广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初1937号
原告：佛山市华投花木有限公司，住所地：佛山市南海区。
法定代表人：陆永溪，总经理。
委托诉讼代理人：林海红，广东宝慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨槟矫，广东宝慧律师事务所律师。
被告：吴佳娜，女，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。
委托诉讼代理人：吴佳南，男。
原告佛山市华投花木有限公司与被告吴佳娜租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日受理后，依法适用简易程序，分别于同年3月29日、5月24日公开开庭进行了审理，后因本案案情复杂，本院依法作出（2016）粤0605民初1937-1号民事裁定书，裁定本案转换适用普通程序，并于同年8月24日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨槟矫到庭参加了三次庭审，原告的委托诉讼代理人林海红到庭参加了第一、三次庭审，被告吴佳娜到庭参加了第一次庭审，被告的委托诉讼代理人吴佳南到庭参加了第二、三次庭审。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《平洲花木世界租赁合同a》；2.被告支付从2014年8月15日起至合同解除日止的租金（暂计至2016年1月14日为51450元）；3.被告支付从2014年2月15日起至合同解除日止的管理费（暂计至2016年1月14日为3900元）；4.被告支付2015年1-10月水电费970.5元；5.被告支付违约金14080.13元；6.被告按3690元每月计付从合同解除日起至被告腾退场地之日止的场地占用费；7.涉讼场地上的植物和柜房无偿归原告所有；8.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告2013年7月22日与被告签订《平洲花木世界租赁合同a》，约定原告将佛山市南海区夏南一村聚元北路中段j地块内j-d6号场地（以下简称“涉讼场地”）出租给被告作为农业种植或经营花、草、观赏鱼、树木、观赏石使用，出租面积为300平方米；第一年每平方米租金单价7.5元／月，第二年按上年月租金基础上每平方米每月租金增加2元，第三年按上年月租金基础上每平方米每月租金增加2元；租期从2013年7月15日起至2018年2月28日止；租金实行先缴交后使用的原则，每季度租金于上季末5日前（即每月10日前）一次性付清给甲方，逾期交租按应交租金金额每日加罚3%滞纳金；水费按每吨4元、电费按每度1.5元计付，被告每月5日前需交上月水电费，否则原告有权停水电，并按应收金额每日加罚3%滞纳金；第一、二年管理费0.5元／㎡，第三年管理费0.8元／㎡；管理费与租金一同缴纳；被告逾期三十日尚未缴清租金的，视为违约，原告无条件收回出租的场地，且地上种植物、农业基本设施无偿归原告所有，原告已收的合同履约保证金及租金不作退回，被告并须赔偿原告的所有实际损失，同时原告有权单方解除合同。被告从2014年2月15日开始拖欠租金及管理费、水电费等，原告多次催收未果，故起诉。
被告辩称，同意解除合同，被告已支付2014年8月15日前的租金，且已于2013年底至2014年年初退场，因合同约定如被告逾期交租，原告可无条件收回场地，所以被告认为合同最晚应在2014年9月15日解除，被告同意涉讼场地上所有财物由原告自行处理，也同意原告没收押金6750元；被告确认2014年2月15日之后的管理费没有交纳，因被告早已不在该场地上经营；被告没有违约，故不同意支付场地占用费、违约金、水电费。双方当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告证据租户水电明细表、2015年12月平洲花木世界一期客户信息登记表、平洲花木世界一期客户信息登记表（d地块）2014年12月份均是打印件，被告虽不确认，但确认该些材料反映的2014年3月之前的水电使用情况，本院将综合案件的审理进行认定。2.原告证据律师函、快递邮封是原件，被告虽有异议但未举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。原告证据律师手稿是原告单方记录，本院将综合案件的审理进行认定。3.证人刘某、李某的出庭作证，属于证人证言，原告不确认，将综合案件的审理进行认定。经审理，本院确认以下事实：涉讼场地位于佛山市南海区桂城街夏南一村委会，权属人为佛山市南海区桂城街夏南一股份合作经济联合社农民集体。2013年4月16日，佛山市南海区桂城街夏南一股份合作经济联合社与原告签订《土地使用权租赁合同》，约定由原告承租位于佛山市南海区桂城街海五路（清风路）南侧、佛山一环东侧、夏平路（佛平旧路）北侧、平五路西侧共248.2亩土地，租赁期限从2013年5月19日至2018年2月28日。同年7月22日，原、被告签订《平洲花木世界租赁合同a》（场地编号：j-d6），约定被告承租佛山市南海区夏南一村聚元北路中段j地块内，面积为300m2的d6号场地，场地租金的约定如下表，第一季度租金在签订合同之日一次性付清，从第二季度起，下一季度的租金在上一季度最后一个月10日前付清，逾期交租每日加罚3%滞纳金；原告按“一户一表”原则向被告提供水表，水费按4元／吨、电费按1.5元／度计付，被告每月5日前需交付上月水电费，否则原告有权停水电，并按应收金额每日加罚3%滞纳金；第一、二年管理费0.5元／m2，第三年管理费0.8元／m2，第四年管理费1元／m2，管理费与租金一同缴纳；被告在签订合同之日一次性交纳了6750元作为上述合同的履约保证金，该款在合同期满或双方协商解除合同并结清欠款后十日内无息退予被告。被告逾期三十日尚未缴清租金的，原告有权单方解除合同，无条件收回出租的场地，地上种植物、农业基本建设设施无偿归原告所有，原告已收的合同履约保证金及租金不作退回，被告还应赔偿原告遭受的实际损失。