山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁09民终1900号
上诉人（原审被告、反诉原告）：田新岱，居民。
委托诉讼代理人：胡五青，山东五岳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张伟华，山东五岳律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告、反诉被告）：邹芃，居民。
委托诉讼代理人：褚庆华，山东泰润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋辉，山东泰润律师事务所实习律师。
原审
被告：邹长英，居民。
委托诉讼代理人：胡五青，山东五岳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张伟华，山东五岳律师事务所律师。
上诉人田新岱因与被上诉人邹芃、原审被告邹长英房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2015）泰山民初字第2547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人田新岱上诉请求：撤销泰安市泰山区人民法院（2015）泰山民初字第2547号民事判决，改判被上诉人腾退、返还涉案房屋给上诉人。事实和理由：原审判决认为双方签订的借款、借房协议书具有买卖房屋的法律性质是错误的，本案实质是民间借贷关系，借款是目的，借房是担保；上诉人在一审反诉中提交的（2013）泰山执字第470-4号执行裁定书及协助执行通知书能证实被上诉人认可45000元是借款而非购房款。
被上诉人邹芃辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告邹长英述称，同意上诉人田新岱的上诉意见。原告邹芃向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告签订的《借款、借房协议书》有效，被告协助原告办理过户登记手续；2、诉讼费、保全费由被告承担。反诉原告向一审法院反诉请求：1、确认双方签订的《借款借房协议》无效；2、反诉被告立即腾退占有的反诉原告位于向阳小区18号楼三单元二楼中户并将该房屋退还给反诉原告；3、反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：两被告系夫妻关系。2002年3月24日，原告作为甲方、被告田新岱作为乙方，共同签订《借款、借房协议书》一份，协议主要约定：乙方因生活和经营需要，向甲方借现金45000元，甲方同意乙方要求；甲方由于住房紧张为照顾老人起居方便，需借用乙方在本市向阳小区18号楼三单元二层中户房改房一套（建筑面积59.92㎡），乙方同意甲方的要求。双方就借房借款期间的有关问题达成如下共识：
一、不协议签订之日，甲方将45000元现金借给乙方，乙方出具收据交甲方保管。乙方将住房钥匙交甲方，甲方出具收到住房一套单据交乙方保管。交接时双方一并就水电气等计量数据核对签字，交接前的费用由乙方结算，交接后的费用由甲方结算。
二、借款借房期间，如果福利性房改房允许出售时，乙方同意将该房出售给甲方，房价款为45000元，该房所属的附属配套设施（如地下室等）不再另行计算。乙方提供房屋过户所需完备资料，过户费用由甲方承担。
三、借款借房期间，甲方不对乙方收取借款利息，乙方不对甲方收取房租费。协议因故不能履行时，甲方将住房交还乙方，乙方将借款本金退还给甲方。
