沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0105民初3743号
原告：徐芳，女。
委托代理人：廉东梅，系辽宁圣法律师事务所律师。
被告：李虹霞，女。
委托代理人：崔正忠，系辽宁滨城律师事务所律师。
被告：高瑞平，男。
原告徐芳诉被告李虹霞、高瑞平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告徐芳及其委托代理人廉东梅，被告李虹霞的委托代理人崔正忠，被告高瑞平均到庭参与了诉讼，本案已审理终结。徐芳向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告间房屋买卖合同，被告退还已付房款45万元及1,000元押金、并按年利率18.4%向原告支付利息，直至实际返还之日。事实与理由：2015年6月9日，李虹霞向原告出售其居住的沈阳市皇姑区茶山路兰庭园小区5号楼1单元6层1号的房屋，并约定房款为87万元。原告分二次共支付45万元房款后，发现李虹霞无此房所有权也无法办理过户手续，故经原、被告协商，将上述款项作为二被告借款，签署了一份借款协议，并约定了利息。后被告以各种理由和借口迟迟不偿还债务，也不配合原告办理房屋更名过户，故诉至法院。二被告辩称，1、二被告拥有争议房的所有权有权卖该房，不存在不能过户的行为。2007年，被告与原房主签订的购房协议，被告一次性付清了全部房款，并入住，由于该房有房贷，所有协议约定2015年8月前原房主还清房贷，办理更名过户手续。2、本案原告违约在先。双方签订购房协议前，本案被告给原告看了被告与原房主签订的协议，对此房的情况原告是了解的，约定在2015年8月份以后办理产权证，被告如约于2015年7月15日交房，而原告没有如约定于2015年7月15日第三次支付30万元房款。3、借款协议是原告以胁迫的手续，被告违背意思的情况下签订的，是无效的，原告为索回房款从2016年2月至3月间，每天早上5点砸被告家门，第一被告有脑瘫,被告是在违背意思的情况下签订的借款合同。原告在本案开庭审理结束后提出变更诉讼请求违反民事诉讼程序，其解除购房合同的理由不成立。当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交《借款协议》，证明其支付了45万元价款并约定了还款时间及利息。被告对《借款协议》约定的利息不认可。经审查，原、被告间首先签订《房屋买卖协议》，在协议履行过程中双方产生纠纷，原告向被告主张返还已付房款时双方签订《借款协议》。《借款协议》虽然约定了借款金额及还款期限及利息（年18%），但实质上是对解除房屋买卖合同关系及合同解除后如何返还已付房款并赔偿损失计算违约金的带有清算性质的协议，本院对该证据予以采信；2、原告提交《同意书》、《补充协议》，证明被告李虹霞书面承诺返还购房款或负责办理更名过户。被告主张李虹霞未签字，该证据不具法律效力。经本院审查，上述两份书证确无被告李虹霞签字，本院无法确认真实性，故不予采信；3、被告提交《委托书》，证明原房主夫妻委托李虹霞全权办理更名过户手续。原告提出该证据真实性无法确认，同时指出委托书中受托人姓名与李虹霞姓名不符。经本院审查，该《委托书》未经公证机关公证，且受托人名字确系与被告姓名不符，在委托人未出庭作证、原告方不认可的情况下，本院无法确认该证据的真实性，故对《委托书》不予采信；4、被告提交《检查报告单》、《住院记录》，证明《借款协议》系被胁迫签订。经审查，上述证据仅能证明被告李虹霞2011年及2015年就诊的情况，单凭该证据不能证明《借款协议》系在被胁迫的情况下签订的，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系。位于沈阳市皇姑区茶山路5号161室房屋（建筑面积122.07平方米，下称诉争房）所有权人为案外人孙国锋。2007年9月16日，二被告与孙国锋及其配偶刘淑英签订《协议书》，约定孙国锋以19万元价格将诉争房转卖给二被告，因诉争房有贷款，故双方约定孙国锋夫妇于2015年8月还清贷款后协助二被告办理更名手续。《协议》签订后双方按约履行，二被告实际居住于诉争房内。原、被告系邻居关系。2015年6月9日原告徐芳与被告李虹霞签订《房屋买卖协议书》，约定李虹霞将诉争房以房价款870,000元价格转让给徐芳,购房定金1,000元。房价款分四次支付，2015年8月以后办理产权证，房屋更名由李虹霞负责办理，并承担更名手续费。