山东省东营市河口区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0503民初501号
原告：宋某某。
委托代理人：娄某某，山东益权律师事务所律师。
被告：中某某燃气有限公司，住东营市河口区康苑街8号。
法定代表人：姚某某，董事长。
委托代理人：孙某某，中某某燃气有限公司职工。
委托代理人：翁某某，中某某燃气有限公司职工。
委托代理人：鞠某某，中某某燃气有限公司职工。
委托代理人：李某，中某某燃气有限公司职工。
原告宋某某诉被告中某某燃气有限公司（以下简称“某某燃气公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，在适用简易程序审理过程中，因案情复杂，遂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋某某及其委托代理人娄某某到庭参加诉讼。被告某某燃气公司的委托代理人孙某某、翁某某到庭参加第一次庭审，后被告某某燃气公司解除了对孙某某、翁某某的委托，其后委托的委托代理人鞠某某、李某到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年2月23日，原告与东营市金泰天然气技术有限公司（以下简称“金泰公司”）签订房屋租赁合同一份，合同约定原告将其位于河口经济技术开发区的房屋及其附属设施租赁给金泰公司用作办公场所，租期自2013年3月1日至2018年2月28日，年租金90000元，每年3月1日前结清下一年度租金，逾期支付按每日千分之五支付违约金。2015年4月份，金泰公司与被告某某燃气公司进行战略重组后，原告、被告、金泰公司三方就涉案房屋租赁合同达成补充协议。根据补充协议，金泰公司将租赁合同权利义务概括转让给被告某某燃气公司，被告某某燃气公司按补充协议如约向原告支付了应由其负担的2015年4月21日至2016年2月28日前的租金，但自2016年3月1日以来，被告迟迟不向原告支付2016年3月1日至2017年2月28日期间的租金，经原告多次催要，至今未付。故诉至法院，请求法院依法判令被告支付2016年3月1日至2017年2月28日期间的租金90000元，自2016年3月1日起至实际付清之日止每天支付违约金450元并承担本案诉讼费用。
被告辩称，原、被告与金泰公司签订的《办公楼房屋租赁协议之补充协议》并未创设新的法律关系，原告的合同相对人为金泰公司，某某燃气公司不是本案的适格被告；被告已向原告发出了《关于不再租赁办公楼房屋的告知函》，明确告知原告自2016年2月2日解除签署的《办公楼房屋租赁协议之补充协议》，自即日不再履行该补充协议；补充协议约定的违约金过高，应以银行同期存款利率为限。原告在庭审中提交了如下证据：
一、被告某某燃气公司广核鑫函【2016】3号《关于不再租赁办公楼房屋的告知函》、原告于2016年3月23日《关于中某某燃气有限公司广核鑫函【2016】3号告知函的复函》，证明被告的抗辩主张不成立，无论是被告还是原告，都认可双方存在租赁合同关系，同时也可以证明，涉案的几份房屋租赁合同以及补充协议的内容确定了涉案房屋租赁合同关系属于金泰公司将与原告之间的房屋租赁合同概括转让给了被告，被告是本案适格主体。经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为告知函并不必然表示被告认可双方之间的房屋租赁关系，仅因为被告附有指定支付义务，因不再支付所发出的一个告知函。另外，该份证据也表明被告已在2016年2月2日通知原告不再继续履行补充协议，原告的复函予以认可。
二、2013年2月23日的《房屋租用合同》（复印件）、2014年12月31日的《房屋租用合同》（复印件）、《办公楼房屋租赁协议之补充协议》（复印件）、《银行卡客户交易查询打印》（复印件）各一份，证明原告于2013年2月23日与金泰公司签订了房屋租赁合同，合同约定原告将其位于河口经济技术开发区的房屋及其附属设施租赁给金泰公司作办公场所，租期自2013年3月1日起至2018年2月28日，年租金9万元，每年3月1日前结清下一年度租金，逾期支付，按每日千分之五支付违约金；2014年12月31日金泰公司与被告签订了房屋租用合同，约定金泰公司将其租用的房屋转租给被告，并征得了原告的同意；2015年4月份原、被告与金泰公司三方签订了《办公楼房屋租赁协议之补充协议》，根据补充协议，金泰公司自2015年4月21日起将与原告签订的房屋租赁合同权利义务概括转让给被告，由被告向原告支付自2015年4月21日之后的租金。被告按照补充协议约定于2015年9月14日向原告支付了合同转让后的2015年4月21日至2016年2月28日的租金77500元。经质证，被告对证据的真实性无异议，对其他证明目的没有异议，但认为补充协议不能证明将该案房屋转让给被告。被告在庭审中提交了如下证据：
