江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣01民初74号
原告：宋超，男，1989年出生，汉族，住南昌市进贤县民和镇。
委托代理人：芦朝瑞，江西英华律师事务所律师。
被告：进贤西湖房地产开发有限公司，住所地：南昌市进贤县。
法定代表人：杨东城，系该公司总经理。
原告宋超与被告进贤西湖房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，于2016年2月19日向本院起诉。本院受理后依法适用普通程序于2016年7月4日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告宋超向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告宋超与被告进贤西湖房地产开发有限公司所签订的《投资合作清算协议书》合法有效；2、请求依法确认原告宋超与被告进贤西湖房地产开发有限公司就中山华府8#、9#、10#三栋楼122套房产（详见附件）买卖关系合法有效，并依法判令被告进贤西湖房地产开发有限公司为原告宋超办理上述122套房产销售合同的预售备案手续。事实和理由：2012年12月6日，原告宋超与被告进贤西湖房地产开发有限公司签订一份投资合作协议，主要约定：1、被告进贤西湖房地产开发有限公司将其坐落在进贤县城中山大道经西进行开发的住宅房（土地编号JDY1045）中山华府与原告宋超合作开发；2、原告宋超与被告进贤西湖房地产开发有限公司合作开发范围只是中山华府项目规划图中的8#、9#、10#三栋楼，总建筑面积23812.26平方米；3、原告宋超就上述三栋楼应交给被告进贤西湖房地产开发有限公司的全部投资款共计35004022元；4、被告进贤西湖房地产开发有限公司在收到原告宋超的全部投资款后，上述三栋楼交给原告宋超进行工程建设，并由原告宋超或委托第三方以被告进贤西湖房地产开发有限公司名义售卖，但售卖款项在扣除合同约定的管理费后归原告宋超所有；5、被告进贤西湖房地产开发有限公司对原告宋超投资的8#、9#、10#三栋楼的电梯、消防等设施进行安装和报批。投资合作协议签订后，因被告进贤西湖房地产开发有限公司未按约完成电梯、水电、燃气及消防设施的建设安装，导致双方合作项目中山华府8#、9#、10#三栋无法交付使用，为此，原告宋超与被告进贤西湖房地产开发有限公司经协商同意解除《投资合作协议》并签订了《投资合作清算协议书》，其中双方约定“鉴于甲方（原告）承担合作项目的全部投资款项，甲、乙（被告）双方同意上述售房款及资产处置后的收益归甲方享有，……甲、乙双方同意甲方按双方确认的市场价格62358576元购买本协议第四条约定的122套预售房产……由乙方办理房产预售备案手续及办理房屋权属证”，合同签订后，被告进贤西湖房地产开发有限公司严重违反合同约定，拒不为原告宋超办理清算协议约定的122套预售房产的备案手续，严重侵害了原告宋超的合法权益。为此，特提起诉讼，请求法院判决如诉请。
被告进贤西湖房地产开发有限公司答辩称，原告宋超诉请属实，因我公司目前经营出现困难，且我公司公章已主动上交由政府监管，我公司无法为原告办理清算协议约定的122套预售房产的备案手续。原告宋超为证明自己的主张，向本院提供如下证据：证据一：投资合作协议一份，证明内容为，原、被告于2012年12月6日签订《投资合作协议》，约定合作投资兴建中山华府项目8#、9#、10#楼，其中双方约定由原告宋超承担项目的投资款、工程建设费用，除去成本外的一切收益归原告宋超所得。证据二：付款凭证及部分工程建设款支付凭证，共计6张转款凭证、13张收据。具体：（1）收据及银行转款凭证各一张，证明2012年12月6日由原告宋超的嫂子樊华琴300万元通过中国银行转给被告原法人代表黄咏华；（2）收据及银行转款凭证各一张，证明2012年12月10日由原告宋超的嫂子樊华琴通过南昌银行转账700万元；（3）12月26日的500万元收据及12月24日银行转款凭证各一张，证明原告宋超给被告转款共计500万元；（4）收据及银行转款凭证各一张，证明2013年元月6号樊华琴转账400万元给被告的原法人代表黄咏华；（5）收据一张：证明2013年元月5号原告宋超转款100万元；（6）2013年2月17日的46万元收据一张，证明被告从原告宋超的应得的购房款中直接扣除了投资款；（7）2013年8月19日的收据一张，是抵扣款共计56957元；（8）2013年8月19日的收据一张，是抵扣款8277元；（9）2013年11月15日的收据一张，证明该319150元系建安税，是施工单位是挂靠在中宇建筑公司，也是被告统一安排的，交建安税是由原告宋超来交，被告应该给原告开票直接抵扣；（10）2014年3月5日的500万元收据一张，2014年3月10日的付款凭证一份，证明按照原来投资合同约定这500万元原告宋超不需要支付，因为被告当时资金紧张，被告要求原告宋超提前支付，因此原告先行支付了款项；（11）2014年7月7日支付的1294.1435万元收据一张，证明该款项是8#、9#、10#楼的预售证出来之后，双方进行了算账，按照合同约定原告要支付剩余的投资款，根据双方记录得出的1294.1435万元，系抵扣后原告宋超需要支付给被告的金额，已经从原告宋超应收购房款中予以抵扣；（12）2014年7月7日支付的4912654.00元的收据，系抵扣后计算出的原告宋超的投资款；（13）2014年7月20日支付793958元的收据一张，是9号楼的建安税。