所属地块租金（单位：元／月）13.8.15-14.8.1414.8.15-15.8.1415.8.15-16.8.1416.8.15-17.8.1417.8.15-18.2.28j-d622502850345043505250被告租用涉讼场地，每半年交纳一次租金，每季度交纳一次管理费。现被告已支付至2014年8月14日止的租金和至2014年2月15日止的管理费，未交纳此后的租金、管理费。2015年10月31日，原告委托律师向被告邮寄律师函催讨租金、管理费等欠款，邮寄地址为涉讼场地，该邮件因拒收而退件。原告于2016年1月27日提起本案诉讼，同年2月26日，被告收到本院送达的本案应诉材料。同年4月19日，本院于组织双方进行现场勘验，查明涉讼场地上有柜房一个，被告自认该柜房是其搬离时丢弃在现场的，另涉讼场地还有花木盆栽一批，被告陈述非其所有。另外花木盆栽上放置了一个塑料圆盘，写有“红继木海棠138××××6993红枫”字样。场地内的柜房有人使用，但无人在场。同年5月5日，本院再次到涉讼场地进行勘验，查明场地内柜房及植物仍未搬离，柜房有人使用的痕迹，但无人在场，现场与本院4月19日组织双方勘验时基本一致。
本院认为：原、被告签订的《平洲花木世界租赁合同a》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告主张被告只交纳了截至2014年8月14日的租金和截至2014年2月14日的管理费，被告予以确认，本院予以采信。被告主张其已于2014年年初搬离涉讼场地，且已告知原告终止合同并同意由原告自行处理涉讼场地上存留的物品，原告不予确认，并认为被告将涉讼场地擅自出租予他人，被告仍应承担交租交费责任。因双方均未能提供涉讼场地实际使用者的身份情况，故本院综合各方举证及案件的审理情况，作如下认定：第一，原告起诉时主张被告所有的柜房及茶花树占用了涉讼场地，在2016年3月29日本案第一次庭审时明确同意按现状接收涉讼场地，在同年4月19日本院组织现场勘验时以及同年5月5日本院再次到现场勘验时，上述柜房及茶花树仍在现场，且柜房还有人使用的痕迹，可见涉讼场地在原告实际接收前后均保持着持续使用的状态，这与原告关于被告在其实际接收涉讼场地前实际使用涉讼场地的主张不符，故本院对被告主张的其已在原告实际接收涉讼场地之前搬离的主张予以采信第二，因本院组织现场勘验时，涉讼场地并非由被告实际使用。鉴于涉讼场地为开放式花木市场，原告作为该场地的管理者和运营方，应承担对实际使用涉讼场地的人员进行登记和管理的责任，对现在租赁场地实际使用人入场时间的举证责任在原告，原告未作相应举证的，应承担相应的不利后果。第三，虽然被告主张涉讼场地上的柜房是其所有，并在其搬离时已同意由原告处理，但未举证明柜房的权属情况。原告已在2016年3月29日本案第一次开庭时同意按现状接收涉讼场地，而在此后本院现场勘验时，涉讼场地存在由案外人实际使用的情况。同时，被告否认涉讼场地上的植物为其所有。因此，涉讼场地上的柜房及植物权属不明，在原告已按现状收回涉讼场地的情况下，本院对原告诉请判令涉讼场地上植物和柜房无偿归其所有不予支持。综上，因被告在搬离涉讼场地时未与原告办理涉讼场地的交接手续，本院结合被告交纳租金至2014年8月14日的事实及原告举证的涉讼场地水电使用情况（见下表），认定被告实际使用涉讼场地至2014年8月14日后搬离涉讼场地，双方签订的《平洲花木世界租赁合同a》在被告实际搬离时，即2014年8月14日解除。年份20132014月份111212345-6789101112用水情况312103163316173510413用电情况200034113115210022425因被告于2014年8月14日搬离，故原告诉请被告支付此后的租金或场地占用费没有事实和法律依据，本院不予支持。因被告使用涉讼场地至2014年8月14日，故被告还应支付2014年2月15日至2014年8月14日止的管理费900元（300平方米×每月每平方米0.5元×6个月），原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。根据原告举证，其主张的水电费970.5元对应的欠费时段为2015年1-10月，因该时段被告并未实际使用涉讼场地，原告的该项请求理据不足，本院不予支持。因被告在合同履行过程中提前终止合同的履行，应承担相应的违约责任，并赔偿原告因被告违约而造成的损失。就此，原告主张没收被告交纳的履约保证金6750元，被告亦没有异议。此外，考虑被告提前终止合同导致原告不得不对涉讼场地重新进行招租，招租期间原告有租金损失，故本院酌定被告应按照2850元／月的标准，赔偿2个月的租金损失5700元作为违约金予原告，并对原告超出上述核定的违约金诉请不予支持。因原告于2015年10月31日委托律师向被告主张权利，并在2016年1月27日提起本案诉讼，故其在本案主张的管理费、水电费及违约损害赔偿并未超出两年的诉讼时效，被告的该项抗辩理据不足，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：1、确认原告佛山市华投花木有限公司与被告吴佳娜于2014年8月14日解除。2、被告吴佳娜应于本判决发生法律效力之日起支付至2014年8月15日止的管理费900元予原告佛山市华投花木有限公司。3、被告吴佳娜应于本判决发生法律效力之日起支付提前解除合同的违约金5700元予原告佛山市华投花木有限公司。4、驳回原告佛山市华投花木有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费1560.01元（原告已预交），由原告负担1510.01元，由被告负担50元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 朱道春
代理
审判员 谢晓东
人民陪审员 周惠霞
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 叶芳晖
书 记 员 车惠青