协议签订后，原告交1,000元定金,并于2015年6月10日及2015年6月27日分二次共支付购房款人民币450,000元整。2015年7月5日，被告李虹霞将诉争房交付给原告。后原告发现诉争房产权人不是被告李虹霞也不是被告李虹霞配偶高瑞平、而是案外人孙国锋后，遂拒绝继续支付剩余购房款，并要求李虹霞返还已付购房款45万元。2015年7月至2015年9月期间，原、被告双方对房屋买卖协议解除事宜进行了协商。2015年7月，原告与被告李虹霞签订《借款协议》，原告为贷款人（甲方），被告李虹霞为借款人（乙方），双方约定：“乙方向甲方借款共计人民币45万元，借款期限为自2015年6月27日起至2016年3月19日止，借款利息自2015年6月27日起开始计算利息，2015年9月20日前利息按照年利率4.60%收取，自2015年9月21日起利息按照年利率9.20%收取。”双方还约定：“乙方须在协议规定期限内偿还本金和利息，乙方如未按期还款，应向甲方支付违约金，违约金以逾期利息形式按照年利率18.4%收取。”被告李虹霞、高瑞平在协议下方签字确认。后经原告催要，被告李虹霞未返还购房款450,000元，亦未协助原告办理诉争房更名过户手续，原告遂起诉至本院。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。
原告与被告李虹霞签订的《房屋买卖协议》合法有效。在协议履行过程中，因买卖标的房屋登记产权人不是二被告，故双方发生争议进而引起诉讼。原告起诉主张返还借款，经本院第一次开庭审理并审查当事人提交的证据，认定原、被告双方间不存在借款关系。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”经本院释明，原告变更诉讼请求后，本院组织了第二次庭审，被告当庭查阅了法院释明笔录后同意开庭，不要求重新指定举证期限，故被告认为本案违反民事诉讼程序无事实及法律依据。关于《房屋买卖协议》是否应解除的问题，李虹霞出卖的标的房屋登记产权人为案外人孙国锋，虽二被告举证证明该房由二被告从孙国锋处购买且居住多年，但李虹霞在签订协议时并未向原告出具孙国锋的委托书以证明其有权卖房，原告明确表示解除合同要求被告返还已付购房款时被告李虹霞仍未出示原房主委托书，庭审中二被告提交的原房主《委托书》真实性亦无法确认，故被告李虹霞出卖房屋行为属无权处分行为且直接导致房屋更名过户手续无法办理。庭审中二被告仍主张原告应先交纳剩余房价款方可配合协助更名过户，这与《房屋买卖协议》约定也不相符。现《房屋买卖协议》签订已一年有余，房屋更名过户手续仍不能办理，合同目的已不能实现，本院依法解除《房屋买卖协议书》，被告李虹霞应对合同的解除承担过错责任。协议解除后，被告李虹霞应将收取的购房定金1,000元及购房款450,000元返还原告。关于原告主张按年18.4%给付利息问题，原、被告间签订的《借款协议》虽以借款为名，但实质系双方对解除房屋买卖合同关系的清算条款，该“利息”兼具补偿原告实际损失及违约金性质，本院予以确认。被告李虹霞应按年18.4%利率标准向原告支付购房款450,000元的利息，自2015年6月28日起至本判决发生法律效力之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，
判决如下：
一、解除原告徐芳与被告李虹霞于2015年6月9日签订的《房屋买卖协议书》；
二、被告李虹霞于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告徐芳购房定金人民币1,000元及购房款人民币450,000元；
三、被告李虹霞于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告徐芳购房款人民币450,000元的利息，按年利率18.4%标准计算，自2015年6月28日起计算，至本判决发生法律效力之日止；
四、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8,602元，由被告李虹霞承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 林雪梅
审 判 员 历 贺
人民陪审员 王文冉
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 李 丽 搜索“”