以上共计收据13份，金额44492431元。证据三：投资合作清算协议书，证明内容为，１、因被告未安装电梯、水电、燃气等及消防设施未完成，原、被告双方同意解除投资合作协议并对项目进行了清算，原、被告双方就项目的资产及债权债务分配均作出了明确约定；２、原、被告双方同意由原告宋超购买系争的中山华府项目8#、9#、10#楼122套房产，被告承诺于清算协议签订日起一个月内办理预售备案手续。证据四：房屋建设工程规划许可证、房屋预售许可证、房屋施工许可证各一份，证明内容为诉争房产符合预售备案手续。被告进贤西湖房地产开发有限公司对原告宋超的证据一至证据四的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。被告进贤西湖房地产开发有限公司未举证。本院
经审理查明，2012年12月6日，原告宋超与被告进贤西湖房地产开发有限公司签订一份《投资合作协议》，主要内容约定：1、被告进贤西湖房地产开发有限公司将其坐落在进贤县城中山大道经西合法进行开发的住宅房（土地编号JDY1045）中山华府与原告宋超合作开发；2、原告宋超与被告进贤西湖房地产开发有限公司合作开发范围只是中山华府项目规划图中的8#、9#、10#三栋楼，总建筑面积23812.26平方米；3、原告宋超就上述三栋楼应交给被告进贤西湖房地产开发有限公司的全部投资款共计35004022元；4、被告进贤西湖房地产开发有限公司在收到原告宋超的全部投资款后，上述三栋楼交给原告宋超进行工程建设，并由原告宋超或委托第三方以被告进贤西湖房地产开发有限公司名义售卖，但售卖款项在扣除合同约定的管理费后归原告宋超所有；5、被告进贤西湖房地产开发有限公司对原告宋超投资的8#、9#、10#三栋楼的电梯、消防等设施进行安装和报批。投资合作协议签订后，原告宋超依约进行了投资，期后因被告进贤西湖房地产开发有限公司未按约完成电梯、水电、燃气及消防设施的建设安装，导致双方合作项目中山华府8#、9#、10#三栋楼无法交付使用。2016年5月19日，原告宋超（以下简称甲方）与被告进贤西湖房地产开发有限公司（以下简称乙方）签订一份《投资合作清算协议》，主要内容为，甲乙双方于2012年12月6日签订《投资合作协议》，约定由甲、乙双方合作投资兴建中山华府项目8#、9#、10#三栋楼，现该三栋楼主体已完工，并已办理预售许可证。现因乙方未安装电梯、水电、燃气等及消防设施未完成，导致上述三栋楼无法交付使用。甲、乙双方经协商同意解除《投资合作协议》，并就相关清算事宜达成如下协议：
一、根据《投资合作协议》第2条之约定，甲、乙双方再次确认双方合作范围为中山华府项目8#、9#、10#三栋楼的投资开发，中山华府项目的其他兴建建筑及乙方其他经营行为（包括但不限于借贷及对外担保行为）与双方合作项目无关，与甲方不存在任何的权利义务关系。
二、甲、乙双方确认在合作过程中，甲方已按《投资合作协议》第4条之约定承担了中山华府项目8#、9#、10#三栋楼的土地出让金、办理土地证、地勘、图纸规划、设计、设审、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、房屋预售许可证、产权总证、广告设计宣传、小区公共部位的市政、园林绿化、监控智能化、前期物业等工作及所需的费用以及其他配合方面的服务及费用共计37941435元，乙方确认已收取上述款项。此外，甲方还向乙方预支了配套工程设备、材料工程款项共计7008294元（详见附件1）。
三、甲、乙双方确认中山华府项目8#、9#、10#三栋楼工程款已由甲方全部承担，目前甲方已完成工程量约为2910万元。
四、甲、乙双方确认至本协议签订之日，中山华府项目8#、9#、10#三栋楼已预售房产为100套（以合同备案为准），售房款共计46906114元【其中甲方实际收取35407586元，乙方已收取2940028元，银行按揭抵押保证金：1368500元，剩余售房款719万元由买方按商品房买卖合同约定支付（详见附件2）】。现中山华府项目8#、9#、10#三栋楼尚有预售房产为122套未出售，按市场价格双方确认总价格为62358576元（详见附件3）。
五、甲、乙双方确认已预售的100套房产，甲方已承担销售不动产税、土地增值税、企业所得税等共计5320530元，剩余还需缴纳税费2029658元由甲方承担（详见附件6）。
六、甲、乙双方确认合作项目在合作期间不存在任何债务，如在清算过程中有隐瞒，各自名下债务由各自承担，与对方无关。合作项目现有债权为本协议第四条确定的买方欠付购房款为719万元。
