北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终5172号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京瀚若居文化传播有限公司，住所地北京市海淀区圆明园遗址公园翠柳园东院平房。
法定代表人:邹伟明，执行董事。
委托代理人:马任,北京市吴栾赵阎律师事务所律师。
委托代理人:秦强，男,1962年12月31日出生，北京瀚若居文化传播有限公司监事，住北京市海淀区。
被
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市海淀区圆明园管理处，住所地北京市海淀区清华西路**号。
法定代表人:李博，主任。
委托代理人:刘希明，男，1963年12月8日出生。
委托代理人:郭仲明，男，1974年5月18日出生。
上诉人北京瀚若居文化传播有限公司因与被上诉人北京市海淀区圆明园管理处房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初4322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京瀚若居文化传播有限公司（以下简称瀚若居公司）上诉请求：撤销一审判决，驳回北京市海淀区圆明园管理处（以下简称圆明园管理处）的诉讼请求，并支持瀚若居公司的反诉请求。事实和理由：
一、一审法院对瀚若居公司与圆明园管理处之间的法律关系定性错误。基于双方签署的合同以及履行的过程，双方之间的法律关系应为联营关系，而非租赁关系。
二、一审法院酌定瀚若居公司承担房屋占用期间的房屋租金，并不公平。瀚若居公司在2015年4月之后未能正常经营，无法按照联营关系获得收入，原审法院不应当要求无过错方支付联营损失。
三、根据过错情况，圆明园管理处应支付我方解除合同违约金并按照5万元标准酌减联营费用。圆明园管理处辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。双方之间的法律关系应为租赁关系。圆明园管理处在一审法院起诉称：圆明园管理处与瀚若居公司于2013年11月28日签署了《联营协议》，实际上双方履行的是租赁协议关系。圆明园管理处将位于圆明园遗址公园内翠柳东院平房13间及所属院落出租给瀚若居公司，期限为2013年10月26日至2014年10月25日。协议第九条第1项约定，协议期满时，由圆明园管理处、瀚若居公司共同检查房屋和配套设施，检查无异议后，瀚若居公司将房屋交还圆明园管理处。同时，瀚若居公司应在协议终止之日起15日内办妥工商、税务等证照的变更或注销手续。协议第九条第3项约定，协议期满时，未续约且继续使用协议约定的房屋的，应按照协议约定的日联营收入的5倍向圆明园管理处支付实际使用时间的房屋使用费。从2014年10月25日协议期限届满后，圆明园管理处多次以口头形式通知瀚若居公司腾退房屋和变更相应的手续，瀚若居公司始终占租赁房屋，圆明园管理处在2015年5月20日委托律师出具《律师函》，并于2015年5月26日送达瀚若居公司。函中给予了瀚若居公司合理时间将租赁房屋返还，但瀚若居公司仍未按函告期限腾退房屋。双方签订的协议已到期终止逾一年，圆明园管理处多次催告，瀚若居公司有充分时间腾退租赁房并向圆明园管理处返还，但瀚若居公司仍继续占有、使用房屋，瀚若居公司的行为已严重影响了圆明园管理处正常的经营管理，侵害了圆明园管理处的合法权益。诉讼请求：1、请求判令瀚若居公司立即迁出并腾空位于圆明园遗址公园内的翠柳园东院平房13间及所属院落；2、请求判令瀚若居公司支付自2014年10月26日起至实际迁出日为止的房屋使用费（按日租金723.29元的5倍计算）；3、请求判令瀚若居公司办理公司营业执照、税务登记证注册地址的变更或注销手续；4、请求判令诉讼费用由瀚若居公司承担。瀚若居公司在一审法院辩称：1、瀚若居公司、圆明园管理处双方事实上为联营关系，并非房屋租赁关系。瀚若居公司2002年取得诉争房屋的使用权，经营若居茶室。2011年开始，应圆明园管理处要求，双方签订了联营协议，约定：圆明园管理处提供经营场地，瀚若居公司负责经营管理，双方共同打造圆明园瀚若居文化品牌，并为圆明园各项文化活动提供组织、接待服务。