重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0232民初1594号
原告：重庆君华物业管理有限公司,住所地武隆县巷口镇建设西路33号冯家坡4号楼4-1，组织机构代码6710142-6。
法定代表人：易斌，该公司经理。
委托诉讼代理人：伍再红，该公司职工。
委托诉讼代理人：何智，重庆星空律师事务所律师。
被告：许小燕,男,1980年6月24日出生,汉族,城镇居民，住重庆市武隆县。
原告重庆君华物业管理有限公司与被告许小燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，于2016年8月1日依法由
审判员陈华适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆君华物业管理有限公司的委托代理人伍再红、何智，被告许小燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆君华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告许小燕支付所欠物业费，原告垫付的水、电、气费，电梯费，公摊费等共计1697.30元，另支付垫付费用（水、电费）利息及滞纳金共计200元。2.诉讼费由被告许小燕承担。事实和理由：原告于2012年12月12日与被告签订前期物业服务合同，之后原告不但依约提供了物业服务，而且还为被告垫付了水、电、燃气等费用。被告拒不交费，原告多次催收无果，因此起诉至人民法院。
被告许小燕答辩称：原告服务态度不好，存在服务不到位，安全管理不到位，车辆乱停乱放，雨棚垃圾未清除等问题；被告要求减少物业服务费，对此愿意按照原告主张的6折比例支付。原告围绕诉讼请求依法提交了《龙溪柳岸前期物业服务合同》，《武隆县发展和改革委员会文件》（武隆发改价[2012]43号），水、电、气费的发票，物业服务费及电梯费收据，以及催缴通知单等证据。被告围绕其抗辩主张提供了现场照片。以上证据，经庭审质证，
本院经审查认为具有真实性、合法性、关联性，均予以确认。
经审理查明：被告许小燕系武隆县巷口镇世纪五龙城“龙溪柳岸”XX号楼XX层X号房的业主，其住房建筑面积为89.44平方米。2012年12月12日，原告重庆君华物业管理有限公司（乙方）与被告（甲方）签订前期物业服务合同，双方约定由原告为被告提供物业服务。该合同第三条约定：“乙方提供的公共性物业管理服务的主要内容为：……6.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通。7.交通与车辆停放秩序管理……”该合同第六条约定：“本物业管理区域的物业服务收费标准为包干制：……住宅：物业管理费：0.5元/平方米.月，电梯运行电费：每家/月=20元（第三层）+0.5元×（N-3），N为楼层数。从办装修之日起交全价，按合同约定接房，如逾期未接房或接房之后未装修（即三表未动）交半价，严禁改变房屋用途。……业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。”该合同第八条规定：“业主应于每月5-20日缴纳物业服务费用。逾期未缴纳者管理处可依照相关法律规定向业主按日收取应缴费用3‰的滞纳金。”前述协议签订之后，原告提供了物业服务，并为被告垫付了水费74元、电费152元、燃气费155元，被告未交纳2015年1月至2016年5月的物业服务费759.90元、电梯费518.50元、公摊电费37.90元。2016年6月6日，原告起诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明：原告提供物业服务的世纪.五龙城“龙溪柳岸”小区存在停车管理不规范的问题。原告曾于2016年5月3日向被告催收过前述费用。
本院认为，原、被告签订的前述物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：
一、原、被告双方是否均存在违约；
二、原告主张的各项费用应当如何确定。对此，本院作如下评判：
一、原、被告双方是否存在违约。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案，根据前述物业服务合同的约定，业主应当于每月5至20日缴纳物业服务费后，原告按照约定提供相关物业服务。被告许小燕不按约交纳物业服务费，其行为已构成违约。根据双方签订的物业服务合同约定，原告对小区范围内车辆停放的管理应当做消防通道无乱停、乱放，停车场内车辆停放有序。被告提供的证据证明小区范围内（含消防通道）存在车辆乱停、乱放的情况，因此
本院认为原告提供的物业服务不符合约定的质量标准，亦构成违约。
二、原告主张的各项费用应当如何确定。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案，根据前述物业服务合同的约定，被告应当向原告交纳2015年1月至2016年5月的物业服务费，但原告提供的物业服务不符合约定的质量标准，因此被告要求相应减少物业服务费的主张成立，对此本院酌定按照约定费用的数额减少百分之十计算，即被告应向原告支付683.91元（759.90元×90%）。根据前述物业服务合同约定，被告应当向原告交纳电梯费、公摊电费等费用，因此对原告主张的电梯费518.50元、公摊电费37.90元，本院予以支持。原告垫付的水费74元、电费152元、燃气费155元，合计381元，被告不持异议，本院予以确认。对该部分费用，前述物业服务合同虽未作明确约定，但原告在垫付后向被告进行过催收，因此对该部分费用在催收后计算利息，理由成立，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”本案，前述物业服务合同约定的滞纳金，其性质属违约金，被告未按约交纳物业服务费构成违约，应当向原告支付违约金。对此，原告酌情将违约金及垫付费用的利息一并主张为200元，明显少于按照约定标准计算滞纳金所得数额，故该主张系对其权利的处分，且不违反法律强制性规定，本院予以确认。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，
判决如下：
一、被告许小燕于本判决生效之日起五日内向原告重庆君华物业管理有限公司支付物业服务费683.91元，电梯费518.50元，公摊电费37.90元，水费74元，电费152元，燃气费155元，违约金及垫付水、电费的利息200元，合计1821.31元；
二、驳回原告重庆君华物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告许小燕负担。本判决为终审判决，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 陈华
二〇一六年八月二十六日
书记员 钱伟 微信公众号“”