杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0102民初2760号
原告：胡卫民，女，1960年6月15日出生，汉族，杭曼科技（杭州）有限公司监事，住浙江省杭州市上城区。
委托诉讼代理人：单立平，浙江五联律师事务所律师。
被告：长兴金地置业有限公司，住所地：浙江省长兴县夹浦镇环沉村。
法定代表人：金国洪，董事长。
委托诉讼代理人：屠长明，系被告公司员工。
原告胡卫民与被告长兴金地置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月17日公开开庭进行了审理。原告胡卫民的委托诉讼代理人单立平、被告长兴金地置业有限公司的委托诉讼代理人屠长明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡卫民向本院提出诉讼请求：1.判令被告长兴金地置业有限公司立即偿还原告借款本��469574元；2.判令被告立即支付原告违约金152219元（按年利率24%计算，自2015年2月17日起暂算至2016年6月25日，之后的违约金要求计算至判决生效时止）；3.判令被告立即支付原告为提起本案诉讼支付的保全担保保险费975元；4.若被告未能履行上述义务，判令原告有权申请法院拍卖被告开发的坐落于长兴县夹浦镇浙北轻纺大厦701、702、703、704、801、802、803、804、903、904、1401、1403、1901、1902、1903、1904、2001、2002、2003、2004、2101、2102、2103、2104、2201、2202、2203、2204、2301、2302、2303、2304号房屋，就所得款项优先受偿；5.判令被告承担本案全部诉讼、保全费用。事实和理由：2014年8月，被告长兴金地置业有限公司因开发夹浦镇浙北轻纺大厦、夹浦镇滨湖景苑等商品房导致资金紧张，为此欲向原告寻求资金上的帮助。为保证原告出借资金的安全，双方协商一致，同意通过签订商品房买卖合同、办理网签备案手续，并签订商品回购合同的方式操作借款事宜。2014年8月18日，原、被告签订商品房买卖合同三十二份。为保证原告借款安全，被告为原告办理了上述合同项下房屋（具体为夹浦镇浙北轻纺大厦701、702、703、704、801、802、803、804、903、904、1401、1403、1901、1902、1903、1904、2001、2002、2003、2004、2101、2102、2103、2104、2201、2202、2203、2204、2301、2302、2303、2304号房屋）的网签备案工作。同日，原、被告又签订商品回购合同一份，约定：在签订商品回购合同后6个月内，被告有权回购三十二份合同项下商品房；被告需在签订该合同之日支付回购保证金1054707元；同时分七笔支付回购款，分别于2014年8月18日、同年9月18日、同年10月18日、同年11月18日、同年12月18日、2015年1月18日支付回购款各8452.33元，于2015年2月17日支付回购款469574元；上述款项打入案��人黄丽萍杭州银行账户；被告逾期支付回购款超过15日的，按未付部分回购款的30%每日向原告支付违约金；合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向原告所在地人民法院起诉。上述合同签订后，原告即将本案的469574元与（2016）浙0102民初2758号案件的10000000元合计10469574元款项打入被告账号，被告出具了收款收据。鉴于被告尚需以回购保证金的形式支付原告1054707元，与三十二份商品房买卖合同项下所谓的剩余购房款相互冲抵，故双方均不再另行支付，并相互出具了收款收据。被告按约自行或委托案外人长兴春景建材有限公司分别于2014年8月18日、同年9月19日、同年10月16日、同年11月18日、同年12月17日、2015年1月23日将前六笔回购款（利息）支付原告指定账户，后因资金问题未继续支付。原告认为，原、被告之间约定通过签订商品房买卖合同和商品回购合同的方式来出借资金，双方实质上系民间借贷关系。合同签订后，被告也按约支付了前几个月的利息，后因资金问题未按约支付本息。而被告在签订商品房买卖合同后，也为原告办理了网签备案手续，其目的系通过网签备案方式，保证原告出借资金的安全，故双方之间形成了非典型担保关系，原告对商品房买卖合同项下房屋拍卖变卖后价款享有优先受偿权。故原告诉至法院，请求判如所请。被告长兴金地置业有限公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为原告主张的违约金过高，请求予以减免；保险费由法院依法判决；原、被告之间的法律关系由法院依法认定。对于当事人双方没有争议的以下事实，本院予以确认：2014年8月18日，原告胡卫民（××）与被告长兴金地置业有限公司（××）签订了商品房买卖合同三十二份，买卖标的分别为坐落于夹浦镇环沉村的浙北轻纺大厦701、702、703、704、801、802、803、804、903、904、1401、1403、1901、1902、1903、1904、2001、2002、2003、2004、2101、2102、2103、2104、2201、2202、2203、2204、2301、2302、2303、2304号房屋，建筑总面积7755.24平方米，房屋总价33985222元；第一期房款合计10469590元，于2014年8月18日前支付；第二期房款由双方另行约定付款方式。同日，原、被告又签订了商品回购合同两份，约定了鉴于原、被告于2014年8月18日签订了三十二份商品房买卖合同，原告已经全额支付了购房款的情况下，原告同意被告有权在本合同签订后6个月内以33540926元、1574994.98元回购商品房买卖合同项下所涉房屋；其中就1574994.98元，在合同签订之日，被告向原告支付回购保证金1054707元；被告分别于2014年8月18日、同年9月18日、同年10月18日、同年11月18日、同年12月18日、2015年1月18日向原告支付第一至六笔回购款各8452.33元（469574元×1.8%），于2015年2月17日向原告支付第七笔回购款469574元；被告未按约定支付回购款的，逾期15日内，按未付部分回购款的3‰每日向原告支付违约金；逾期超过15日，则按未付部分回购款的30%每日向原告支付违约金；如果被告按时支付回购款的，其有权按已支付的回购款抵充相应的购房款，并解除双方签署的有关商品房买卖合同，原告不得以任何理由拒绝回购；任何一方违约，守约方向违约方主张权利所发生的一切费用（包括但不限于律师费等）均由违约方承担等事项。双方在长兴县住房和城乡建设局办理了上述商品房预售合同备案登记。同日，被告通过银行转账方式向原告指定账户交付8452.33元；原告又通过银行转账方式向被告交付10469574元，其中包括本案所涉469574元及（2016）浙0102民初2758号案件所涉10000000元。被告向原告出具收据两份，款项内容分别为房款23515633元、房款10469574元。后被告委托案外人长兴春景建材有限公司分别于2014年9月19日、同年10月16日、同年11月18日、同年12月17日、2015年1月23日向原告交付各8452.33元。之后的款项被告未予支付，故原告诉至本院，并为此支付保全担保保险费975元。
