盘锦市大洼区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1121民初1668号
原告:大洼事事灵物业有限公司，住所地辽宁省大洼县。
法定代理人：魏重阳，该公司经理。
委托代理人：刘殿双，男，1972年10月31日出生，汉族，原告公司法律顾问，住辽宁省大洼县。
被告：王亚凤，女，1954年7月16日出生，汉族，无职业，住辽宁省大洼县。
委托代理人：张印桐，男，1952年5月15日出生，汉族，无职业，住辽宁省大洼县。被告王亚凤丈夫。
原告大洼事事灵物业有限公司与被告王亚凤物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理。依法适用简易程序于2016年6月29日公开开庭进行了审理。原告大洼事事灵物业有限公司的委托代理人刘殿双，被告王亚凤及其委托代理人张印桐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告大洼事事灵物业有限公司诉称：2012年4月4日，原告与被告签订了林海景天小区林香墅XXX室房屋的物业管理服务协议，协议第四条中约定：原告按年度向被告收取物业费，且被告应预交一年的物业费，自业主入住时按1.5元/平方米每月收取。双方在在协议中约定不按期交纳的按千分之二交付滞纳金。被告自2013年4月1日起便没有交纳物业费，根据双方协议被告应交纳2013年4月1日至2016年12月31日期间的物业费9944元，并应承担自违约之日起的滞纳金2727元，以上款项经原告多次催要被告一直没有给付，故原告诉至法院，请求法院判令被告给付物业服务费9944元及延期给付的滞纳金2727元并由被告承担本案的涉诉费用。
被告王亚凤辩称：
一、物业公司房屋修缮不利，求告无门。被告于2012年4月来到原告小区居住，并按照原告的要求先交了一年的物业费，原告又收取了装修保证金2700元，否则项目部与物业公司不让装修入住。被告发现楼房外面墙面脱落、窗台损坏，室内漏水、发霉、墙面脱落，车库至今仍然漏水，外墙根本不予粉刷，对此与原告交涉置之不理。2014年4月9日，项目部与原告终于让被告装修。原告物业公司继续维修，无奈被告在外租房居住长达2年之久，租房费用高达3万元；
二、原告管理混乱，收费没有道理。原告频繁更换物业经理，对小区管理不负责任。楼道卫生脏乱差，楼道没有清理，进户门锁坏了几年至今也不予修理；保洁人员严重不足，卫生状况差，垃圾清理不及时；设施保障不到位，路灯坏了也无人修理；小区安全没有保障，人员随意出入，保安人员不起作用，业主财物经常被盗，车辆随意停放。原告违反规定，从未成立过业主委员会，未召开过业主代表大会，便擅自入住；既不招标也不征求业主意见，物业收费标准不合理，擅自定价，绿地随意改造，绿地和公共设施严重缩水。综上原告物业公司不尽职尽责，管理混乱，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年4月4日，作为甲方的大洼事事灵物业有限公司与作为乙方的被告王亚凤签订了物业管理服务协议，该协议载明了被告房屋坐落在林海景天小区洋房区XXX室；建筑面积147.08平方米；双方在该协议中约定：乙方在办理入住手续时预交一年的物业管理费，具体标准洋房为每月每平方米1.5元；第一年物业费按建筑面积1.2元/平方米/月，其他0.3元由开发商代替业主向物业公司缴纳，一年后业主全额缴纳；同时在该协议中约定了物业服务管理内容、物业管理服务标准，其中有该协议对服务标准明确为房屋外墙无破损，共用部位无破损、环境整洁、生活垃圾日产日清等内容。对违约责任该协议中约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反本协议，不按本协议约定缴纳物业管理服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金和滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的千分之二支付滞纳金。被告所有该房屋的实际建筑面积为147.08平方米。被告未交纳自2013年4月1日至2016年12月31日期间的物业服务费9927.9元（1.5元/平方米/月×45月×147.08平方米）。被告所有房屋墙皮、窗台存在质量问题，其于2014年报修，至今未得到解决。证明上述事实的证据有：1.原告提供的前期物业管理服务协议证明了原告与被告签订协议的时间及协议内容；2.被告提供的外墙及窗台破损照片、房屋保修单证明了被告房屋曾报修尚且未解决的事实；3.原告与被告相同当庭陈述证明了其他事实。以上证据材料，经当庭出示及本院审查，予以采信。
本院认为：原告与被告签订了《物业管理服务协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应遵照履行。原告为被告所居住的小区提供物业服务后，被告作为业主为该合同下权利的享有者与义务的承担者，受该合同的约束，其与原告均应按照合同的约定履行合同义务。故对原告要求被告给付物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告提供的证据证明该小区房屋外墙存在多处破损、楼道存在垃圾等情形，足以表明原告的物业服务质量并未达到其在物业管理协议中与业主的约定，原告亦存在违约，
本院认为，被告应支付原告约定服务费的80%，较为合理。另对原告要求的滞纳金，因无法律依据，本院不予支持。对被告称原告给其造成损失，应予赔偿的主张，其可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条的规定，
判决如下：被告王亚凤于本判决生效后10日内给付原告大洼事事灵物业有限公司2013年4月1日至2016年12月31日的物业管理费9927.9元（1.5元/平方米/月×45月×147.08平方米）的80%，即7942.32元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延行期间的债务利息。案件受理费117元（原告已预交），退回原告58.5元，其余58.5元，由被告王亚凤负担50元，由原告自行负担8.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。
审判员 吴 军
二〇一六年八月二十六日
书记员 张晓霞 来源：百度搜索“”