海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0108民初1613号
原告：诸瑞芬，女。
委托代理人：谢振浩(系原告诸瑞芬的丈夫)，男。
被告：海南白马天鹅湾置业有限公司。
委托代理人：王可键，海南白马天鹅湾置业有限公司法务经理。
委托代理人：李迪，海南白马天鹅湾置业有限公司法务。
原告诸瑞芬诉被告海南白马天鹅湾置业有限公司（以下简称天鹅湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员周碧忠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诸瑞芬的委托代理人谢振浩，被告天鹅湾公司的委托代理人李迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诸瑞芬诉称，原告与被告于2013年3月18日签订商品房买卖合同1份，约定原告购买被告房屋，总金额共计1014830元（人民币壹佰零壹万肆仟捌佰叁拾元整）。原告认真履行合同，按照合同约定支付房款金额共计1014830元。合同第八条约定，被告应当在2014年5月31日前，将经竣工验收合格并完成附件约定的装修后的商品房交付给原告，2014年6月-2016年4月期间原告多次打电话询问交房之事，而被告却以各种理由拒不交房，直到2016年5月20日才接到交房通知。约定2016年5月31日交房。根据合同第十一条第2款约定，逾期（交房）超过90日后，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款的万分之五的违约金，共计370412.95元（1014830元×0.0005×365×天2）。原告认为，以上事实有合同书、合同备案确认表、部分收据可予以证明，其中合同中约定的条款就违约责任的规定清晰明了。根据《中华人民共和国民法通则》第106条第一款、第134条第一款第七项和《海口市商品房买卖合同》中的约定，被告应当承担民事责任，特向法院起诉，请求判令：1、被告赔偿原告逾期交房违约金370412.95元；2、被告支付原告提起诉讼而发生的诉讼费。
被告天鹅湾公司辩称，第一、被告与原告所签订的《海口市商品房买卖合同》是双方意思的真实意思的表示，符合法律规定，为有效合同，应受到法律的保护。该合同是对双方权利义务的约定，而非单方约定。合同约定原告向被告购买白马天鹅湾一期地块3#楼-1802房，总价款1014830元，原告须于2013年1月6日一次性付款而原告并未依约履行付款义务，付款时间分别为：2013年3月18日支付房款458635元，逾期72天；2013年3月27日支付房款50695元逾期80天，原告的行为违约在先。合同虽约定的交房期限是2014年5月31日前。但合同签订后，被告的楼盘在海口市在2014年7月18日遇到了41年来最大的17级超强台风是客观存在的天灾。此次台风被告的楼盘同样遭受重创空前，基础设施均遭破坏，工地断水断电，交通、通讯基本瘫痪，工人无家可归，惨景历历在目。紧接至第15号台风“海鸥”于2014年9月16日再次登陆附近最大风力13级。海口两个月内，台风“威马逊”、“海鸥”连续登陆惨受其虐。按照合同第八条特别约定1款因不可抗力出卖人可据实予以延期，故被告的楼盘确实需要三个多月的合理时间消除不可抗力造成的负面影响。参照类似案例的贵院判例胡娇娇诉我司房屋买卖合同纠纷中已认定我司至少也需两个月的合理期限对天鹅湾项目停工重整，即延期交房的免责期限。第二，原告诉求一的违约金也不该是诉求370412.95元，应该按照合同第十一条的约定：90日内万分之三、90日后万分之五的违约金计算。还应该减去两个月的合理期限。参照类似案例的贵院已经生效判例胡娇娇诉我司房屋买卖合同纠纷中已认定我司至少也需两个月的合理期限对天鹅湾项目停工重整，即延期交房的免责期限。也不该是原告所说的数额。第三、原告计算期限应该截止在2016年5月11日竣工验收报告的日期，而非其实际收房的日期。2016年5月11日被告已经向原告邮寄送达了入伙通知书，原告于2016年5月31对涉案房屋验收。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：当事人对建设工程竣工日期有争议的，建设工程经竣工验收合格，以工程验收合格之日为竣工日期。
原告认为装修有问题可以与被告及施工方要求修复、整改，而非拒收房屋。故自2016.5.11-2016.5.31期间的违约责任应该由原告自行承担。综上所述，原告所诉的非事实，原告先行违约。被告所诉的以上事实是客观存在的。依照《合同法》第一百三十条、《合同法司法解释三》中第30条之规定：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应损失赔偿额的，人民法院应该予以支持。为维护被告的合法权益及法律的尊严。参照贵院已经生效类似案例（2015）美民一初字824号判例胡娇娇诉我司房屋买卖合同纠纷中认定的事实：我司至少也需两个月的合理期限对天鹅湾项目停工重整，即延期交房的免责期限。原告主张之诉缺乏事实和法律依据，故请贵院依法查明事实，驳回原告于法无据的不合理的请求。
