湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂洪山民商初字第00672号
原告：武汉华科教育科技有限公司，住所地：武汉市洪山区珞瑜路1037号。
法定代表人：冯建东，该公司总经理。
委托代理人：ＸＸ洁，北京大成（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：何丹，北京大成（武汉）律师事务所律师。
被告：武汉尚勤贸易有限公司，住所地：武汉市洪山区珞瑜路华中科技大学南三门。
法定代表人：熊涛，武汉尚勤贸易有限公司执行董事。
委托代理人：冀思安，湖北京佑律师事务所律师。
委托代理人：黄秋菊，湖北京佑律师事务所律师。
原告武汉华科教育科技有限公司（以下简称华科教育公司）与被告武汉尚勤贸易有限公司（以下简称尚勤贸易公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理后，被告尚勤贸易公司在答辩期内提出管辖异议。2015年8月14日本院以（2015）鄂洪山民商初字第00672号民事裁定书予以驳回。
被告尚勤贸易公司不服本院民事裁定，上诉至武汉市中级人民法院，该院2015年11月16日以（2015）鄂武汉中立终字第00635号民事裁定驳回了被告尚勤贸易公司的上诉，维持了本院的裁定。本院依法适用普通程序，由
审判员杨珊担任
审判长，与
人民陪审员乔汉怀、王思鑫组成合议庭，
书记员胡晶晶担任法庭记录，于2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告华科教育公司的委托代理人ＸＸ洁，被告尚勤贸易公司的委托代理人黄秋菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华科教育公司诉称：2011年4月26日原告与被告公司法定代表人熊涛签订了房屋租赁合同，合同约定，原告将坐落于珞瑜路1073号面积为230平方米的房屋出租给被告，用于被告尚勤贸易公司经营活动，租期自2011年4月26日至2014年5月25日，每年租金18万元，每年分两次付清（每年5月26日和11月26日前）。2014年5月合同期满后，原、被告没有续签书面租赁合同，被告依照原租赁合同约定的租金继续使用房屋，租金支付方式变更为按月支付，每月租金15000元。2015年2月被告以资金紧张为由仅支付10000元租金，尚欠5000元，后便以各种理由拖欠应付租金。为维护原告的合法权利，向法院提请诉讼，请求法院依法判令：1、被告支付房屋租赁费用65000元及利息（2015年2月欠5000元，2015年3月-2015年6月每月15000元）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告尚勤贸易公司辩称：涉案房屋在2014年4月以后，华中科技大学出公告，将房屋管理权移交给搬迁小组，所以被告方就将房屋租金交给了搬迁小组，因此不存在被告方拖欠房屋租金的情况。原告华科教育公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一：房屋租赁合同，拟证明原、被告先前签订了房屋租赁合同，房屋租赁期限是2011年4月26日到2014年5月25日；证据二：银行卡交易查询单，拟证明被告缴纳房租情况（每月15000元，自2015年2月欠5000元，后未交）；证据三：证明，拟证明涉案房屋所有权人，原告公司是华中科技大学校办企业，有权管理涉案房屋并对外出租。被告尚勤贸易公司为反驳原告的诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一：华中科技大学发出的《通知》，拟证明华中科技大学在2014年11月4日将南三门以西房屋的管理权限移交给拆迁小组；证据二：支出证明单，拟证明从2015年3月开始，被告将房屋的使用费交给了拆迁小组。补充证据：收条，拟证明被告向原告交了16000元押金，原告没有退还被告。本院依法向相关部门调取了一份关于涉案房屋及向“南三门房屋搬迁工作小组”成员朱伟东的调查笔录证据。经庭审质证，对原告提交的证据，被告认为：对证据一的真实性、合法性、关联性无异议；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为恰好证明被告在2015年2月以前一直缴纳房租，后来没有缴纳是因为涉案房屋被拆迁小组收走了。对证据三形式的真实性无异议，对证明内容有异议，认为没有指明系涉案房屋，没有指明原告有权出租的时间范围。对被告提交的证据，原告认为：对证据一的真实性无异议，对证明内容有异议，认为在2014年11月4日大学确实想收回权限，但所有租赁户都没有搬迁，所以后来出租管理权限还是在原告公司，没有移交到拆迁小组，原告方证据2可以看出，在2014年9月到2015年2月被告还每月向原告方支付房租。对证据二的真实性及证明内容均有异议，认为系被告单方出具，无法核实被告将房租交给拆迁小组。对补充证据的真实性有异议，且认为被告在庭审中没有提过这个问题，我们只是向被告追讨租金，这个押金属于另一法律关系，原告方认为与本案无关。对本院依法向相关部门调取的证据，原告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告对证据的真实性无异议，但认为朱伟东只是搬迁小组的一个成员，他无法知道具体情况，因此其陈述有可能是不正确的。经过当庭举证、质证，对原、被告双方提交的证据，本院经评议后认为，对上述双方提交的证据中各方当事人均无异议的证据，符合证据的形式和实质要件且与本案有关联，本院予以采信。对当事人有争议的证据，是否能实现原、被告的证明目的，本院将结合本案的其他证据作综合评判。