四、乙方上缴给产权单位的3000元住房押金由甲方先预付给乙方，乙方将单据交甲方保管，产权单位退押金时退还给甲方，乙方不再收取该款项。上述协议签订同后，原告向被告田新岱支付了48000元，付款时被告邹长英在场且对田新岱向原告借款一事知情，被告田新岱收款后向原告出具了收到条，收到条载明：今收到邹芃经理借房款肆万捌千元正（48000.-），此据为证，签字人：田新岱，2002年3月24日。上述款项包含3000元住房押金。协议签订后的一个月左右，被告田新岱腾退了涉案房产并交付给原告，原告居住使用至今。庭审中，被告主张协议中的“因故不能履行”系指单位、家属、家庭等原因，原告则称“因故”应当指法定的不能履行的事由。2015年12月份，被告田新岱电话联系原告，主张要回房产，原告获悉被告欲要回房产遂提起本案诉讼。涉案房产系被告田新岱2000年申请参加房改，并于2001年9月26日与产权单位泰安百货采购供应站签订公有住房买卖契约购买取得，当时房价款22905元。2002年3月7日，涉案房产办理了产权证，证号为泰房权证泰字第号，登记房屋所有权人为被告田新岱，售房单位为山东省泰安百货采购供应站，产权比例个人为百分之百。2002年11月份，涉案房产颁发国有土地使用证，证号泰土国用（2002）字第（2002）-号，登记土地使用者为田新岱。
原告与被告田新岱签订前述《借款、借房协议书》后，被告田新岱即将前述公有住房买卖契约原件以及房产证原件、土地证原件均交付给了原告，被告称交付两证系为借款的抵押，原告则称交付两证证实双方具有买卖房产的合意。庭审中，被告田新岱提交其与泰安百货供应站2000年4月6日签订的住房管理协议书复印件一份，其中第一条约定：以任何产权比例购买本站住房的户主都无权私自进行房屋的出售、租赁、外借等，违者按本站《房产管理规定》处置。
被告田新岱以此协议书辩称该房屋不具备出售条件，原告质证称该证据真实性无法确认，即使真实，但随着房改政策的实行，房改房已允许出售，原被告也正是因此原因才签订了附条件的房屋买卖合同，合同并不违反法律规定。2013年1月4日，被告田新岱以原房产证丢失为由重新办理了涉案房产的产权证书，证号泰房权证泰字第号，登记所有权人田新岱，共同共有权人为其配偶即被告邹长英，共有权证号泰房权证泰字第号。被告称因孙子上学需要房产证，故此重新办理。以上事实有借款、借房协议书一份、收到条一份、泰安市公有住房买卖契约一份、房屋所有权证两份、国有土地使用证一份、职工已购公有住房套改申请审批表一份、住房管理协议书一份等证据及庭审笔录在卷证实。一审法院认为，本案争议的焦点是《借款、借房协议书》的法律性质。对此原审法院认为，首先，借款、借房协议书约定：如果福利性房改房允许出售时，乙方同意将该房出售给甲方，房价款为45000元，附属配套设施不再另行计算，乙方提供房产过户所需资料，对于上述条款的真实意思表示，结合条款内容并考虑到我国房改房的相关政策（如一定时限内不得转让等），应认定原被告双方具有买卖房屋的合意，双方仅因买卖条件尚不具备，故此签订了附条件的房屋买卖合同，条件就是指房改房允许出售。其次，从被告田新岱购房的价格以及当时的房产市场状况，房价款45000元应属合理对价。再次，双方签订借款、借房协议书后，原告支付被告田新岱住房押金3000元，以及被告田新岱将公有住房买卖契约房产证、土地证原件均交付于原告的事实，也综合证实双方具有买卖房屋的合意，而非被告辩称的用于借款抵押。最后，在原告居住使用的十余年的时间里，至2015年12月前，被告并未向原告主张过权利，即返还借款并收回房屋，即使在2013年以“丢失”为名重新申领房产证时被告也未作主张，如此显然不符合常理。综上，原告与被告田新岱之间成立附条件的房屋买卖合同法律关系，双方签订的借款、借房协议书具有买卖房屋的法律性质，对被告的相关抗辩意见原审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。现涉案房改房已允许转让，据前述规定，双方之间的房屋买卖合同已生效，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立并生效的合同对双方当事人均有法律约束力，均应严格履行各自合同义务，原告已实际支付房产对价，被告田新岱应当按照约定协助原告办理产权过户登记。至于协议书约定的“因故不能履行”，“因故”应系指法定的不能履行的客观情形，而非被告所称的单位、家属、家庭等因素。被告提交的住房管理协议书即使真实存在，其中约定的“不得私自出售”条款不能作为界定合同效力的依据，该约定也与现行的国家政策、法律法规不符，对原告不具备法律约束力。涉案房改房登记共有权人即被告邹长英，系被告田新岱之妻，其对被告田新岱“借款”一事知情，且原告已居住使用涉案房产十几年，对被告田新岱转让房产一事亦应当知情且同意，被告田新岱与原告签订协议转让房产符合家事代理的情形，被告邹长英作为房产共有权人亦有义务协助原告办理产权过户登记手续，对其抗辩意见原审法院亦不予采纳。综上所述，对原告要求确认借款、借房协议书有效以及要求两被告协助其办理过户登记手续的诉讼请求原审法院予以支持，对被告田新岱要求确认协议书无效并主张腾退、返还房屋的反诉请求原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条、第六十条之规定，判决：
