天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0105民初1932号原告天津市正坤物业管理有限公司，住所天津市和平区福安大街和平园7-702号。法定代表人董文，总经理。委托代理人李鹤芬，该公司职员。被告宋涛。
原告天津市正坤物业管理有限公司与被告宋涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李鹤芬及被告宋涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市正坤物业管理有限公司诉称，被告居住的北岸华庭小区由我公司进行物业服务，因被告拒绝交纳物业费用，故起诉要求被告交纳2014年5月1日至2015年8月27日共计15个月零27天的物业费2464.18元，诉讼费由被告承担。
被告宋涛辩称，由于以下原因我未交物业管理服务费：1、由于原告与业主会矛盾很深，业主会不让业主交纳物业费，所以我没有交纳。2、车辆管理不到位，影响业主利益。3、我们楼门一共有两部电梯，其中有一部电梯在2014-2015年度内长达六个月的时间不能使用。4、门禁系统从2015年开始就不能使用。5、小区个别业主私搭乱盖，原告管理不到位。6、小区环境卫生越来越差。7、垃圾清运不及时。8、小区内的路灯经常不亮。9、对于业主饲养的大型犬，原告的管理失位。10、物业服务合同截止时间到2015年4月30日，之后的服务我不认可。对于原告的诉讼请求我的意见是如果调解最多给付60%的物业费。
经审理查明，原告是具有资质证书的物业管理企业，其于2012年4月24日与天津市河北区北岸华庭业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告对坐落于天津市河北区北岸华庭小区进行物业管理服务，合同期限自2012年5月1日起至2015年4月30日终止，同时约定物业管理服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.5元（其中包括机电设施费），由业主负责交纳。合同签订后，原告为该小区提供了物业管理服务，但在服务过程中，存在一定瑕疵。2015年4月30日该合同到期，由于上一届业主会任期已经届满，而新一届业主会尚未选出，为了保证该小区的和谐、稳定，北岸华庭社区居委会认为原告暂时继续在小区内进行服务比较妥当，故原告继续在该小区进行物业服务，直至2015年8月27日退出小区。另查，被告系该小区××号房屋的业主，该房建筑面积为103.32平方米，每月物业管理服务费154.98元。自2014年5月1日至2015年8月27日共计15个月27天被告未交纳物业管理服务费，欠费金额为2464.18元。庭审中，针对被告的答辩理由，原告作出如下解释：1、电梯属于特种设备我公司有专门的维保单位负责，只要坏了，及时维修，被告陈述长达六个月停运的情况我公司不清楚。2、私搭乱盖和大型犬的管理问题我公司做了相关工作，但是我公司没有执法权。3、卫生问题我公司是按照合同约定进行的服务。上述事实，有双方当事人的陈述及书证证实，本院予以确认。
本院认为，原告与天津市河北区北岸华庭业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》合法有效，应予认定。合同到期后，按照《物业管理条例》的规定本应重新订立书面的《物业服务合同》，但由于当时该小区上一届业主会任期已经届满，新一届业主会尚未选出，在此情况下为了保证小区的和谐、稳定，原告仍按原合同的约定继续在小区内进行物业服务的行为并无不妥，在原告的这段服务期间，该小区的业主大会并未对原告继续服务的行为明确表示异议，应当视为该小区业主大会对原物业服务合同继续履行的接受，故应认定双方形成事实物业服务合同关系，对于双方的权利义务可参照原物业服务合同确定。现原告对该小区进行物业服务期间，其已经履行了物业服务的主要义务，经向被告催交，被告仍拒绝交纳物业费，影响了原告物业管理服务活动的正常运行，并且损害了绝大多数交费业主的利益，故原告要求被告给付尚欠物业费的请求，本院将视原告履行物业服务合同的实际情况予以确定。本案中，针对被告提出的原告履行物业服务合同不到位的答辩理由，本院结合原、被告陈述及该小区其他业主对原告物业服务提出的质疑，说明原告在履行了物业服务主要义务的同时存在一定的瑕疵，故本院对原告主张的物业管理服务费欠费酌情予以减免，具体金额以减免30％为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第三十六条、第四十二条第一款和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，
判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告宋涛给付原告天津市正坤物业管理有限公司2014年5月1日至2015年8月27日共计15个月27天的物业管理服务费2464.18元的70%即1724.92元；
二、驳回原告天津市正坤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，（已由原告预交），由原告天津市正坤物业管理有限公司负担8元，由被告宋涛负担17元（被告支付判决款时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 杨 毅
审 判 员 邵克亮
人民陪审员 张志军
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 白秀东附：本判决适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《物业管理条例》第三十五条第一款业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
三、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 微信公众号“”