文虹里50号全部的房屋达成一致协议，具体内容如下：
一、上述财产均不属于夫妻共同财产，归甲方个人所有，与乙方无关；
二、双方对上述约定不再反悔。”再查明，本院在执行（2010）蓬法执字第575号案过程中，于2010年5月26日作出《执行裁定书》终结本次执行。2016年3月30日，梁永双、黎月银向本院申请恢复执行，本院根据梁永双、黎月银的申请，于2016年4月28日查封上述涉案房屋。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据审理查明认定的事实和依据，涉案房屋的所有权为林健华、曹建劲，因与梁永双、黎月银签订《购房协议书》而将涉案房屋交付给梁永双、黎月银，而《购房协议书》被本院判决无效后，梁永双、黎月银应当根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，将涉案房屋返还给林健华、曹建劲，没有返还，应承担返还房屋的义务。由于林健华、曹建劲在离婚时，双方协议涉案房屋全部归林健华所有，且其后在2015年12月14日再达成协议约定涉案不属于夫妻共同财产，归林健华个人所有，这是林健华与曹建劲对婚姻期间的财产的处理，依据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理”的规定，林健华与曹建劲在离婚时对涉案房屋权属所进行的分割应视为对权属进行了变更，产生了物权变动的效力，林健华基于夫妻关系的特殊性通过财产分割取得的权属应有别于一般不动产物权变动的形式，不宜过分强调必须登记公示才产生物权变动的后果。同时，涉案房屋的物权变动，并不影响涉案房屋的价值，从而并不影响梁永双、黎月银向林健华与曹建劲主张权利。因此，林健华要求梁永双、黎月银返还占有的涉案房屋，理由充分，本院予以支持。梁永双、黎月银的抗辩意见，理由不充分，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国婚姻法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，
判决如下：被告梁永双、黎月银应于本判决发生法律效力之日起三十日内将坐落于江门市蓬江区棠下镇中心东泽村文虹里49号、50号房屋返还给原告林健华管业。如果被告梁永双、黎月银未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告林健华支付迟延履行金。本案受理费13800元，由被告梁永双、黎月共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 李汉强
人民陪审员 刘驾滔
人民陪审员 叶长青
二〇一六年八月二十七日
书 记 员 谭京纶 来源：百度搜索“”