经审理查明，被告以出让方式取得位于海口市南渡江东岸白驹大道南侧地号为01090541地块的土地使用权，面积75371.65平方米，土地用途为城镇住宅用地，并经海口市住房和城乡建设局颁发海南白马天鹅湾《建筑工程施工许可证》。
原告与被告于2013年3月18日签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》（该合同之前以原告丈夫谢振浩之名于2012年12月签订，后变更为原告，重新签订），约定，买受人即原告购买出卖人即被告所有的位于海口市美兰区南渡江东侧白驹大道南侧的海南白马天鹅湾一期3901－Ｂ地块3#楼1802房的商品房，总房款为1014830元，付款方式为一次性付款，被告应当于2014年5月31日前，按约定该商品房经竣工验收合格并完成附件之约定的装修工作后交付原告。双方还约定被告逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，等等。该合同于2014年4月10日经海口市住房和城乡建设局进行备案确认。谢振浩于2012年12月3日和28日通过刷卡向被告支付购房款50000元和455500元，原告于2013年3月18日和27日通过刷卡和转账向被告支付购房款458635元和50695元。上述付款事实有被告出具的收据为凭。被告于2016年5月31日向原告出具1014830元的发票。原告以被告延期交房于2016年4月19日向被告邮寄《催要逾期交房违约金告知书》，要求被告支付逾期交房的违约金。涉案房屋于2016年5月11日通过工程竣工验收。2016年5月11日，被告向原告邮寄入伙通知书，通知原告从2016年5月18日开始收房，原告于2016年5月31日办理了收房手续。2016年5月31日，原告以被告违约，特向法院起诉。案在审理中，经调解无效。上述事实有原告提供的海口市商品房买卖合同及补充协议和附件、海口市商品房买卖合同书备案确认表、购房款收据及发票、催要逾期交房违约金告知书，被告提供的商品房买卖合同及补充协议、入伙通知书、威马逊台风报道，上述证据已经庭审质证，和本院的审查，及双方当事人的陈述在案为凭。
本院认为，关于被告是否违约的问题。
原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，应受到法律的保护。原告已依约履行了付款义务，被告应按照合同的约定，于2014年5月31日前向原告交付商品房经竣工验收合格并完成附件之约定的装修工作的房屋，但被告直至2016年5月18日才要求原告收房，已构成基本违约，应承担相应的民事责任。原告诉请，于法有据，本院予以支持。被告主张因在施工过程中遭遇威马逊台风的影响，应将工期顺延三外多月。本案中，涉案房屋按双方签订的合同约定被告应于2014年5月31日向原告交房，而威马逊台风在2014年7月18日才登陆，房屋交付在前，台风登陆在后，故被告该主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于支付违约金的问题。根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条的规定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之五的违约金”。因被告无正当理由延期交付房屋，逾期已超90日，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请，于法有据，本院予以支持。被告主张自2016年5月11目至5月31日的违约责任应由原告自己承担，理由不妥，房屋竣工验收通过日，不等于房屋交付日，被告于2016年5月11日向原告邮寄入伙通知书，要求原告从2016年5月18日开始交付房屋，原告从外地返回于2016年5月31日接收房屋，亦在合理范围内，不应承担民事责任。原告对违约金的计算方法有误，应予纠正，违约时间为2014年6月1日至2016年5月30日止，违约金的数额为1014830元（购房款）×90天×0.0003（每日万分之三）+1014830元（购房款）×639天×0.0005（每日万分之五）＝351638.18元。被告认为原告延期交付购房款亦构成违约，但未提起反诉，对该主张，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，
判决如下：
一、被告海南白马天鹅湾置业有限公司于本判决生效后十日内向原告诸瑞芬支付购房违约金人民币351638.18元（自2014年6月1日起至2016年5月30日止）；
二、驳回原告诸瑞芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3428元，由原告负担171元，被告海南白马天鹅湾置业有限公司负担3257元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。7nhqt7r2stzn7evf1k案件唯一码
审判员周碧忠
二〇一六年八月二十六日
书记员 吴龙附：相关法律及规章条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 关注公众号“”