南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2016）桂71民终52号
上诉人（一审被告）：马大献，男，1969年4月21日出生，汉族，住广西南宁市。
委托诉讼代理人：周浩，男，1960年4月2日出生，汉族，住广西南宁市江南区。
被
上诉人（一审原告）：黄富南，男，1964年10月14日出生，壮族，住广西南宁市。
被
上诉人（一审原告）：何文亮，男，1982年6月28日出生，汉族，住广西南宁市。两被上诉人的共同
委托诉讼代理人：骆玲，广西桂悦律师事务所律师。
上诉人马大献因与被上诉人黄富南、何文亮房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马大献的委托诉讼代理人周浩、被上诉人黄富南、何文亮的共同委托诉讼代理人骆玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马大献上诉请求：1、撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第409号民事判决第一项；2、由被上诉人黄富南、何文亮承担本案上诉费用。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的《房屋使用合同》是关于无偿使用商铺的合同，该合同中的涉案商铺是违章建筑，该《房屋使用合同》属无效合同，上诉人不应支付租金。被上诉人在一审起诉状中的诉讼请求是要求上诉人支付租金而不是房屋占有使用费，一审法院擅自判决上诉人支付房屋占有使用费，违反法律规定。2、一审法院认定事实不清。一审法院认定“黄富南、何文亮是南宁市北湖园艺场旧市场的业主，后因发展需要，旧市场被拆，重建了新市场即南宁市北湖园艺综合市场。”属于认定事实错误，上诉人向南宁农工商集团有限责任公司（以下简称农工商集团）承租的位于南宁市北湖园艺路106号北湖园艺综合市场，并不是在被上诉人承包的旧市场上拆迁重建的，两个市场是两处不同的市场。上诉人已向被上诉人支付了市场补偿金230046元，上诉人承包的新市场建成后，被上诉人作为旧市场的承包人，采取不向旧市场商户退款阻止商户迁往新市场以及堵路阻止市民到新市场采购的方式，胁迫上诉人与被上诉人签订了《房屋使用合同》，由上诉人提供本案涉案商铺供被上诉人无偿使用十年，因此，本案的《房屋使用合同》无效，应当驳回被上诉人要求支付65000元租金的诉讼请求。3、被上诉人一审提供的几份《收据》中均没有上诉人的签名、捺印，是由被上诉人单方出具的，该款项不是租金，而是被上诉人向上诉人索取的市场补偿金。
被上诉人黄富南、何文亮共同辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。理由是：1、被上诉人在一审中变更过诉讼请求为请求支付房屋占有使用费。一审庭审中，一审法院出示了南宁市规划局出具的关于涉案商铺未办理建设工程规划许可证的调查回函后，被上诉人即请求参照双方合同约定的租金标准，由上诉人支付房屋占有使用费。2、被上诉人承包的旧市场与上诉人承包的新市场不是同一个市场，旧市场为原北湖实业有限公司的职工（包括两被上诉人在内）投资所建，因过于陈旧被拆除，农工商集团投资建设了新市场，新市场建设后，上诉人与农工商集团签订承包合同承包新市场，并约定上诉人必须解决旧市场的遗留问题，向被上诉人进行补偿。上诉人为了新市场的顺利开业，与被上诉人签订了本案的《房屋使用合同》，支付补偿金与签订《房屋使用合同》都是补偿的方式。《房屋使用合同》签订后，上诉人已履行合同两年多，交付了26个月的租金，被上诉人不存在胁迫行为。3、上诉人所称的《收据》证据系上诉人向一审法院提交的证据，该几份《收据》记载了收到的款项为“租金”，且有被上诉人一审提供的银行转账清单佐证，该几笔款项的性质为租金，而非补偿金。被上诉人确收到上诉人支付的230046元补偿金，但该款与租金无关。黄富南、何文亮向一审法院起诉请求：1、马大献向黄富南、何文亮支付铺面租金65000元；2、马大献向黄富南、何文亮支付以上未付租金的利息7280元（利息以未付的各期租金为基数，自应付之日起按中国人民银行同期贷款利率上限的四倍计至判决生效之日止，现暂计至2015年8月9日）；3、本案诉讼费由马大献承担。一审法院认定事实：2012年6月，黄富南、何文亮（乙方，承租方）与马大献（甲方，出租方）签订《房屋使用合同》，约定：甲方提供位于南宁农工商集团有限责任公司（以下简称农工商集团）北湖工业管理区园艺路106号农工商北湖园艺综合市场内南面1楼1-5号五间铺面给乙方无偿使用10年；合同第八条第3项约定：1-3年内铺面由甲方对外进行租赁，甲方给予乙方每间铺面租金1300元，租金按季度支付，3年后由乙方自行经营、租赁。合同签订后，马大献使用涉案房屋。2012年6月22日，何文亮向马大献出具收条，载明：“今收到马大献市场租金（6月9日至7月9日）共6500元，大写：陆仟伍佰元正”；2012年12月3日，黄富南向马大献出具收据，载明：“今收到马大献交来园艺场市场铺面租金叁个月（七月、八月、九月）共壹万玖仟伍佰元正”；2012年12月3日，黄富南向马大献出具收据，载明：“今收到马大献交来园艺场铺面租金贰个月（10月、11月）共壹万叁仟元正”；后黄富南、何文亮分别以个人名义陆续向马大献出具收款收据。马大献向黄富南、何文亮支付租金共计169000元。合同约定的三年期限届满，马大献将房屋交还黄富南、何文亮，并由黄富南、何文亮使用涉案房屋至今。黄富南、何文亮是南宁市北湖园艺场旧市场的业主，后因发展需要，旧市场被拆，重建了新市场即南宁市北湖园艺综合市场。2009年6月18日，马大献与案外人农工商集团签订《市场承包合同》，由马大献租用农工商集团位于南宁市北湖园艺路106号北湖园艺综合市场。