一、原告邹芃与被告田新岱于2002年3月24日签订的《借款、借房协议书》有效；
二、被告田新岱、邹长英于本判决生效后十日内将位于泰安市向阳小区18号楼3单元2层中户房产协助过户登记至原告邹芃名下；
三、驳回反诉原告田新岱要求确认《借款、借房协议书》无效并要求反诉被告邹芃腾退、返还涉案房屋的反诉请求。本诉案件受理费4030元、保全费2770元，共计6800元由被告田新岱、邹长英共同负担。反诉案件受理费500元，由反诉原告田新岱负担。本院二审期间，上诉人田新岱围绕上诉请求提交证据。被上诉人邹芃亦提交证据。本院组织当事人进行了质证，被上诉人邹芃、原审被告邹长英对上诉人提交的证据的真实性无异议。上诉人田新岱、原审被告邹长英对被上诉人提交的证据的真实性无异议。根据当事人二审提交的证据，本院认定事实如下：被上诉人邹芃与肖敏系夫妻关系。泰安市泰山区人民法院（2013）泰山执字第470-1号执行裁定书曾于2013年4月1日裁定查封被执行人肖敏所有在田新岱、邹长英名下位于向阳小区18#3单元二层中户房产一套。本院经二审审理查明的其他事实与原审法院一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人田新岱上诉主张其与被上诉人邹芃2002年3月24日签订的借款、借房协议书系民间借贷性质，借房是担保性质。对其上诉理由本院不予支持，理由：首先，合同内容明确约定“二、借款借房期间，如果福利性房改房允许出售时，乙方同意将该房出售给甲方，房价款为45000元，该房所属的附属配套设施（如地下室等）不再另行计算。乙方提供房屋过户所需完备资料，过户费用由甲方承担。”该约定结合房改房的相关政策，应视为双方当事人有买卖房屋的合意，且附加条件就是涉案房屋允许出售时；其次，从双方对合同的履行来看，被上诉人邹芃签订合同当日向上诉人田新岱支付45000元，与合同中明确约定房价款45000元相一致，结合上诉人田新岱2001年9月份参加房改的购房价22905元来看，合同约定的房价款数额应属于合理对价。且上诉人田新岱亦将房屋交付被上诉人邹芃使用，且一并将公有住房买卖契约原件以及房产证原件、土地证原件以及原产权单位的租房押金3000元的手续等均交付于被上诉人邹芃，从上述行为看，上诉人田新岱主张借款是目的，借房是担保的理由并不符常理；再次，上述房屋从交付使用至今十几年，至一审被上诉人邹芃起诉前均无证据证实上诉人田新岱曾向被上诉人邹芃主张要回房屋，即便2013年上诉人田新岱以“丢失“为由重新申领涉案房屋房产证时亦无证据证实其主张的当时向被上诉人邹芃要回房屋的事实，故现有证据无法证实上诉人田新岱关于本案实为民间借贷的上诉理由，本院对此不予支持。综上，
本院认为原审法院认定涉案合同性质为附条件的房屋买卖合同关系并无不当，且目前所附条件即涉案房改房已允许买卖，双方的房屋买卖合同已生效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。上诉人田新岱关于要求被上诉人腾退、返还涉案房屋的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人田新岱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8060元，由上诉人田新岱负担。本判决为终审判决。
审 判 长 宋许科
代理
审判员 张晓丹
代理
审判员 陈 新
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 张泽宇 来源：