依据协议，圆明园管理处可以按年取得固定联营收益，合作期间双方关系良好，在双方共同努力下，瀚若居茶苑已经逐步成为海淀区的一张文化名片，成为圆明园高端旅游服务接待的重要场所，为圆明园举办的各项重大活动提供了多次义务服务。基于双方的合作事实，以及签署的书面协议，瀚若居公司认为，双方之间实际为联营关系，并非简单地房屋租赁关系。2、圆明园管理处在联营合作期内单方将瀚若居茶室的经营权对外竞价转让，并拒绝给予瀚若居公司任何补偿，属于严重违约行为。2015年4月，圆明园管理处未事先经瀚若居公司同意，擅自决定将瀚若居茶室的承包经营权以竞价方式转让给第三方，并要求瀚若居公司退出经营，侵犯了瀚若居公司的合法权益。3、瀚若居公司不存在占用房屋拒绝腾退的行为，圆明园管理处无权向瀚若居公司索要高额赔偿或者违约金。2015年4月，圆明园管理处擅自将瀚若居的经营权转让给第三方，致使双方无法继续合作，瀚若居公司被迫停止了瀚若居的一切经营活动，此后，瀚若居公司多次要求与圆明园管理处结算联营费用，并要求商谈瀚若居经营权的后续处理和交接问题，但圆明园管理处一直不予理睬，期间，第三方单位也因与圆明园管理处就瀚若居的经营问题另有纠纷，从未向瀚若居公司提出办理营权交接事宜，瀚若居茶室自2015年4月开始一直属于歇业关习状态，维持现状至今。需要说明的是，由于圆明园管理处实施的是对瀚若居茶室经营权的竞拍，中标的第三方单位取得的也是瀚若居茶室的经营管理权，如果圆明园管理处、瀚若居公司双方就经营权补偿问题达成一致，第三方同意按圆明园管理处要求接手瀚若居的后续经营，那么瀚若居公司的责任也仅仅是协助办理物品清理和经营交接等事务，根本不存在清理场地腾退房屋的问题，因此，圆明园管理处在起诉中指责瀚若居公司占用房是毫无道理的。圆明园管理处无权向瀚若居公司索要高额赔偿或违约金。2014年4月开始，圆明园管理处单方决定对瀚若居茶室临近的停车场进行改造施工，严重影响了瀚若居公司的日常经营，圆明园管理处应当减免联营费用。瀚若居公司在一审法院提起反诉，请求：1、判令圆明园管理处支付解除违约金52800元；2、判令圆明园管理处退还因停车场施工应酌减的联营费用50000元；3、反诉费由圆明园管理处承担。圆明园管理处针对瀚若居公司的反诉在一审法院辩称，不同意瀚若居公司的反诉请求，停车场施工时瀚若居公司没有全部停业。一审法院认定事实：2013年11月28日，圆明园管理处（甲方）与瀚若居公司（乙方）签订《联营协议》，约定：
一、房屋位于北京市海淀区圆明园遗址公园翠柳园东院平房13间及所属院落；
二、房屋用途休闲茶室；
三、联营期限自2013年10月26日至2014年10月25日；
四、乙方向甲方支付联营收入款人民币264000、卫生费人民币2000元，协议签订后5个工作日内，乙方向甲方一次性支付联营收入款及卫生费；
五、本协议期满或者解除协议时，乙方如以协议所述房屋作为注册地址或营业地址的，应在本协议终止或提前解除之日起15日内办妥相关的工商、税务等证照的变更或注销手续；
六、本协议期满时，如乙方未续约且继续用该房屋，应按本协议约定的日联营收入的5倍向甲方支付实使用时间的费用；
七、乙方非因法律、法规及本协议规定的情况，中途擅自解除协议的，应按照当年联营收入款的20%支付违约金。2014年4月至2014年12月期间，圆明园管理处对瀚若居茶室附近的停车场进行施工。瀚若居公司主张停车场施工导致车辆不能进入瀚若居茶室，给其经营造成严重影响，圆明园管理处认可停车场施工情况，但主张对瀚若居茶室的影响不大。关于瀚若居公司的经营状况，圆明园管理处主张2015年4月至2015年10月之间有接待老客户，2015年10月之后正式停业，瀚若居公司主张2015年4月已经确认经营权转给别人，所以之后虽有一些接待，难以维持正常的经营活动。另，瀚若居公司于2014年11月26日向圆明园管理处发出《关于翠柳东院续租及酌商减租的函》，内容主要为：“一、请求续租翠柳园东院；