七、财产分配：双方确认合作项目现有资产为已预售房款46906114元（详见附件2）和未预售的122套房产价值为62358576元（包括所涉土地）及中山华府项目8#、9#、10#三栋楼规划设计范围内的架空层及其他建筑物，鉴于甲方已承担合作项目的全部投资款项，甲、乙双方同意上述售房款【甲方已实际收款35407586元，还剩应收款11498528元（包括乙方已收取2940028元，银行按揭抵押保证金：1368500元，买方欠付售房款719万元）】及资产处置后的收益归甲方享有。
八、甲、乙双方同意甲方按双方确认的市场价格62358576元（详见附件3）购买本协议第四条所约定的122套预售房产，所涉及的税费共计9771589元（各套预售房产税费见附件4）由甲方承担，上述购房款、税费及第五条约定的应由甲方承担的税费2029658元共计74159823元。扣除本协议第七条约定的甲方应享有的未预售房产收益62358576元抵付后（架空层除外，未计入抵付款项由甲方另行处置），甲方还应出资11801247（以实际缴纳的税费为准）元，鉴于购房所涉税费由乙方代缴，乙方同意甲方用第七条所确定的应收款11498528元抵付给乙方（房屋所涉契税、维修基金由甲方直接缴纳），由乙方代为缴纳甲方所购122套房产的税费（见附件4）及第五条约定的应由甲方承担的税费并按附件3约定办理房产预售备案手续及办理房屋权属证，待乙方缴纳税费后按实际缴纳数额由甲方多退少补。本协议第七条所约定的其他财产处置所产生的税收由甲方承担。
九、乙方同意在签订本协议之日向甲方出具本案协议所涉122套房产的购置发票。
十、甲乙双方确认合作项目中山华府项目8#、9#、10#三栋的剩余工程双方按附件5确定的承担主体、完成时间履行直至工程竣工验收，所需工程款按约承担，如需乙方配合办理相关手续（包括但不限于办理竣工验收、备案登记等），则乙方应无条件予以配合。
十一、甲、乙双方应严格履行双方约定的合同义务，如一方违约，则应按总投资额的3%向守约方承担经济损失。
十二、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方法人签字或盖章后生效。2016年7月5日，原告宋超与被告进贤西湖房地产开发有限公司在新法制报共同公告，内容为：中山华府8#、9#、10#楼项目全体合伙人宋超、进贤西湖房地产开发有限公司于2016年5月19日决议解除合伙关系，并于同日成立了本合伙项目清算组。为保护本合伙项目债权人的合法权益，自本公告发布之日45日内，债权人应当向本合伙项目清算组申报债权（包括中山华府8#、9#、10#楼实际施工人工程款、民工工资、建筑材料款等）。
本院认为，原告宋超与被告进贤西湖房地产开发有限公司签订的《投资合作协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，本院认定《投资合作协议》合法有效，双方当事人均应依《投资合作协议》履行义务和享有权利。2016年5月19日，原告宋超与被告进贤西湖房地产开发有限公司签订一份《投资合作清算协议》，对双方合资、合作开发房地产期间的债权、债务进行了清算，《投资合作清算协议》所确定的内容，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，且在新法制报共同公告，告之中山华府8#、9#、10#楼实际施工人工程款、民工工资、建筑材料款等申报债权，该清算行为未损害第三者的合法权利，本院认定《投资合作清算协议》合法有效，双方应按《投资合作清算协议》履行义务和享有权利。因中山华府项目8#、9#、10#楼已办理房屋建设工程规划许可证、房屋预售许可证、房屋施工许可证，具备销售的条件，被告进贤西湖房地产开发有限公司应按约为原告宋超购买的中山华府项目8#、9#、10#三栋楼122套房产办理预售备案手续，原告宋超请求确认与被告进贤西湖房地产开发有限公司就中山华府8#、9#、10#三栋楼122套房产（详见附件）买卖关系合法有效，并依法判令被告进贤西湖房地产开发有限公司为原告宋超办理上述122套房产销售合同的预售备案手续的诉请有事实和法律依据，本院依予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、第三十七条、第四十五条之规定，
判决如下：
一、原告宋超与被告进贤西湖房地产开发有限公司2016年5月19日签订的《投资合作清算协议》有效；
二、被告进贤西湖房地产开发有限公司在本判决生效后十日内为原告宋超办理已购买的122套房产（投资合作清算协议附件3确定的房号）预售备案手续。案件受理费265500元、诉前保全费5000元，共计270500元，由被告进贤西湖房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费[收款单位：户名：江西省高级人民法院；账号：14-315201040001442-3；开户行：农行南昌市象南广场支行诉讼费缴纳时请务必在用途中注明“诉讼费”]，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚永忠
代理
审判员 张宗华
代理
审判员 周中瑞二０一六年八月二十六日
书 记 员 张夏蕾 关注公众号“”