2012年3月16日，马大献与农工商集团在原承包合同的基础上签订《补充协议书》，双方约定了租赁地址、租赁面积、租期、承包金及交款方式等条款。马大献承包南宁市北湖园艺综合市场后，向黄富南、何文亮支付了市场补偿金230046元，并与黄富南、何文亮签订了本案合同。涉案房屋未取得建设工程规划许可证。经一审法院释明，黄富南、何文亮将一审第一、二项诉讼请求中的“租金”变更为“房屋占有使用费”，其他诉讼请求不变，马大献的答辩意见如前一致，没有变更。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，因此，《房屋使用合同》中涉及房屋租赁内容的条款无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”之规定，马大献实际使用了涉案房屋，黄富南、何文亮请求参照原合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，于法有据，一审法院予以支持。虽然合同第八条第3项没有明确约定每间铺面租金1300元是月租金还是季度租金，但从黄富南、何文亮向马大献出具的多张收条和收据中可以看出马大献是以每间铺面每月1300元的租金标准向黄富南、何文亮支付的租金。因此，马大献以合同约定不明，认为租金标准是每间铺面每季度1300元的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。马大献使用涉案铺面三年，每间铺面的“月租金”为1300元，五间铺面的“月租金”共计6500元（1300元／间×5间），马大献应支付房屋占有使用费234000元（6500元×36个月），实际支付占有使用费169000元，还应向黄富南、何文亮支付房屋占有使用费65000元。关于利息，黄富南、何文亮未尽审慎义务审查涉案房屋的合法性，对合同无效负有一定过错，利息损失应自行承担。故对黄富南、何文亮要求马大献支付利息的诉请，一审法院不予支持，判决：
一、马大献向黄富南、何文亮支付房屋占有使用费65000元；
二、驳回黄富南、何文亮的其他诉讼请求。一审案件受理费1608元，由黄富南、何文亮负担162元，马大献负担1446元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、上诉人主张一审法院认定“黄富南、何文亮是南宁市北湖园艺场旧市场的业主，后因发展需要，旧市场被拆，重建了新市场即南宁市北湖园艺综合市场。”为认定事实错误，但一审判决中的以上表述，并未表述为新市场系在旧市场所在地块上重建，故上诉人的该项异议不能成立。2、根据被上诉人在一审提供的《补充协议书》证据显示，上诉人作为乙方与农工商集团作为甲方于2012年3月19日签订了该份《补充协议书》，约定：“为解决北湖新旧市场的历史遗留问题，甲、乙双方协商经充分协商，就甲、乙双方于2009年6月18日签订的《市场承包合同》租用北湖园艺综合市场一事在原合同基础上达成补充意见。”《补充协议书》第三条第1款约定：“乙方承诺在本协议签订后30日内，妥善处理旧市场的遗留问题，甲方按18.08万元／年即495元／天的标准收取从旧市场拆除之日起到2012年6月18日前实际经营天数的承包金。”上诉人主张其与被上诉人签订的《房屋使用合同》是在受到被上诉人胁迫情况下签订的，但上诉人并未向本院提供相关证据予以证明，故对上诉人关于其受被上诉人胁迫的主张，缺乏证据证明，本院不予支持。3、根据上诉人在一审提供的数份《收据》证据记载，被上诉人收到上诉人交付的款项均为“租金”，并注明了租金的具体时段，且《收据》为分期开具，与双方合同中分期交付租金的约定相符。上诉人对《收据》中涉及的款项性质提出异议，但未能提供相应证据予以反驳的情况下，对于该项异议，本院不予支持。综上，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人支付房屋占有使用费65000元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。被上诉人在一审起诉状中的诉讼请求为请求支付租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因本案涉案房屋未取得建设工程规划许可证，《房屋使用合同》中涉及房屋租赁内容的条款无效，一审法院向被上诉人释明后，被上诉人变更诉讼请求为支付房屋占有使用费，符合法律规定。本案中，上诉人向农工商集团承包北湖园艺综合市场，并在双方签订的《补充协议书》中约定了由上诉人妥善处理旧市场的遗留问题。上诉人与被上诉人继而签订《房屋使用合同》，并在合同中约定从2012年起三年内由上诉人对外出租商铺，并向被上诉人交纳租金。从2012年起的三年中，涉案商铺也实际为上诉人使用，故一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”的规定，判决上诉人向被上诉人支付相应的房屋占有使用费并无不当。参照双方合同约定的“租金”标准，上诉人应支付涉案商铺三年的占有使用费为234000元（1300元／间×5间×36个月），根据双方当事人在一审提供的银行转账清单及《收条》、《收据》证据，上诉人实际向被上诉人支付了占有使用费169000元，还应支付占有使用费65000元。综上所述，上诉人马大献的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由上诉人马大献负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理
审判员 袁宇飞
代理
审判员 黄 雪
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 谢 瑜 来源：百度“”