一、《办公楼房屋租赁协议之补充协议》（复印件）一份，证明被告仅为涉案房屋的转承租人，合同明确约定，原先签订的2013年2月23日原告宋某某与金泰公司签订的合同以及2014年12月31日金泰公司与被告签订的合同继续履行，被告仅附有依据该协议指定支付的义务，与原告宋某某之间不存在租赁合同法律关系。经质证，原告对证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为补充协议清楚的注明被告是承租方，合同的所有条款都不能得出金泰公司指定被告履行，特别是合同有关房屋租赁事宜补充的部分，明确约定了各方原则同意继续执行2013年2月23日原告与金泰公司签订的合同以及2014年12月31日金泰公司与被告签订的合同，这两个合同的内容是继续履行且明确自2015年4月21日之后的租赁费由被告向原告支付，这就清楚的表明合同权利义务转让的时间是2015年4月21日，即2015年4月21日前金泰公司与被告是转租关系，之后是合同权利义务概括转让的关系。
二、中国邮政EMS投递记录一份，证明被告于2016年3月22日向原告发出《关于不再租赁办公楼房屋的告知函》，且原告已收到该函。经质证，原告对收到被告发出过该告知函没有异议，但认为原告在收到该告知函第一时间就进行了回复，明确表示不同意解除合同。该告知函只能证明被告曾经向原告发出解除合同的要约，并不能证明原告接受了该要约。特别是原告随后的起诉，足以证明原告对被告的该要约是不接受的。分析原、被告提交的证据，因双方对2013年2月23日的《房屋租用合同》（复印件）、2014年12月31日的《房屋租用合同》（复印件）、《办公楼房屋租赁协议之补充协议》（复印件）、被告某某燃气公司广核鑫函【2016】3号《关于不再租赁办公楼房屋的告知函》、《关于中某某燃气有限公司广核鑫函【2016】3号告知函的复函》的真实性均无异议，故对上述证据予以采信。
经审理查明，原告宋某某于2013年2月23日与金泰公司签订了《房屋租用合同》，合同约定：原告将其位于河口经济开发区商业服务区内、海盛路以西、河庆路以南、康苑小区路北的一处商用楼房带院整体出租给金泰公司，租赁期限暂定五年，自2013年3月1日至2018年2月28日止。年租金9万元，一年一交，即每年的3月1日前一次结清下一年份的租金。在承租期内，金泰公司不得擅自转移房屋使用权（包括整体转包、转租）。约定的解除合同条件为：1、符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同的；2、因不可抗力致使租赁合同无法执行必须解除合同条款的；3、经当事人双方协商一致的。同时约定双方不得擅自解除合同或不履行合同条款，除法律规定外，任何一方因变更或解除合同，使另一方遭受损失，应当由责任方负责赔偿。双方对违约责任的约定为双方需按合同约定履行合同条款，签完合同金泰公司付清一年租金后，原告宋某某向金泰公司交付房屋使用权。金泰公司保证每年按约定时限交付租金，否则，每逾期一日向原告宋某某交付年租金额千分之五的违约金。金泰公司于2014年12月31日与被告某某燃气公司签订了《房屋租用合同》，该合同内容除租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日止外，其余内容与原告宋某某与金泰公司签订的《房屋租用合同》主要内容一致。后原告宋某某（甲方）、金泰公司（乙方）、被告某某燃气公司（丙方）三方签订了《办公楼房屋租赁协议之补充协议》，该协议的内容为：鉴于：1、2013年2月23日，甲方与乙方签署《房屋租赁（用）合同》，双方就租赁河口经济开发区商业服务区内、海盛路以西、河庆路以南、康苑小区路以北的一处商用楼房带院整体（以下简称“租赁房屋”）出租达成一致，租期暂定为5年，自2013年3月1日起至2018年2月28日止。2、2014年12月31日，经甲方同意，乙方与丙方签署《房屋租赁（用）合同》，乙方将租赁房屋出租丙方，租期暂定2年，自2015年3月1日至2017年12月31日止。3、现各方就租赁房屋出租费用、租期等事宜进行协商，达成一致，签署补充协议。经各方友好协商，各方就房屋租赁事宜补充如下：1、各方原则上同意继续执行2013年2月23日甲方与乙方签署的《房屋租赁（用）合同》及2014年12月31日乙方与丙方签署的《房屋租赁（用）合同》。2、租赁费租赁房屋租赁费为9万元/年，不含税费，税费由承租方承担，甲方协助办理税票。3、租赁费支付2015年4月21日之前租赁期的费用由乙方向甲方支付，按照每年360天计算；2015年4月21日之后租赁期的费用由丙方向甲方支付，按照每年360天计算。4、其他事项1）若租期有调整，一方应提前3个月通知另一方，有关事项协商解决；2）本补充协议与上述两个《房屋租赁（用）合同》具有同等效力；3）租赁房屋中厨房内固定设备及设施属甲方所有，以清点为准；4）其他具体事宜，双方另行协商；5）本协议一式三份，各方各执一份。甲、乙、丙三方签字盖章。协议签订后，被告某某燃气公司于2015年9月14日向原告支付了合同转让后的2015年4月21日至2016年2月28日期间的租金77500元，且该期间涉案房屋由被告某某燃气公司占有使用。被告某某燃气公司于2016年3月22日向原告发出了广核鑫函【2016】3号《关于不再租赁办公楼房屋的告知函》，该告知函的内容为：致：宋某某我公司与贵方、东营市金泰天然气技术有限公司于2015年9月6日在原《房屋租用合同》的基础上签订了《办公楼房屋租赁协议之补充协议》（以下简称“补充协议”）。