经审理查明，2011年4月26日原告华科教育公司（××）与被告尚勤贸易公司（××）签订一份《租赁合同》，合同约定：第一条，出租房屋坐落于珞瑜路1037号，面积230平方，系甲方出租前办公所在地。第二条，租赁期从2011年4月26日--2014年4月25日，其中含甲方承诺给乙方30天免费装修期，免装修期从甲方交房日开始计算，甲方交房日期为2011年4月25日。第三条，租金经甲乙双方多次协商，确定为：每年租金壹拾捌万整（180000元），押金为壹万陆仟元整（16000元），签约时乙方支付给甲方，合同期满三个工作日内由甲方退还给乙方。第四条，租金的支付方式和时间：遵循先付租金后使用的原则，每年分两次支付。每年5月26日和11月26日前，乙方付甲方的房屋每半年租金。第五条，甲方负责保证出租房的水、电、电话、光缆等设施通畅，甲方有义务协调有关部门和单位关系，保证乙方经营不受干扰。房屋的固定设施（如入口处的水管、电路、光缆等）的维修和保养由甲方负责。甲方负责维修漏水并承担相关费用。乙方负责水、电、电话、光缆相应的使用费用，承担卫生费及物业管理费。第六条，甲方运行乙方按照具有业务要求对房屋内外进行装修和改造，所需经费由乙方承担。第七条，本合同期满后，甲方承诺乙方有续租的优先权。续租时甲方不得故意漫天要价，在同等条件下，乙方可以优先继续租赁。第八条，如果国家建设的需要，租赁的房屋拆迁，而甲方掌握的信息是保证三年内不会拆迁。甲方承诺：如果在第一年拆迁时，甲方赔偿乙方损失10万元；第二年或第三年拆迁甲方赔偿乙方损失5万元。第九条，合同解除条件：1.乙方不交付房租或不按时交租金达2个月以上；2.乙方在租赁期间非法经营，进行违法行为。…原、被告的法定代表人分别在该合同代表处签字，原告并加盖公司的公章。2015年5月15日被告向原告支付房屋租赁的押金16000元。合同期满后，原、被告没有续签租赁合同，通过口头约定，按原租金继续使用房屋，即每月15000元的租金按月支付。2015年2月被告仅支付10000元租金，尚欠5000元，后被告未向原告支付房屋租金。因该房屋需拆迁，被告于2015年12月搬离。为此，原告华科教育公司遂向本院起诉，诉如所请。还查明，原告华科教育公司系华中科技大学校办产业，为独立的法人公司。本案涉案房屋门面的产权人为华中科技大学，该门面原告华科教育公司有权使用或对外出租的权利。庭审时，原告华科教育公司变更其诉讼请求第一项为：被告尚勤贸易公司支付房屋租赁费用155000元（2015年2月拖欠5000元，2015年3月-2015年12月，每月15000元×10月），利息部分的诉请原告主动放弃。被告尚勤贸易公司对此无异议。
本院认为，原告华科教育公司与被告尚勤贸易公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按约履行各自义务。房屋租期届满后，原、被告又达成口头协议，被告继续使用租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，原告华科教育公司与被告尚勤贸易公司的租赁合同继续有效，且为不定期房屋租赁合同关系。双方当事人均应遵照约定履行。租期届满后被告仍继续使用租赁房屋，应支付房屋使用费。被告以涉案房屋在2014年4月以后就将房屋租金交给了搬迁小组，不存在拖欠房屋租金的情况抗辩。根据被告提交的证据，从证据形式（复印件，收条和支出证明单上既无签字又无盖章）、关联性上均无法采信，且本院就此证据依法向相关部门调取了一份关于涉案房屋及向“南三门房屋搬迁工作小组”成员朱伟东的调查笔录，该搬迁小组成员陈述搬迁小组没有委托其他公司或个人收取房屋租金，搬迁小组也从未向商铺收取过租金，收条和支出证明单上收款人均不是搬迁小组的工作人员。故被告的该抗辩没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。被告自2015年2月仅支付10000元租金，尚欠5000元，后至2015年12月搬离未支付租金，违反了上述约定。原告华科教育公司在本案诉讼过程中变更了第一项诉讼请求，该申请系其真实意思表示，符合法律规定，应予准许。原告诉请要求被告按照约定支付房屋租赁费用155000元（2015年2月拖欠5000元，2015年3月-2015年12月，每月15000元×10月），其诉请合法合理，本院应予支持。在案件审理中被告提出原告收取押金16000元未予退还并提交押金收条复印件；原告认为对其只是向被告追讨房屋租金，押金属于另一法律关系，与本案无关。本院结合双方签订的房屋租赁合同第三条约定，且原告未提交反驳证据，本院对被告的辩称予以认定，故原告应返还被告押金16000元。扣除押金16000元后，被告还应支付原告房屋租金139000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告武汉尚勤贸易有限公司向原告武汉华科教育科技有限公司支付房屋租金139000元；
二、驳回原告武汉华科教育科技有限公司其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元（原告已预付3400元），由原告武汉华科教育科技有限公司负担476元，被告武汉尚勤贸易有限公司负担2924元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 珊
人民陪审员 乔汉怀
人民陪审员 王思鑫
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 胡晶晶 来源：