本院认为，本案的争议焦点为原、被告之间的民事法律关系。虽然原、被告之间并未签订借款合同等明确借贷关系的证据，但法律关系的界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。本案中，首先，原、被告在签订三十二份商品房买卖合同的同日，即签订关于该32套房屋的商品回购合同，约定被告有权在6个月内回购房屋，双方的行为不符合商品房交易惯例。其次，根据商品回购合同，被告在扣除回购保证金后���际收到原告款项469574元，却要在6个月内支付原告520287.98元回购所售房屋，被告的行为表明，其与原告签订商品房买卖合同的目的是从原告处融资借款469574元，而非出售房屋；而原告亦明确其签订商品房买卖合同的目的是为了保证出借资金之安全，由此可见双方并未达成房屋买卖的合意。再次，商品回购合同约定的按月支付的前六笔回购款，与原告主张的双方是借贷关系约定的1.8%的月利率相吻合；最后一笔回购款，则与原告主张的本金469574元相吻合。综上，原告向被告交付469574元并收取利息的行为，表明双方之间已就借贷达成合意，且原告已经履行了出借义务，故原、被告之间应认定成立民间借贷法律关系。关于原告要求被告归还借款本金，并支付违约金的主张，
本院认为，原、被告之间的民间借贷关系事实清楚、证据充分，被告逾期未还款的行为��违约行为，依法应当承担借款的偿还责任及相应的违约责任。但原告的计算方法有误，本院根据查明预扣利息的事实，结合原告主张的计算方式，酌情作如下调整：1、关于借款本金，被告在原告向其交付469574元借款当日即向原告支付了一个月利息8452.33元，视为预付利息，应在本金中扣除，故原告实际出借的本金为461121.67元（469574元－8452.33元）。2、关于利息，应以本金461121.67元为基数，按年利率21.6%自2014年8月18日起计算至2015年2月17日止为50631.16元。由于第一次预付利息已抵扣本金，故原告实际收到的利息为42261.65元，被告尚欠原告利息8369.51元（50631.16元－42261.65元）。3、关于违约金，本院酌定自2015年2月18日起算至判决生效之日，以461121.67元为基数，按年利率24%计算，暂算至2016年6月25日为151862.74元。综上，鉴于预付利息已抵扣本金，本院将原告主张的借款本息统一进行调整，故被告应偿付原告借款本息合计469491.18元（461121.67元＋8369.51元），支付2015年2月18日至2016年6月25日的违约金151862.74元，并应支付自2016年6月26日起至判决生效之日止的违约金（以本金461121.67元为基数，按年利率24%计算）。关于原告要求被告支付保全担保保险费的主张，
本院认为，原告已经提交了保单及相应的保险费发票，且原、被告于商品回购合同中明确约定，任何一方违约，守约方向违约方主张权利所发生的一切费用均由违约方承担，故原告要求被告承担保全担保保险费975元，符合双方的约定，本院予以支持。关于原告要求就案涉32套房屋优先受偿的主张，
本院认为，被告从原告处取得469574元的真实意思是融资借款，与原告签订三十二份商品房买卖合同的目的是为了担保债务的履行。鉴于双方未就商品房买卖合同办理抵押���记，不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订商品房买卖合同并办理预售合同备案登记的行为应认定为非典型性的担保方式。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。故若被告不履行本案生效判决确定的金钱债务，原告可以通过申请拍卖该32套房屋的方式以实现债权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第二十四条第二款、第二十七条、第三十条之规定，
判决如下：
一、被告长兴金地置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告胡卫民借款本息469491.18元。
二、被告长兴金地置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡卫民2015年2月18日至2016年6月25日的违约金151862.74元，并应支付自2016年6月26日起至判决生效之日止的违约金（以本金461121.67元为基数，按年利率24%计算）。
三、被告长兴金地置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡卫民保全担保保险费975元。
四、若被告长兴金地置业有限公司不履行第一至三项判决确定的款项支付义务，原告胡卫民可以申请拍卖商品房买卖合同标的物（即坐落于长兴县夹浦镇环沉村的浙北轻纺大厦701、702、703、704、801、802、803、804、903、904、1401、1403、1901、1902、1903、1904、2001、2002���2003、2004、2101、2102、2103、2104、2201、2202、2203、2204、2301、2302、2303、2304号房屋），以偿还债务。
五、驳回原告胡卫民的其他诉讼请求。如果被告长兴金地置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费10028元，减半收取5014元，财产保全申请费5000元，均由被告长兴金地置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
代理
审判员 陶舒雯二〇一六年��月二十七日
书 记 员 朱 琦（以下为空白页） 来自