依据《房屋租用合同》规定，租期自2013年3月1日起，暂定为5年，补充协议第四条第一款约定：“若租期有调整，一方应提前3个月通知另一方，有关事项协商解决”，我公司已于2016年2月2日电话通知贵方终止办公楼房屋租赁一事，截止目前，双方已经协商3次以上，现我公司特通知如下：1、自2016年2月2日起解除签署的《办公楼房屋租赁协议之补充协议》；2、贵方在收到本函5日内，前往公司办理办公楼房屋及设施的交接及结算，逾期交接，我公司将不再照看该租赁房屋，因无人照看可能引起的损失由贵方承担。原告宋某某于2016年3月23日对被告进行了回复，内容为：中某某燃气有限公司：你公司广核鑫函【2016】第3号函收悉，你公司提出调整房屋租赁合同所约定的租赁期限一事，你方虽然多次提出调整意向，但我方作为合同一方始终不同意你们的要求，并且多次明确的向你方阐明我方不同意调整租赁期限，希望你公司能够本着重合同守信誉的经营原则继续履行合同义务，按时足额向我方支付2016年3月1日至2017年2月28日期间租金的意见。现因你公司违反合同约定，逾期支付下一期租金已构成违约，我方已经于近日向河口区法院提起诉讼，不日你方将会收到法院传票，在此一并告知。复函人：宋某某2016年3月23日。原告宋某某于2016年3月23日向我院提起诉讼，请求法院依法判令被告支付2016年3月1日至2017年2月28日期间的租金9万元并自2016年3月1日起至实际付清日止每天支付违约金450元，诉讼费由被告负担。另查明，被告某某燃气公司原名东营鑫达能源投资有限公司。被告某某燃气公司无证据证明原、被告双方有法定解除合同的事由，被告也无证据证明现已将涉案房屋交还给原告。上述事实，由原、被告陈述，原、被告所举证据及庭审笔录在案为证。
本院认为，原告宋某某与金泰公司签订的《房屋租用合同》、金泰公司与被告某某燃气公司签订的《房屋租用合同》及原告宋某某、被告某某燃气公司、金泰公司签订的《办公楼房屋租赁协议之补充协议》均是当事人真实意思表示，且该意思表示不违反法律规定，合法有效。原告宋某某、被告某某燃气公司、金泰公司签订的《办公楼房屋租赁协议之补充协议》明确约定原则上同意继续执行2013年2月23日及2014年12月31日所签署的《房屋租用合同》，对租赁期限进行了明确，即自2015年3月1日始至2017年12月31日止，租金交付也明确约定自2015年4月21日后的租赁费由被告某某燃气公司支付，被告某某燃气公司也已银行转账的方式向原告支付了2015年4月21日至2016年2月28日期间的租金，故对被告辩称其主体不适格的辩解不予采信，被告某某燃气公司是本案适格主体。被告关于其“已向原告发出了《关于不再租赁办公楼房屋的告知函》，明确告知原告自2016年2月2日解除签署的《办公楼房屋租赁协议之补充协议》，自即之日不再履行该补充协议”的辩解，该补充协议也明确约定了“若租期有调整，一方应提前3个月通知另一方，有关事项协商解决”，本案中，被告向原告发出该函后，原告回函明确明示不同意解除双方签订的合同，要求双方继续履行，原告也已起诉的方式要求继续履行合同，所以双方并没有就租期调整达成一致意见，应继续履行该补充协议，故对被告的辩解不予采信。被告某某燃气公司无证据证明原、被告双方有法定解除合同的事由，被告也无证据证明现已将涉案房屋交还给原告，故被告应按约定支付给原告自2016年3月1日至2017年2月28日期间的租金9万元。被告关于“补充协议约定的违约金过高，应以银行同期存款利率为限”的辩解，因约定的逾期付款违约金为“每逾期一日向甲方（原告）交付年租金额千分之五的违约金”，按合同所约定的一年按360天计算，年违约金比率为1800‰，明显过高，应予调整，故对被告的该项辩解予以采信。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成的经济损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，故对原告所主张的要求被告自2016年3月1日起至实际付清之日止每天支付违约金450元的诉讼请求予以调整，即以不高于所造成的经济损失的30%为限。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，
判决如下：
一、被告中某某燃气有限公司于本判决生效后次日内支付给原告宋某某2016年3月1日起至2017年2月28日止的租金90000元。
二、被告中某某燃气有限公司于本判决生效后次日内支付给原告宋某某逾期付款违约金（自2016年3月1日起至判决履行之日止以9万元为本金，按日5‰计算，以不超过造成的经济损失的30%为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2307元，由被告中某某燃气有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 王 刚
审 判 员 张卫青
人民陪审员 胡成勇
二〇一六年八月二十七日
书 记 员 邵玉新 关注微信公众号“”