江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0981民初4120号
原告：江苏盛德物业有限公司，统一社会信用代码913209815617741100,住所地：东台市祥和大厦73号楼由东向西第六单元。
法定代表人：王檬，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵永平，该公司法务部主任。
被告：缪汉进，男，1988年1月2日生，汉族，住东台市。
原告江苏盛德物业有限公司（以下至判决主文前简称“盛德物业公司”）与被告缪汉进物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛德物业公司的委托代诉讼理人赵永平、被告缪汉进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛德物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2012年8月28日至2016年8月27日的物业服务费2525.04元、违约金593.24元，合计3118.28元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年7月29日，江苏中江泓盛房地产开发有限公司与盛德物业公司签订的红兰景苑小区前期物业服务合同，服务期限自2011年7月29日起至小区业主委员会成立并签订新的物业服务合同止。高层、小高层住宅为0.78元/月/㎡，多层住宅为0.68元/月/㎡，业主入住时按协议向原告缴纳第一年的物业费及相关费用，第二年的物业费及相关费用必须在第二年的第一个月前一次性缴纳，逾期每日加收应缴费用的万分之五的违约金。被告于2012年5月4日入住红兰景苑小区*幢***室，建筑面积为77.36㎡，从2012年8月28日至2016年8月27日，尚欠物业费2525.04元、违约金593.24元。原告多次催要未果，又于2016年4月6日和2016年4月16日发出《物业服务费催缴通知》和《物业服务费催缴函》，但被告至今未缴纳。原告按照前期物业服务合同约定履行了服务义务，并于2013年度和2014年度被市住建委评为物业服务先进单位。现原告为维护全体业主的共同利益和原告的合法权益，提出上述之请求。缪汉进辩称，1、原房主与房地产开发商所签订的房屋买卖合同中未约定前期物业服务费用标准，该费用依法应当由建设单位承担，原房主接受房屋时受原告强迫在承诺书上签字，被告对此协议不知情，未签订新的协议，所以对被告没有约束力；2、被告2012年5月从原房主手中购房，2013年9月装修入住，前业主的装修保证金1000元应全额抵扣物业费。物业公司私定的0.68元/㎡/月标准过高；3、原告服务质量低下是导致不交物业费的根本所在。飘窗漏水找物业一直没有回应，车库的门锁坏了物业不理，残疾人当保安、长期西门深夜无人值班小门敞开，楼道的单元门禁均不能正常使用，安全通道指示灯残缺不全，物业服务收支账目至今未向全体业主公开，被告所住的1号楼与2号楼之间的通道被人为封闭，绿化也被划分种菜、长树，成私家地盘，被封闭的绿化无人管理，垃圾没人清理，物业不闻不问。4、2015年12月红兰景苑业主自发成立业主委员会，多次与物业公司商议物业管理问题，物业公司不积极配合。5、被告收到催缴通知后曾主动找物业公司协议，但物业公司认为自己的定价没有问题，被告必须按不合理的价格收缴物业费。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，红兰景苑虽成立了业主委员会，但业主委员会未与物业服务企业签订新的物业服务合同，故原告与江苏中江泓盛房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对小区全体业主具有法律约束力，被告作为红兰景苑小区的业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《前期物业服务合同》的约定，原告有义务对小区公共部分和相关场地进行维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、楼梯间、走廊通道、门厅、道路、停车场、绿地等，以及公共环境卫生、包括公共场地、房屋共用部分的清洁卫生等服务。从被告提供的证据和红兰景苑业主委员会于2016年3月5日发出的要求原告整改通知、2016年5月15日发出的要求原告提供物业服务方面的记录、文件、档案和财务报告的通知以及2016年7月8日公告内容（根据2016年6月11日和2016年6月18日召开的业主大会，表决通过解除与原告的聘用关系、聘请新的物业公司，授权业主委员会采取维权行动，聘用业委会日常管理员），可以认定原告履行物业服务过程中存在瑕疵，综合本案各物业服务年度内被告住宅物业服务区域内的具体情况以及原告提供的物业服务质量，可酌情对2015.8.28-2016.8.27物业服务年度的物业费按照90%的比例计算收取，故被告自2012年8月28日起至2016年8月27日止应交纳的物业费为2462元{77.36㎡×0.68元/月/㎡×12个月×3年+77.36㎡×0.68元/月/㎡×12个月×90%}。审理中被告主张以原业主的1000元装修保证金抵扣物业费并提供了原告开具给原业主的收款收据，原告予以认可。原告审理过程中放弃要求被告支付违约金的诉讼请求不违反法律规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，
判决如下：被告缪汉进于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告江苏盛德物业有限公司自2012年8月28日起至2016年8月27日止的物业服务费1462元（扣减了装修保证金1000元）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告缪汉进负担。本判决为终审判决。
代理
审判员 汤晓青
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 王钰娴附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。2.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 来源：百度搜索“”