北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初8897号原告赵秀云，女，1951年5月5日出生，汉族，北京市昌平区商贸总公司退休职工，住北京市昌平区。原告黄申，男，1980年7月30日出生，汉族，北京市昌平区交通局科员，住北京市昌平区。二原告委托代理人郭建帮，山西瀛谷（娄烦）律师事务所律师。被告许孟军，男，1960年2月1日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托代理人董学武，男，1956年8月1日出生，汉族，北京市昌平区南口镇法律服务所法律工作者。
原告赵秀云与被告许孟军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员田雅娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄申及原告赵秀云、黄申的委托代理人郭建帮，被告许孟军及其委托代理人董学武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵秀云、黄申诉称：2011年4月3日，我方与许孟军签订房屋出租合同，约定许孟军向我方承租涉案房屋（北京市昌平区×室底商）用于经营足疗店，租期10年，自2011年4月3日起至2021年4月2日止，前四年年租金为7万元，后6年年租金为76000元，采取先行付款方式按年度付租金，自本合同签订之日起付第一年度租金，以后每年于起租日提前一个月付下年度租金。同时约定许孟军如果拖欠房屋租金累计达一个月的，我方可以单独终止合同，收回房屋。然而在本合同签订后至今，许孟军在向我方给付每年的房租时皆屡屡拖欠，累计拖欠房屋租金数月之久。许孟军的行为让我方忍无可忍，故我方在2016年4月5日向许孟军送达了终止租赁合同、限期腾房的公告。之后我方多次催促许孟军腾房未果，其行为已严重损害了我方的合法权益，故我向法院提起诉讼，请求：1.判令解除我方与许孟军签订的房屋租赁合同；2.判令许孟军给付我方自2016年4月3日起至腾房之日止期间的使用占用房屋租金（按同期市场租赁价每年15万元的标准给付）；3.判令许孟军腾退房屋；4.判令许孟军给付我方违约金2万元；5.判令诉讼费由许孟军承担。
被告许孟军辩称：不同意解除双方合同，我方不欠租金，不存在违约情形，故不存在解除合同、腾退房屋及支付违约金的问题，请求驳回赵秀云、黄申的诉讼请求，判令对方继续履行双方合同。如法院判决我方违约，赵秀云应当将我方交付的12万元租金退回。
经审理查明：赵秀云为北京市昌平区×室底商的所有权人，与黄申系母子关系。2008年1月1日赵秀云为黄申出具《授权委托书》，委托黄申全权办理上述房屋的租赁事宜，包括代为签订租赁合同、代为收取租金、代为日常管理等所有与该房屋相关的租赁事宜。2011年4月3日出租方（甲方）黄申与承租方（乙方）许孟军签订《房屋出租合同》，约定：甲方将×室底商一套房屋租与乙方使用，租赁期限为10年，从2011年4月3日至2021年4月2日，前四年（2015年以前）年租金为每年70000元，后六年（2015年至2021年）年租金为76000元，采取先行付款方式按年度付租金，自本合同签订之日起付第一年租金，以后每年于起租日提前一个月付租金，乙方须按时缴纳房租。承租期间内的取暖费、物业费、房产税、有线电视收视费、卫生费、水电费等与房屋使用期间的相关费用，均由乙方承担，必须按时缴纳，否则因此而产生的纠纷问题，均由乙方独自承担全部责任，甲方不负任何责任。乙方拖欠房屋租金累计达一个月的，甲方可以单独终止合同、收回房屋、不退还剩余房款。双方还对其它事项进行了约定。合同签订后，黄申将涉案房屋交付许孟军，许孟军对涉案房屋进行了装修并用于经营。许孟军分别于2012年5月9日、2013年3月25日、2014年3月15日通过银行转账方式支付黄申2012年度、2013年度和2014年度房屋租金。因许孟军未按照双方合同约定交纳2016年度房屋租金，黄申于2016年4月5日在涉案房屋处张贴《通告》一份，内容为：许孟军，由于你长期严重拖欠房屋租金，根据2011年4月3日我与你签订的房屋出租合同第六条第三款的约定，乙方拖欠房屋租金累计达一个月的，甲方可以单独终止合同、收回房屋、不退剩余房款，现正式通知你限期一周即2016年4月12日前自行搬离房屋，双方租赁协议解除，在你搬离时要遵守合同里的其他约定。