上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初3906号原告上某某，住所地上海市嘉定区。法定代表人费某，总经理。委托代理人陈烨。被告苏某某，男，1977年9月28日生，汉族，住福建省。
原告上某某与被告苏某某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈烨到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年6月15日签订《上海市商品房预售合同》，约定被告购买原告位于上海市嘉定区XX路XXX弄XXX号XXX室的房屋，总价款为人民币1,826,344元，2011年6月15日前支付首期房款人民币556,344元，2011年7月15日前支付剩余房款127万元。合同约定如被告擅自要求解除合同，应向原告支付合同总价20%的违约金。合同生效后，被告仅支付原告房款556,344元，仍欠房款127万元。原告多次联系并书面告知被告，要求被告付款，但均未果。现要求：
一、依法判令解除原、被告之间的《上海市商品房预售合同》；
二、判令被告立即支付原告解约违约金365,268.8元(此款在被告已付购房款中直接扣除)。被告未作答辩。
经审理查明，2011年6月23日原、被告签订一份《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买位于上海市嘉定区XX路789弄《某某名邸》8号1201室房屋(以下称系争房屋)，总房价为人民币1,826,344元，建筑面积为122.26平方米。付款方式和期限：被告应于2011年6月15日前支付首期房款人民币556,344元，被告应于2011年7月15日前支付剩余房价款127万元(按揭)。合同约定，如被告未按本合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，超过90天，原告有权单方面解除本合同，被告应当赔偿原告总房款的5%损失。另外，合同还约定原告依据本合同单方面解除本合同的，被告应依照原告通知办理解除合同及注销预告登记的相应手续，如逾期办理，每逾期一天，按总房价5‰向原告支付违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，被告按约支付原告首期房款人民币556,344元，此后未再支付剩余房款。2014年11月26日原告发给被告催告函，要求被告支付剩余房款人民币127万元，但被告仍未支付。2015年11月6日原告发函给被告，要求解除合同并支付违约金。2016年3月原告向本院起诉。审理中，原告表示其发给被告的解除合同通知函被邮寄退回。违约金除按合同约定以总房价的5%计算外，另按照每日千分之五，自2015年11月17日开始，按总房价共主张30天，合计为365,268.8元。另表示其收取的房款可在本案中一并处理。因被告下落不明，本院公告向被告送达起诉状副本及开庭传票，被告无正当理由未到庭。庭审中，原告要求在解除合同时，一并注销预告登记和备案手续。上述事实，有《上海市商品房预售合同》，催告函、解除合同通知书及当事人庭审笔录为证。事实清楚，证据充分。
本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。因被告在支付原告首期房款后，一直未支付剩余房款，已超过90天，按照合同约定，原告有权解除合同。故原告要求解除与被告签订的《上海市商品房预售合同》的诉请应予支持。虽然原告在起诉前已发通知函给被告，告知被告解除合同，但该通知函已被邮局退回，因此合同解除的时间仍应以被告收到本院公告送达的原告起诉状副本之日即2016年7月14日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。由于被告违约，按照合同约定，被告应承担总房价的5%作为违约金。另外，原告按照补充条款的约定，向被告主张的一个月逾期配合办理解除合同义务的违约金，按每日千分之五计算，但该标准约定过高，本院酌情予以调整为每日万分之五，按总房价计算一个月，即27,395.16元。加上解除合同违约金91,317.2元，合计违约金为人民币118,712.36元，由被告支付原告。同时原告将收取的房款556,344元返还被告。审理中，被告经传票传唤无正当理由未到庭，系无视法律的行为，应视为其放弃答辩、质证和举证的权利，并承担相应的法律责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、确认原告上某某与被告苏某某签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年7月14日解除；
二、被告苏某某应于本判决生效后十日内协助原告上某某办理上海市嘉定区XX路789弄《绿地昌吉名邸》8号1201室房屋的预告登记及备案的撤销手续；
三、被告苏某某应于本判决生效后十日内给付原告上某某违约金人民币118,712.36元；
四、原告上某某应于本判决生效后十日内返还被告苏某某购房款人民币556,344元。负有金钱给付义务的当事人
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,779元，由被告负担(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 岳 华
审 判 员 张开红
人民陪审员 朱世瑛
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 邵文菁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注微信公众号“”