二、因停车场施工造成经营亏损，要求以减租形式予以适当补偿。”2015年3月18日，北京市海淀区圆明园旅游服务公司发出《圆明园经营商店竞价公示》，对于包括东门瀚若居茶馆在内的多处商店进行公开竞价，公示载明“中标单位具有该商店一年的经营权”。瀚若居公司主张圆明园管理处擅自委托北京市海淀区圆明园旅游服务公司将瀚若居的经营权公开对外竞价，侵犯了瀚若居公司的合法权益，圆明园管理处主张竞价的标的实际是房屋的承租权，用瀚若居的名字主要是为了明确房屋的地址。一审法院依据双方当事人陈述、《联营协议》、《关于翠柳东院续租及酌商减租的函》、《圆明园经营商店竞价公示》、照片等证据材料认定的上述事实。一审法院判决认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的合同虽名为《联营协议》，但圆明园管理处不参与经营活动，其每年收取的费用是固定的，并不因经营状况而发生改变，故双方的法律关系实质为房屋租赁关系。现合同期限已届满，瀚若居仍占有涉案房屋，于法无据，故法院对于圆明园管理处要求瀚若居公司腾空涉案房屋的请求予以支持。关于房屋使用费，鉴于瀚若居公司未腾空租赁房屋系与圆明园管理处在拍卖瀚若居经营权问题上存在争议，且瀚若居公司自2015年4月之后亦未正常经营，本着公平原则，法院判令瀚若居公司按照每日723.29元的标准向圆明园管理处支付自2014年10月26日至实际腾空房屋之日止的房屋使用费，对于圆明园管理处要求按照5倍的标准支付房屋使用费的请求，法院不予支持。圆明园管理处请求判令瀚若居公司办理营业执照、税务登记证的注册地址变更或注销手续，不属于法院受理范围，法院不予处理。本案合同系到期终止，瀚若居公司要求圆明园管理处支付解除合同的违约金，无事实依据，法院不予支持。停车场施工对于瀚若居公司的经营产生一定影响，瀚若居公司要求酌减一定的费用，具有合理性，法院酌定圆明园管理处向瀚若居公司退还已缴纳的费用2万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：
一、北京瀚若居文化传播有限公司于本判决生效后十日内腾空位于北京市海淀区圆明园遗址公园内的翠柳园东院平房十三间及所属院落；
二、北京瀚若居文化传播有限公司于本判决生效后十日内按照每日七百二十三元二角九分的标准向北京市海淀区圆明园管理处支付自
二○一四年十月二十六日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；
三、北京市海淀区圆明园管理处于本判决生效后十日内退还北京瀚若居文化传播有限公司费用二万元；
四、驳回北京市海淀区圆明园管理处的其他诉讼请求；
五、驳回北京瀚若居文化传播有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18860元，由北京市海淀区圆明园管理处负担13616元，已交纳9430元，余款于本判决生效后七日内交纳；由北京瀚若居文化传播有限公司负担5244元，于判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1178元，由北京瀚若居文化传播有限公司负担949元，已交纳；由北京市海淀区圆明园管理处负担229元，于判决生效后七日内交纳。本院二审期间当事人未提交新证据，二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：《联营协议》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，为有效合同，各方当事人均应当按照合同约定履行义务。瀚若居公司虽主张其与圆明园管理处的法律关系应为联营关系，但圆明园管理处只负责提供场地并收取租金，并不承担经营风险，故瀚若居公司与圆明园管理处双方之间的法律关系仍应认定为租赁关系，一审法院对此认定正确，本院予以确认。租赁关系到期终止之后，瀚若居公司有义务返还所租赁房屋，未返还房屋时应支付房屋占有使用费用。一审法院判令瀚若居公司将房屋返还给圆明园管理处并按照租赁关系存续期间的租金标准支付占有使用费用合法有据，应予维持。本案合同系到期终止，瀚若居公司要求圆明园管理处支付解除合同的违约金，无事实依据，应不予支持，一审法院对此处理正确，本院予以维持。停车场施工对于瀚若居公司的经营会产生一定影响，一审法院酌定圆明园管理处向瀚若居公司退还已缴纳的费用2万元不违反法律的规定，本院亦予以维持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18860元，由北京瀚若居文化传播有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理
审判员 朱文君
代理
审判员 范 磊
二〇一六年八月二十六日
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