2016年4月8日许孟军向黄申转账8万元，2016年4月27日许孟军向黄申转账4万元，黄申不认可许孟军上述转账金额为房屋租金，主张双方的租赁合同已于2016年4月5日解除。经询问，许孟军不同意黄申关于双方合同已解除的主张，坚持要求继续履行双方合同，不要求将房屋装修等问题在本案中一并解决。上述事实，有《房屋所有权证书》、授权委托书、《房屋出租合同》、中国农业银行业务凭证、中国农业银行回单、《通告》、视频及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案房屋虽由许孟军与黄申签订，但涉案房屋的所有权人为赵秀云，黄申系受赵秀云的委托办理涉案房屋的出租事宜，故本院认定《房屋出租合同》的实际履行人为赵秀云与许孟军。双方签订的《房屋出租合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同属合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，许孟军应当在合同签订之日即2011年4月3日支付第一年租金，以后每年于起租日提前一个月支付租金，许孟军拖欠房屋租金达一个月的，赵秀云可以单独终止合同、收回房屋，即除2011年度房屋租金在签订合同当日支付外，许孟军应当于此后的每年3月3日前支付当年度租金，而许孟军直至2016年4月5日仍未交纳2016年度房屋租金，已构成违约，根据双方合同的上述约定，赵秀云有权解除双方合同。赵秀云于2016年4月5日在涉案房屋处张贴《通告》的行为表明其已行使合同解除权，该行为并不违反双方合同的约定，故本院确定双方于2011年4月3日签订的《房屋出租合同》已于2016年4月5日解除；因双方的租赁合同已解除，故赵秀云要求许孟军腾退涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；本院已确认双方合同于2016年4月5日解除，许孟军在双方租赁合同解除后一直未搬离涉案房屋，故许孟军应当支付自2016年4月6日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，具体数额参照《房屋出租合同》中双方关于房屋租金标准的约定，赵秀云要求按照每年15万元的标准给付房屋使用费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；经核算，许孟军于2016年4月3日至2016年4月5日期间应交纳的房屋租金为633.33元，自2016年4月6日起，许孟军应当按照日租金211.11元的标准向赵秀云交纳房屋使用费。许孟军已分别于2016年4月8日及2016年4月27日向黄申转账8万元和4万元，上述费用除用于支付2016年4月3日至2016年4月5日期间的房屋租金外，剩余部分可用于抵扣许孟军应支付的房屋使用费。鉴于双方并未就许孟军延迟支付租金应当支付违约金进行约定，故对赵秀云要求许孟军支付违约金2万元的诉讼请求，本院不予支持；因许孟军坚持要求继续履行合同，不要求将房屋装修等问题在本案中一并解决，故许孟军就装修问题及剩余租金返还的问题可另诉解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条之规定，
判决如下：
一、确认原告黄申代原告赵秀云与被告许孟军于
二○一一年四月三日签订的《房屋出租合同》已解除。
二、被告许孟军于本判决生效后十五日内将位于北京市昌平区×室底商一套腾退并返还给原告赵秀云。
三、被告许孟军于本判决生效后十日内支付原告赵秀云
二○一六年四月六日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，按日租金二百一十一元一角一分计算，从被告许孟军已支付的十一万九千三百六十六元六角七分中予以抵扣。
四、驳回原告赵秀云、黄申的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千五百八十元，由原告赵秀云负担二千元，已交纳；由被告许孟军负担三千五百八十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 田雅娟
二〇一六年八月二十六日
书记员 王俊涛 来自：