江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0115民初4058号
原告（反诉被告）：郭亮,男，1979年8月24日生，汉族，居民。
委托诉讼代理人:庞建军，江苏东银律师事务所律师。
被告（反诉原告）：夏庆国,男，1972年10月1日生，汉族，居民。
原告（反诉被告）郭亮诉被告（反诉原告）夏庆国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。
原告郭亮的委托诉讼代理人庞建军与被告夏庆国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）郭亮向本院提起诉讼请求：1、要求被告夏庆国依照合同约定办理产权送件手续，协助办理过户；2、要求夏庆国支付违约金40000元。诉讼过程中，郭亮变更诉讼为：1、要求解除双方签订的合同；2、要求被告夏庆国退还定金2万元及支付其缴纳的中介费11320元；3、要求夏庆国支付违约金4万元。事实和理由：2016年1月30日，其与被告夏庆国签订《存量房交易合同》一份，约定被告夏庆国将位于江宁区上元大街广都苑2幢301室的房屋出售给其。其通过贷款预审后5日内，双方应当办理产权送件手续。合同签订当日，其支付了定金2万元。2016年3月22日，其通过贷款预审后，夏庆国拒不配合其办理过户手续，构成违约。
被告（反诉原告）夏庆国辩称并反诉称：郭亮先行违约致合同履行不能，具体体现在：1、郭亮未按合同约定于2016年2月26日前将贷款材料递交给银行；2、郭亮及中介均口头承诺贷款审批于贷款材料递交银行后七到十个工作日通过，且通过后将预审通过的材料给其查看，但郭亮未遵守约定；3、郭亮在邮储银行贷款因其妻子资信有问题导致贷款不成，后采取假离婚的方式来取得贷款，郭亮未按照合同约定，在贷款不能的情况下，于十个工作日内自筹资金，构成违约。综上，请求驳回郭亮的本诉诉讼请求，并反诉要求：1、解除双方签订的《存量房交易合同》；2、要求郭亮支付违约金4万元。反诉被告郭亮辩称：其在合同履行的过程中，不存在违约行为，故请求驳回反诉原告夏庆国的诉讼请求。
经审理查明：2016年1月30日，郭亮与夏庆国及第三方南京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房经纪公司）共同签订《存量房交易合同》一份,约定由郭亮购买夏庆国名下的位于南京市江宁区上元大街广都苑2幢301室的房屋，并约定郭亮于签订合同当日支付夏庆国定金2万元，买卖双方于2016年2月26日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关材料。如因一方不能按时签字或未及时提供相关材料影响交易进程，由双方各自承担相关责任。如经银行审核，郭亮不能贷款或者不能足额贷款，郭亮在接到中介通知后十个工作日内须自筹资金补足房款。贷款下款以贷款银行放款的时间为准。另外，三方当事人口头约定，银行贷款预审通过后，需向夏庆国出示银行出具的证明材料。合同签订后，郭亮依约向夏庆国给付定金2万元。2016年2月19日，郭亮及夏庆国共同前往中介存房经纪公司指定的担保公司签订中国邮政储蓄银行南京市分行（以下简称邮储银行南京分行）个人消费贷款申请审批资料等贷款材料，但均未签订日期。2016年3月2日，邮储银行南京分行的工作人员开始处理该笔贷款申请，相关贷款材料上的申请日期均被填写为2016年3月2日，同年3月18日，银行内部对该笔贷款申请审批通过。同年3月22日，郭亮及中介存房经纪公司接到通过该笔贷款预审的银行通知。后郭亮及中介均通知夏庆国按照合同约定办理送件手续，夏庆国以郭亮贷款审批时间过长，超出约定的期限已构成违约为由，拒绝配合办理送件过户手续。同年4月5日，郭亮委托江苏东银律师事务所向夏庆国发送律师函一份，催促夏庆国按照合同约定配合履行送件义务。后夏庆国仍未配合办理相关手续。以上事实，有存量房交易合同、收条、证人证言、律师函、当事人陈述等证据证明。
本院认为：本案的争议焦点是在案涉合同的履行过程中，买卖双方的行为是否构成违约及违约责任应如何承担？根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于夏庆国在辩称意见中陈述的郭亮违约的三种情形，
本院认为郭亮在其邮储银行的贷款预审通过后，未按三方口头约定向夏庆国出示银行出具的证明材料，存在瑕疵履行合同的情形，构成违约，结合违约内容及违约后果，本院认定郭亮应承担违约金1万元。对于夏庆国主张的其他辩称意见，本院不予采信，理由如下：1、合同约定买卖双方应于2016年2月26日前去贷款银行办理贷款签字手续，在合同履行过程中，郭亮与夏庆国于2016年2月19日共同前往中介公司指定的担保公司签订邮储银行贷款材料，双方均未提出异议，买卖双方以其行为对合同约定的事项进行了变更，且买卖双方在贷款材料上签字后，担保公司何时将贷款材料交由银行及银行工作人员何时处理该笔贷款申请并不受郭亮控制，将该笔贷款申请于2016年3月2日开始处理的责任归责于郭亮没有事实与法律依据，综上，对于夏庆国主张的郭亮未按合同约定的时间办理贷款手续的意见，本院不予采信；2、庭审中，夏庆国未提供充分的证据证实其与郭亮就贷款预审通过的时间有明确的约定，故对夏庆国主张的郭亮未按约定的时间即提交材料后七到十个工作日内通过贷款审批的意见，本院不予采信。3、根据本案查明的事实，郭亮向邮储银行申请的贷款预审已于2016年3月18日通过，故对夏庆国主张的郭亮未在贷款不能的情况下于十个工作日内自筹资金，构成违约的意见，本院不予采信。关于夏庆国是否构成违约的问题，
本院认为虽然郭亮在履行合同的过程中存在瑕疵履行的情形，但考虑到夏庆国完全可以自行向邮储银行核实贷款审批的情况，郭亮的瑕疵履行并不实质影响合同的继续履行，故夏庆国拒不配合继续履行合同的行为已构成根本违约，应承担违约责任，结合夏庆国的违约程度及其违约给郭亮造成的损失，郭亮主张退还定金2万元及要求4万元违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。郭亮主张夏庆国支付中介费11320元，因未提供充分的证据予以证实，且中介费的确定涉及到第三方权益，不宜在本案中处理，郭亮可另案主张，故对于郭亮要求夏庆国支付中介费的诉讼请求，本院不予支持。买卖双方均要求解除合同，属合意解除，不违反法律规定，本院予以准许。综合当事人双方的违约责任，最终由夏庆国退还郭亮定金2万元，支付违约金3万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、即日解除原告郭亮与被告夏庆国于2016年1月30日签订的《存量房交易合同》。
二、被告夏庆国于本判决发生法律效力之日起10日内向原告郭亮退还定金20000元，支付违约金30000元。
三、驳回原告郭亮的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告夏庆国的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费880元，反诉案件受理费400元，由郭亮负担100元，由夏庆国负担1180元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：4301011329100245018）。
审 判 长 汤 婷
人民陪审员 张庆美
人民陪审员 李国俭
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 戴玉娟 搜索“”